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博弈楼市限价令 楼盘变相暗涨潮涌

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(原标题:博弈楼市限价令 楼盘变相暗涨潮涌)

严丝合缝的楼市监管网之下,开发商和政府之间针对“限价令”的博弈正愈演愈烈。

东莞、广州等为代表的楼市调控代表性城市,毛坯备案价网签合同之外,装修款、品质提升协议、车位费、小区园林费等附属合同都成为隐藏房价的“利器”。这被认为是开发商不愿向市场妥协,极力寻求政府管控和可观利润空间的平衡之策。

面对同样的限价约束,不同动机的开发商正在这轮限价潮下暗暗发力,以寄望获取更多主动筹码。

有急于回款的开发商以毛坯取代精装交付,价格不降反升,顺势实现涨价;另有开发商在可操作空间较大的装修环节耍起了小心思,精装减配。更多已达到预售标准或已接近完工的楼盘,因为受到“限价令”等冲击,板块降温,市场观望情绪浓厚,担忧蓄客不理想而选择延后开盘。

“附属合同”的秘密

调控政策高频加码,“限价令”重出江湖,房企随即开启了见招拆招的玩法。

所谓限价,是指政府给定住宅销售的指导价,开发商照此价格备案后获得预售证。销售价格一旦超出指导价,则无法网签。限价意在用行政手段控制房价。

去年新冠疫情后,深圳、东莞、广州等数个城市的房价开启上涨模式。以东莞为例,东莞住建局先是2021年2月27日,收紧调控政策,明确规定新建商品住房的备案价不得高于周边同类在售项目的申报价格,也不能高于同一项目前期申报价格。2021年4月29日,东莞住建局又出台新房限价细则,提出新房备案价上调空间控制在5%以内,未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%。

逐渐加码的备案价格管制,也引发了市场的连锁反应:购房者在手持一份用于网签的购房合同之外,多会伴有“装修款”、“车位费”、“小区园林费用”等附属合同。这些附属合同不计入网签,主要是房屋市场价与网签备案价的差价,大多数需要购房者一次性付清。

“你需要签两份合同。一份是房屋成交价款,另一份是大概三十多万元的‘品质提升协议’。”熟悉中海·左岸东宸项目的多位知情人士向第一财经记者解释到,所谓的品质提升协议包含小区园林费用、装修款。

这是当地开发商目前规避新房限价管制,售卖新盘的冰山一角。以中海·左岸东宸为例,在售均价录得3.5万-3.6万元/平方米。而项目首批毛坯备案均价约3.2万元/平方米,镇街公布的5月新房网签均价为29156元/平方米。

一位地产开发人士指出,按照中海地产(00688.HK)当初1.75万元/平方米左右的拍地价格粗略测算,中海·左岸东宸若按照毛坯备案价售卖很难实现盈利。“卖到3.5万元/平方米差不多也就是微盈利状态,开发商总不至于说高价拿地亏本卖房回款”。

类似这样将房屋价款部分转至装修款的楼盘在东莞并不少见。它们大多出现在板块热度较高、区域前景较好的地区,且在2021年四月份开始出现,并在六七月份变得越来越常见。

除了最常见的装修款,还有捆绑销售车位等方式,共同特征均是利用附属合同来转移“隐形房价”。

以引起当地人瞩目的千万豪宅盘鹏瑞天玥项目为例,毛坯备案的5号住宅楼、6号住宅楼均价分别为47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。

但是第一财经记者了解到,购买者在按照4.6-4.7万元/平方米签署购房合同之际,还附带有百万元的车位款、装修款等。

购房者之所以愿意接受这种附属合同的售卖方式,主要归因于楼盘备案单价4.6-4.7万元/平方米仍远低于项目所在片区二手楼盘心理价。不少意向买家以周边在售二手楼盘6万元+/平方米粗略猜测,鹏瑞天玥项目单价会突破5万元。

有鹏瑞天玥的购买者向第一财经记者表示,他所买的鹏瑞天玥项目附带有超百万元的车位合同。对于车位费高达百万元,他并不以为然,“这个楼盘若不是受备案价管制,卖到每平方米8万元左右悬念不大,目前在售单价不到五万元,加上百万元的车位款,摊销折算下来每平方米并不算贵。”

诸如此类现象在临深的塘厦镇、凤岗镇也较为常见。以深圳客较为青睐的卓越华堂卓著天城·辰光为例, 项目毛坯备案价3.6万元/平方米左右,实际中均有附属装修合同等。

开发商推盘策略现分歧

加码的新盘备案限价政策维持了网签均价低位运行,3%-5%小梯度式上涨,楼盘再现2020年跳涨不太现实。

苦于资金回款压力,无法高价出货的开发商在政策的“网”之下,似乎被推到了被动境地,但他们并不愿意向市场妥协。备案价成交合同之外叠加附属合同被认为是开发商极力寻求政府管控和可观利润空间的平衡之策。

这并非东莞独有的现象。据第一财经记者了解,上半年,受广州住建局新房备案周期拉长,执行“限价令”等政策影响,广州黄埔区、南沙区、番禺区等热度较高的板块也出现了类似情况。部分开发商将装修款剥离在外,降低住宅成本,既满足了政府指导价以便利备案,又变相实现了价格上涨。此前十余年,广州以全屋精装修形式交房的楼盘占比超过95%。

第一财经记者有了解到,广州南沙有新盘2020年年底项目开盘时,均价在2.6万元/平方米左右;项目二期近期改为毛坯备案之后,价钱微微提至2.8万元/平方米左右。该楼盘开发商此前就向第一财经记者透露,这既不违背该盘所在南沙片区3万元/平方米的价格管控上限,能顺利备案,又有微利空间。毛坯取代精装交付,价格不降反升,开发商顺势实现了涨价。

另有急于回款的开发商,在可操作空间较大的装修环节耍起了小心思:“减配”变得稀松平常了起来。

有新近入手新盘的购房人士告诉第一财经记者,品牌开发商大多会在装修合同中会罗列厨电家具的品牌、型号等详细信息,明细清晰,购房者虽无需再费力采购细分品类,但也无力斡旋细分品类的选择自由度。另一方面,类似漆料等原材料,用料差异可致差价悬殊,这并非普通购房者能够甄别。

不同动机的开发商正在这轮限价潮下暗暗发力,以寄望获取更多主动筹码。

有并不急于回款的开发商主动选择延长蓄客周期、延后开盘时间。广州南沙区的一位开发商人士就告诉第一财经记者,相比去年下半年,今年上半年南沙楼市降温显著,蓄客并不太理想。他主动选择延后开盘节点,“4月调控过后,片区有降温,蓄客并不理想,还是等板块行情回暖企稳之后再开盘。”

这种状况在东莞也不少见。对于不那么着急回款的开发商而言,销售节点延后,延长蓄客周期、等待楼市回温则成为应对策略。

以深业集团旗下深业松湖云诚花园为例,它原本定于今年7月左右开放营销中心,开盘时间暂定8月或9月,至今仍未听闻开盘的确凿信息。开发商延后除了受工程进度拖累,与该楼盘价格每平方米倒挂2万元左右,投资价值显著也有关系。

“深业集团拍地价在2.5万元/平方米左右,单价五万差不多能盈亏打平。新房限价管控背景下,开发商现在推深业松湖云诚花园很难卖个好价钱。”熟悉该楼盘的人士称,被投资客追逐的高价值盘主动延后开盘,可能有与限价博弈,以时间换价值的变通意味在内。

第一财经记者了解到,更多已达到预售标准或已接近完工的楼盘选择延后开盘,还是受到板块降温,市场观望情绪浓厚,开盘效果恐难理想制约。

楼市余温仍存

若是将时下出现的参差博弈现象,放至稍长的时间周期来看,几乎是每轮楼市调控的产物。

多位市场人士均有指出,每逢楼市调控,这种备案合同外夹杂装修款、车位费等附属合同的现象就会卷土重来。

“备案价购房合同+附属合同”的模式利于开发商满足备案指导价,获取楼盘预售证;购房者也能因为附属合同规避增值税等部分税费;主管部门也能较好实现降温楼市,维持楼市低位运行的交投状况。这种一石三鸟的多赢机制也给到了参与各方合谋的动力。

“限价令”下的东莞、广州等,去年楼市交投活跃,今年转冷迹象显著。

以东莞为例,乐有家研究中心数据显示,2021年上半年东莞二手房网签已不足万套,同比下跌29.8%,调控效果十分明显。

乐有家在研究报告中进一步指出,“经历‘227新政’后,外地客受阻,贷款收紧等因素让东莞二手房市场再度遇冷,二手房单月网签量均不足两千套,明显低于近几年的同期水平。”

具体到一手房来看,同样降温显著。合富研究院数据显示,2021年上半年东莞新建商品住宅共网签约23294套,仅占2020年全年新房网签套数的36.7%。

综合一二手整体成交状况,调控政策高频加码下,东莞楼市得到有效控制。低景气度板块有可能还会迎来房价阴跌。

接受采访的诸多人士表达类似观点之际,也表达了市场仍具活力。

这从上半年的土拍中也可管窥一斑。对比2020年上半年(成功出让23宗,涉及16镇街,出让总金额401亿),2021年上半年出让宗数下降39%,出让总金额下降35%。但是,其中7个镇街楼面价被刷新,平均楼面价约20184元/平方米,平均溢价率约为41%。保利地产(600048.SH)、中海、万科(000002.SZ/02202.HK)、龙湖、金地(600383.SH)、华润置地(01109.HK)等实力房企仍是补仓主力军,这也给“限价令”下的楼市注入了一定的想象空间。

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