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尹中立专栏丨下半年房地产政策的重点是完善住房保障

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尹中立(荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融中心主任)

近日,国务院副总理韩正主持召开了关于房地产调控的电视电话会议。会议结束当天新华社发布了新闻通稿,央视的《新闻联播》作了详细报道,同时央视的《东方时空》采访了住建部房地产司司长张其光和人民银行金融市场司司长邹澜。从会议的安排可以看出此次会议意在对下半年房地产调控工作进行系统部署。

下半年房地产政策的重点包括两方面:一是要完善和落实保障型租赁住房政策;二是完善房地产调控的长效机制,核心是完善“三线四挡”房地产金融政策。

关于完善保障型租赁住房政策,本次会议对哪些城市需要增加保障型租赁住房提出了指导性意见,主要是针对人口净流入的大城市。这意味着对于那些人口净流出的城市或城市人口规模不大的城市无需扩大保障型租赁住房的建设力度。这是针对大城市住房紧张的现实采取的有针对性措施,中小城市的住房供求已经基本平衡,有些城市甚至出现了供大于求的现象。

从已经公布的资料看,上海、广州等城市在新增的土地供应中用于保障型住房建设的比例超过30%,有些城市可能将超过40%的新增土地用于保障型住房建设。在总量一定的前提下,保障型住房用地占比大幅度增加意味着商品住房用地的减少,对于房地产开发企业来说市场空间被压缩。

保障型租赁住房主要解决城市低收入群体的住房问题,但此次会议提出:“明确保障对象,着力做好新市民和青年人的住房保障,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众”,这意味着扩大了保障型租赁住房的覆盖面,不再以收入水平作为唯一的选择标准。这是住房制度建设的一个重要里程碑。

完善保障性住房是“十四五”规划的重要内容,是我国住房政策的重大调整的标志性信号。1998年住房制度改革之后,政策着力点是推进住房市场化和货币化,住房保障长期被忽视,这是房价过快上涨的重要原因之一。房价的过快上涨对消费产生了越来越明显的挤出效应,甚至影响到了年轻人的生育行为。因此,房地产市场与实体经济的协调发展事关经济“双循环”的大局,增加保障型租赁住房供给是应对高房价对消费挤出效应的有效措施。

本次会议的另外一个重点议题就是关于房地产调控政策。有以下几个要点:

首先,再次重申不把房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。从宏观数据看,房地产投资增速在9%左右(两年平均),仍然在高位,但房地产新开工面积及土地购置面积等指标已经走弱,意味着房地产投资将走弱。根据以往的政策逻辑,房地产投资下滑就意味房地产调控政策的放松。此时重申“不把房地产作为短期刺激经济的手段”意味深长。

其次,强调要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。这意味着房地产融资监管不会放松,整体融资环境依然紧张。

“三线四档”政策是去年8月份出台的,现在还处在试点状态,但已经得到高度肯定。无论是住建部的司长还是人民银行的司长的讲话均高度肯定此项制度,金融市场司司长邹澜说该政策不仅是房地产长效机制的重要内容,也是宏观审慎管理的重要内容。这意味着该制度在不断完善后将全面推广。

其三,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。稳地价是稳房价的基础,今年初出台了“两集中”供地措施的目的就是稳定土地市价格预期,但22城首批集中供地似乎未达到稳地价预期。

如何稳地价?从主管部门的谈话看,政策要点是:着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

其四,强调要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。意味着无论是新房还是二手房交易都会处于持续的规范管理中。

值得关注的是,7月13日,八部委联合下发了一个关于持续整治规范房地产市场秩序的通知,其中包括公安部和国家网信办,这是房地产调控历史上的第一次!

整治重点包括:发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。

其五,将会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

在房地产调控问题上,这次重申问责,估计会有实质性措施出台。

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