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专家解读:保障性租赁住房或将助力房地产企业转型

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新规出台给房企带来新机遇,专家建议——

 补齐租赁住房这个短板,既要尽力又要量力

“这么多优惠政策,就是想让市场主体,能够算得过来账,能够去做。这也是企业根据市场需求,实现转型发展的一条新路。所以,发展保障性租赁住房,将是今后房地产企业应该努力探索的一个方向。”

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近日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。

业内人士认为,《意见》可能为房地产企业带来新的增长点,因而受到其高度关注。专家提醒,保障性租赁住房的建设既要尽力而为,又要量力而行。

保障性租赁住房或将助力房地产开发企业转型升级

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、住房和城乡建设部科技委员会委员陈杰介绍说,近年来,万科、龙湖、旭辉等传统房地产企业在长租公寓上投入不少。根据《意见》相关规定,这些企业只要持有的存量租赁住房符合户型、租金等基本要求,就可以申请参与保障性租赁住房的开发和运营。

知名券商公司地产首席分析师谭淼(化名)指出,目前长租收益率比较低,因此,任何可能提高回报率的做法都可能受到企业关注。

在降低成本方面,《意见》提出了具体措施。例如,利用存量土地和房屋建设的四种方式,降低了土地成本;降低了企业税费负担,房产税从12%降到4%等。特别是金融方面,对保障性租赁住房贷款,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待;落实民用水电气价格。同时,中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。

在住房和城乡建设部政策例行吹风会上,住房和城乡建设部副部长倪虹说,发展保障性租赁住房,将是今后房地产企业努力探索的方向。

倪虹直言,租赁住房“这条腿相对比较短”,是由于开发高杠杆、快周转的模式,使开发商不愿意发展长周期的租赁住房。

为了支持保障性租赁住房建设,《意见》明确企事业单位利用自有闲置土地建设,需变更土地用途,但不补缴土地价款,且免收城市基础设施配套费。

住房和城乡建设部住房保障司相关负责人对《意见》进行解读指出,住房租赁企业向个人出租住房可选择适用简易计税方法,增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算;对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

“这么多优惠政策,就是想让市场主体,能够算得过来账,能够去做。这也是企业根据市场需求,实现转型发展的一条新路。所以,发展保障性租赁住房,将是今后房地产企业应该努力探索的一个方向。”倪虹说。

住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出,希望通过《意见》,推动房地产开发企业转型升级。

陈杰认为,保障性租赁住房可能成为未来房地产企业较为重要的业务。“企业要有新的增长点,否则在资本市场就缺少吸引力。保障性租赁住房毫无疑问有机会成为新的增长点。”

《意见》对房市和土地市场影响几何

《意见》提出,集体经营性建设用地等四类土地都可以参与保障性租赁住房的供给。陈杰指出,根据不同城市的具体情况,各类土地未来参与的情况会有很大不同。

“例如北京利用集体经营性建设用地建设租赁住房的力量比较大,占全国这方面建设总量的一半还多。而上海主要利用国有建设用地和鼓励企事业单位利用自有存量土地,为租赁住房专设的R4地块供给量占全国一半以上。”陈杰说。

陈杰判断,《意见》对大城市房地产企业和土地政策会带来不小影响。他指出,租赁市场发展到现在的阶段,大开发时代已经离去,存量房时代业已到来。大城市租赁市场的存量市场发展水平,会直接影响对人才的吸引力,进而长期影响城市竞争力。“现在一些城市也有相关实践,人才公寓是偏高端的福利。中央出台《意见》的用意很明确,不仅要保障中高端人才,也要推出更加普惠的保障政策。因为城市发展需要各种人才。”

同策研究院资深分析师张吉辉认为,“在目前市场环境下,租赁住房提供的仍然是结构性的、过渡性的居住产品。因此从长期的、本质上、宏观上来说,《意见》对于大城市土地政策和房地产市场的影响有限。”

要尽力而为也要量力而行

《意见》规定,企事业单位可以自建,自己没有资金或者能力,可以与住房租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。

谭淼指出,长租公寓行业目前不是赚钱的行业,知名房企供给的长租住房所占的市场份额也很有限。

谭淼透露,他在相关部门召开的会议上获悉,保障性租赁住房这一住房保障政策是“一定会推进的”。即便短期内保障性租赁住房还不是重要的住房租赁供应主体,但长期看来,它的地位会越来越重要。

今年7月2日发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》提出,将REITs试点范围扩大到保障性租赁住房。这被视为《意见》的组合拳,将保障性租赁住房政策推到更为重要的位置。

兴业证券的一份研报测算,我国保障性租赁住房累计存量资产规模约3万亿-5万亿元,以10%的可证券化率来测算,可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。

陈杰判断,保障性租赁住房实现REITs不太可能会成为主流。在调研中陈杰发现,保障性租赁住房总体租金收益率都比较低。但他认为,在合适的地段进行适当的开发,做出若干样板案例以吸引资本市场关注,提高企业信心,会有利于促进保障性租赁住房事业的发展。

陈杰介绍,各地已经有了各种保障性租赁住房的尝试,此次国办下发的《意见》,起到了纲领性的指导,是一种高位推动,各地有配合落实的义务。“本来是企业要去争取,现在地方也有更大的动力。”

据悉,今年,部分人口净流入的大城市计划新筹集保障性租赁住房93万套,是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供应结构的良好开端。

“对地方政府来说,短期内要让利,而长期内租赁住房市场规模发展到一定程度,也可能挤占需求。”谭淼指出,地方政府要拿出具体措施,用强有力的决心配合政策落地。

住建部在国务院政策吹风会上提到,地方应将这件事从“要我做”变成“我要做”。陈杰说,当企业看到市场潜力,积极接触政府,此时政府根据相应政策给予有限的补贴进行边际投入撬动,那么这就是一个有开发潜力的项目。“如果政府要补贴很多,企业才有意愿去做,那么这可能就还不是一个成熟的项目,可以等待成熟之后再推进。”也就是说,要尽力而为,但也要量力而行。

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