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中央再次强调“房住不炒”、房企金融管控 释放什么信号?

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据新华社报道,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,提到全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,以及加快发展保障性租赁住房,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。

同日,央行、住建部就上述内容同时发声。这释放了什么样的信号?

在业内人士看来,这是近期中央关于保障性租赁住房和房地产调控的一次“定调”会议。高层再一次强调“房住不炒”并非老生常谈,而是表明将长期坚持这一调控目标的态度。同时,从主管部门的表态来看,意味着“三线四档”未来只严不松,甚至将扩大监管房企的范围。而在问责压力下,调控趋严似乎已成定局。

“房住不炒”仍将是房地产市场长期坚持的调控目标。资料图片

小户型租赁房要实现“职住平衡”

在此次电视电话会议上,韩正强调,要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务,坚持一切从实际出发,解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点,明确保障对象,着力做好新市民和青年人的住房保障,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。

同时,韩正表示,坚持“保基本”,以小户型为主,注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则,建立科学的租金定价机制。因地制宜,以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

在此前的7月2日,国务院办公厅刚刚印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。其中提到利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房,允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。这一系列举措无疑增加租赁房源的供给。

值得关注的是,据央视7月22日报道,住建部同时表示,要从多个方面落实好《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

据住建部住房保障司司长曹金彪表示,今年10月底以前,要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划,向社会公布。

“在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在‘十四五’期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。”曹金彪称,比如上海目前提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套,约占住房供应总量的40%;广州则提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套,约占住房供应总量的45%。

除了增加租赁房源外,曹金彪还提到,保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理。保障性租赁住房要符合小户型、低租金,面向新市民、青年人的要求。与此同时,各地要坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名骗取优惠政策或违规经营。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波表示,着力解决大城市住房突出问题,是今年“两会”上的关注重点。未来,会增加小户型租赁房源供给量,后期会有序增加大城市的租赁土地供给、安排专项资金以及集中建设。特别提及的“科学的租金定价机制”,预示着稳定租金会有更多系统性举措,租金不会采取“一刀切”的方式。

“三线四档”管控只严不松

除了谈及保障性租赁住房外,韩正指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

而在具体调控措施上,韩正指出,城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

所谓 “三线四档”,是去年8月央行、住建部针对重点房企资金监测和融资管理出台的规则。“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

自“三线四档”公布以来,房企纷纷对自身财务结构进行调整优化。根据贝壳研究院统计,2020年100家上市房企中40%房企实现成功降档;绿档房企数量达到29家,较2019年的12家增长过半。

而金融机构房地产贷款集中度管理是指分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的金融机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

7月22日,据央视报道,中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,“三线四档”政策实施一年下来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健。

央行表示,上述制度既是房地产长效机制的重要组成部分,也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。实施以来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

据央行最新数据显示,6月末人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点,其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,“三线四档”对整个房地产行业意义重大,作为房地产金融调控的重要措施,试行一年成效显著,调控精准,房企响应积极,不足一年时间房企降负债超预期。不过,房企降负债主要采取的还是短期举措,不排除部分房企指标还存在波动的可能性,负债的调整是具有系统性和长期性的。

潘浩认为,此时管理部门明确表态,意味着未来将作为长期管理手段予以推进,或将扩大监管房企的范围,未来只严不松。

业内:调控政策趋严,关注地价稳定

调控问题一直是房地产的主旋律,调控政策也在因时而变。

据7月22日央视报道,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

对于此次住建部强调城市问责,房地产调控持续严厉似乎成为业内共识。

潘浩认为,年内多个城市针对房价过快上涨、商品房销售管理以及租赁和保障房相关制度出台调控政策。而有调控已见成效,房价大幅上涨的城市数量明显减少。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,同比增速超过5%的城市数量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城。而结合此次住建部的表态可以看出,未来调控政策将继续趋严,坚决巩固当前调控成果。

值得关注的是,张其光还提到,要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

的确如此。今年北京在首批集中供地中尝试多种出让规划的叠加,不仅“限房价、控地价”,还“竞建高品质住宅”以规避了房屋质量不过关等风险,引导开发商理性取地。“一地一策”的做法将房地产调控政策落实到了每一宗地块。

房地联动之下,市场也较平稳。潘浩表示,目前北京的房价增速最稳,持续稳定在同比5%以内,且今年6月与2020年1月相比较,价格仅上涨0.8%,低于一线城市2.3%的同比涨幅均值。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波认为,在关注房价的同时,目前对于地价稳定也着墨颇多。地价稳定是房价稳定的先期条件,下一步优化土地竞拍规则,尤其是对溢价率限定、对自持比例限定、对竞地价限房价等政策会有进一步升级。同时会充分关注企业的购地资金来源,推进建立有效的企业购地资金审查制度,以保障地价稳定的同时,通过降杠杆来防范房地产市场风险。

综合来看,张波认为,此次高层再一次强调并非老生常谈,而是表明了对房地产市场的关注,表明了调控目标将长期坚持的态度。在“房住不炒”“三稳”目标的基础上,突出了金融侧的调控重要性,推进“三道红线”和金融机构房地产贷款集中度管理 “二条红线”的严格落实。

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