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旭辉CEO林峰:“三线四档”之上 房企还应关注五个隐性指标

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近日,中央以及政府高层对于房地产行业的连续发声,进一步落实“房住不炒”的举措,巩固当前房地产市场的调控效果。7月26日,旭辉集团CEO林峰在旭辉官微发文,总结房企值得关注的五个隐性指标。

此前,据新华社报道,7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。随后,央行、住建部就上述内容同时发声。其中,央行再次表态,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。目前,“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

对此,房企也对于行业风险管控和加强自身财务安全防范发声。7月26日,旭辉集团CEO林峰在旭辉官微发文表示,除了目前已经纳入监管的剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比“三道红线”及两个观察指标经营现金流和投资买地金额这五个显性指标外,房企还应关注五个隐性指标,即总负债周转率、资产流动性、债务集中度、真实利率水平、表外负债情况。

“总负债周转率可以看出现金流对负债的年度覆盖水平,如果大于等于1,说明企业一年内的权益回款就能覆盖权益负债,属于优秀水平;同时,如果企业的资产流动性好,随时可以套现,也能降低债务风险。”林峰表示。

林峰还指出了目前应该关注到负债的集中程度。林峰解释:“‘三道红线’中的现金短债比只针对一年内到期的债务,有时还不容易判断风险。债务根据不同的类型,集中兑付的情况不一样,比如信托与发债等,是大额集中到期,开发贷好些,跟着销售进度走。如果自由现金不足,又集中在某个时间节点有大额兑付的情况,就要高度重视,至少要提前三个月看转化安排。”

此外,表外负债情况也值得关注。“报表上的负债并没能体现全部的负债,观察一下小股东权益也是还原企业明股实债可能性的一个重要方式,不是看小股东权益比的高低,而是看小股东权益占比与其分红占比是否匹配,如果小股东权益比远高过其分红比,说明隐形债务可能较多。”林峰说。

林峰总结道,“五个隐性指标结合五个显性指标一起来看,能够更加客观综合地体现企业的债务风险度。”

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