中小物企上市潮翻涌，资本市场热情渐趋冷

物业公司还在成批地涌向资本市场。

2020年全年，共有18家物企登陆资本市场，出现了引起全行业关注的上市潮，如今这一潮流愈加“疯狂”，前7个月已有11家挂牌交易，有6家集中于7月份。

与2020年上市的物业公司相比，这波新上市或待上市的物业公司普遍存在规模小、区域性等特点；同时，在经历了去年的蜂拥之后，有的物企已经打起了特色牌，如中骏商管、星盛商业的商管、待上市的珠江城市服务的公建服务等。

事实上，与物业公司的蜂拥形成对比的是资本市场渐凉的热情。“7月20日，今年1月份提交上市申请的世纪金源服务已经失效了，应该还会二次递表，”嘉和家业物业服务研究院院长唐卓提出，“市场也没有想象中的那么热，当下物业行业还是看规模。”

对于大部分仍以基础住宅物业为主要业务形态的物业公司，近期登陆资本市场后，其整体表现也较弱势，破发、成交量低迷等情况也不鲜见，估值也从2020年动辄40倍下降至15-20倍。

这可能会成为未来的常态，“过去行业赛道优渥，上市物企少，投资者比较集中，而上市物企今年可能达到近70家，更多企业上市之后投资者可选标的不再稀缺。”克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨认为，在住宅业态竞争白热化的当下，商管物业公司仍有一定优势。

20余家物企待上市

2021年一开年，物业公司上市的闸门也同步开启。荣万家、宋都服务、星盛商业在1月份挂牌；5月、6月，港交所迎来了新希望服务、越秀服务；7月，中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务集团、融信服务、康桥悦生活则集中上市。

据嘉和家业物业服务研究院统计，除今日刚失效的世纪金源服务外，正处于待上市状态的企业有22家，按2021年已通过聆讯企业平均用时133天来看，2021年下半年物业行业将再次迎来企业上市的高峰期，在港股交表的20余家物企有望成功IPO。

相较于2020年资本市场先后迎来恒大物业、融创服务、世茂服务等头部物业公司，今年以来上市、新交表的物企，普遍规模较小。

据上述研究院统计，2020年年报披露，物业企业在管规模平均数及中位数分别为10449.81万平方米及5969.6万平方米；2021年交表的31家企业中，平均在管面积为2541万平方米。除长城物业、富力物业、世纪金源服务外，其余29家物业企业2020年末在管面积均低于5000万平方米，整体规模偏小。

其中，1月份挂牌的宋都服务，截至2020年6月末，其在管面积仅640万平方米；6月末递表的融汇悦物业管理服务，同样“迷你”，其截至2020年末的在管总建筑面积也为640万平方米；阳光智博的在管面积也仅在3000万平方米的级别，而其母公司阳光城则是销售规模突破2000亿的头部房企。

6月中旬递表的长城物业，在规模上明显高于这批物企的水平。招股书显示，截至2021年3月末，该公司拥有708个在管项目，在管总建筑面积约为1.146亿平方米，也是目前面积最大的第三方物业服务企业。

规模小的同时，新一波物企往往聚焦于某一区域，覆盖范围相对有限。如润华物业精耕山东、众安智慧生活深植浙江省及长三角地区、明宇商服四川省贡献绝大部分收益，迷你型的宋都服务的大本营也主要在杭州，德信服务175个在管项目中有133个位于浙江。

与体量小相伴而生的，往往是较小的利润规模。据平安证券研报显示，当前新上市或待上市物企2020年收入、归母净利润均值分别为7.7亿元、1亿元，较2021年前已上市物企普遍偏小，后者2020年收入、归母净利润均值分别达31.6亿元、4.4亿元。

不过，在仍以规模论英雄的当下，支撑物企股价上涨的源动力还是在规模。

克而瑞物管统计显示，截至2020年年末，在管规模大于1亿平方米的物企自2020年至今股价平均涨幅为64.54%；在管规模处于1000万平方米至1亿平方米的物企股价平均涨幅为36.51%；在管规模处于1000万平方米以下的物企股价平均涨幅分别为-25.96%。

贴上新标签

规模之外，这波上市潮中，有的物管企业已经开始给自己贴上更明确的标签。商管概念是颇受欢迎的一个种类。

2020年以来上市的物企中，华润万象生活拥有明确的商管概念，叠加其约1.07亿平方米的在管规模、背靠华润置地等因素，资本市场对这一标的青眼有加。

Wind金融终端数据显示，2020年以来上市的物业股中，截至7月20日收盘，华润万象生活股价报48.15港元，较发行价涨幅达到116.67%，总市值约1099亿港元，市盈率高达113.25倍。

事实上，在今年已挂牌交易的物业股中，资本市场表现较好的为星盛商业，截至20日，其上市以来的累计涨幅约为36.67%，优于中骏商管累计约12%的涨幅。业内认为这主要是由于星盛商业为纯商管标的。

星盛商业的业务包括进行轻资产商业模式输出、商业运营服务等，截至2020年末，其向53个商用物业项目提供商业运营服务，总合约面积约330万平方米，已开业建筑面积达157万平方米。

从规模来看并不大，但星盛商业的毛利率水平居于明显高位。2020年末，其毛利率高达56.3%，较2019年的51.8%上升4.5个百分点。招股书显示，其整体毛利率水平已保持在50%左右。

某地产板块券商分析师提出，星河集团旗下还有一个负责住宅物业板块的公司，名为智善生活，若与星盛商业打包，在当前节点上市，后期可能就会出现破发或交易量偏低的情况；而仅以商业板块上市，则击中了目前市场对轻资产、特色化细分领域的兴趣点。

同样打了商管牌的中骏商管，其业务就揉合了基础住宅物业与商业物业，但后者提供的收入占比快速提升，从2018年的38.4%增长至2020年的46.3%。中骏商管方面表示，未来其战略重点将放在发展商业物业管理及运营服务分部上。

不少新递表的公司也开始迎合资本市场这一兴趣点。目前已递表的物企中，明宇商服的业务重心也倾斜于商用物业，包括写字楼、酒店等，2020年在管面积占比逾7成，平均物管费为11.25元/平米/月，带动物业管理服务毛利率达36.9%。

珠江城市服务的业务重心则在城市公建服务上，2018年-2020年间，该业务提供的收入占比分别为50.4%、49.5%、47.5%，但其毛利率表现则较弱，基本在20%左右。珠江城市服务的整体毛利率在2020年末时为27.3%，低于港股上市物企约28.6%的毛利率均值。

不过，有接近某大型上市物业公司的业内人士向记者表示，在住宅、公建、商业等业态中，“住宅的钱是最难赚的”，毛利率低的同时收缴率也低，而商业物业和公建物业则表现良好。

也正是看中了商业物业的高盈利能力，今年7月份，花样年以12.6亿元的交易对价接手了绿地控股全资子公司上海绿闵100%股权。此外，花样年在未来5年将从绿地集团方面获得总计不低于2500万平方米的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权。

目前不少已处于行业头部的物管公司在持续扩张，覆盖更多业态、切入细分领域，贴上更多“标签”。如世茂服务通过与浙大新宇的合作，直接增加了大量学校物业项目；碧桂园服务也通过与河南兰考县政府的合作，在城市服务和产业集群领域进行拓展。

克而瑞物管统计显示，上半年，Top50物企共计新增拓展项目3142个，除住宅项目外，办公、公建项目的热度逐渐高涨，办公项目占比近30%，是上半年外拓数量最多的业态类型；公建项目占比则快速提升，2021年上半年占比已高达15.6%。

成交低迷或成常态

在当前市场背景下，基本面不够突出的结果就是资本市场的兴致缺缺。

规模迷你的宋都服务，经历两次递表终通过，其发售价定为0.25港元，但这也未能使其躲过破发的尴尬。1月18日，宋都服务开盘即破发，股价一路走低至0.16港元，上市首日跌幅达到36%，总市值也只有5.12亿港元。

数据来源：wind

没能燃起市场情绪，这样的定价却已决定了宋都服务仙股的命运。截至20日收盘，宋都服务股价报0.1港元，成交量基本保持在200万股左右，时而则不足100万股。

7月份上市的6只物业股的整体表现也显得不如人意。

其中，朗诗生活服务在上市首日获得了41%以上的涨幅，次日股价便下跌13.11%，此后更是“跌跌不休”。同一天挂牌的融信服务、康桥悦生活，前者盘中跌破发行价，后者则保持破发的状态直至收盘；德信服务在挂牌的第二天，成交量就仅剩下276万股，其股价便基本保持在收盘价附近，无甚波澜。

相较而言，拥有商管概念的中骏商管在首日获得8%以上的涨幅，截至7月20日收盘，累计涨幅约12%，尚保持着上涨的态势，而成交量也基本维持在千万股左右。

事实上，易居企业集团CEO丁祖昱在总结2020年物业股表现时就曾提到，从成交量来看，近半物业股沦为“僵尸股”，2020年42家上市物企平均日成交量约300万股，其中27家日均成交量低于板块均值，占上市物企的6成。

面临这样现阶段很难再给打出一个好成绩的资本市场，为何大多数物业公司还是乐此不疲地冲击港交所呢？

“最近你吃不饱，这时候如果给你一个窝窝头，又干又硬很难吃，但能让你稍微不那么饿了，你吃吗？”某房企人士向记者打了个比方，在当前房企融资压力较大的背景下，即便资本市场给物业股的，但依然是个可以为房企输血的渠道，而对于物企本身拥有稳定的现金流来源，对现金流并没有那么渴求。

中信证券首席基地产业分析师陈聪也认为，在地产母公司资金较为紧张，甚至信用存在问 题的大背景之下，物业管理公司的经营策略，尤其是融资策略并不以公司自身为出发点，物业企业沦为地产企业去杠杆的工具。

自身规模小、背后的母公司实力较弱，同时，“物业体系跟其他的管理公司没有太大差异的话，（这样的物业股）其实就没有太多的资金配置的价值。”上述某地产板块券商分析师判断。