徐泾老集镇城中村改造探索：百分百原址回迁，马路对面是新家

“两个字，激动，等这一天等了二十年。”沈忠明是上海青浦徐泾老集镇的居民，作为一个土生土长的当地人，他在这里度过了大半辈子。

2014年10月，徐泾老集镇“城中村”改造项目正式获批，沈忠明和其他千余户居民一道迎来了“旧改”的好消息。

如今，64岁的沈忠明回想起听到这一消息的心情时，双眼的皱纹一下子加深了几分，难掩心中的高兴。

作为城市更新的一部分，2014年，上海市政府印发《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，要求按照“先试点、后推开”的原则，力争在2015年前，启动35个“城中村”地块改造，徐泾老集镇项目便是其中之一，而且是唯一一个100%原址安置的案例。

所谓“城中村”，是指在城镇建成区或城镇规划区范围内，集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。

在城市化进程中，“城中村”地块面临的不少问题开始显现，比如土地性质复杂、本地人口和外来人口倒挂严重、环境脏乱差、安全隐患突出等，因此对这些区域的改造和完善势在必行。

盼了二十年

东至沈海高速、南至沪青平公路、西至明珠路、北至盈港东路，这527.8亩范围即为徐泾老集镇“城中村”改造的范围。

该项目位于集镇中心，紧邻虹桥（详情）商务区核心区，区域位置较为优越，原来是全镇人口密度最高的区域。在这片区域内，户籍人口有2600多人，外来人口约13330人，涉及居民1009户、企业25家，动迁面积约21万平方米。

据青浦区徐泾镇规划建设和生态环境办公室主任施国梁介绍，改造项目实施前，老集镇区域主要以农民自建房、老旧集资房为主，宅基地、集体工业用地等土地性质错综复杂。部分房屋因建设年代久远，普遍质量较差（比如一些七八十年代的房屋开裂、钢筋裸露、破旧严重，存在较大的安全隐患），加之市政配套陈旧，公共配套严重不足，居民居住环境不佳。

与此同时，这一区域内，户籍人口和来沪人口严重倒挂（改造前比例约为1:5），致使该区域城市管理也面临较大压力。因此，其作为镇区中心地带，已明显滞后于发展形势，影响了城市整体形象面貌打造，该区域改造和完善势在必行。

徐泾老集镇旧改前原貌

施国梁提到，经上海市“城中村”改造领导小组审批，徐泾老集镇于2014年纳入第一批“城中村”改造项目计划，并有序启动了规划编制、城市设计等工作。

“旧改的消息传了很久，盼了有二十年。”沈忠明家原本住的是自建房，是他在1991年的时候翻建的。虽然自家房屋没有出现钢筋裸露的问题，但一到台风下雨天，房子就到处漏水，“村里基本都是老房子，可以说70%的人家，下雨天家家都是漏水的”。看着周围一栋栋拔地而起的高楼，村里的整体环境已显得格格不入。沈忠明和其他村民一样，期待着“旧改”的落地。

2014年10月，徐泾老集镇“城中村”改造项目正式获批，短短一个月内，老集镇村民的改造意愿征询同意率即达94.25%。

马路对面是新家

虽然对“旧改”热切期盼，希望尽快改造，但对于一直生活在老集镇这片土地上的村民来说，却也有着深深的不舍。

“项目改造前期，和村民们做过很多的沟通。这里的村民，大部分是土生土长的原住民，他们不太愿意迁到外区去，所以，经过一系列意见征询，这个项目做到了100%原址安置。到时候1009户居民全部都是原址回迁，马路对面就是新家。”上海新徐泾城实业有限公司联席总经理高红宇在接受澎湃新闻采访时提到。

据悉，在改造方案经过多次调整后，2017年，徐泾老集镇正式启动动迁工作。从2017年11月开始，徐泾镇政府组织了200多人，成立了33个推进组9个协调组，全面、深入进行阳光征收摸底调查。

2018年3月，该项目启动征收补偿安置签约工作，随后历时一年，完成了1009户居（村）民和25家企业的动迁安置工作，回迁房地块形成净地。

2019年12月，徐泾老集镇“城中村”改造项目正式动工。

据了解，整个徐泾老集镇“旧改”项目一共分为四期开发，一期工程即为安置房项目。“为了让居民尽快回迁入住，公司特别将其作为首期项目进行开发建设”。高红宇说。

拆迁后，沈忠明一家一直在老宅不远的居民楼里过渡安置。每当周末或者晚饭后空闲时，他都会在工地外转转。

“看着拆迁地块上的房子一天比一天高，就想着搬回来的日子越来越近了。”沈忠明说。

除了对这片土地的乡愁，随着城镇化的快速发展，城市人口的生活越来越单元化，在动迁时就有居民犹豫，原先的邻里关系是否会随着动迁而疏远，这些问题在一些年长的居民中体现得更加明显，因为可能过去的老邻居见面的时间会越来越少。

“在上海城市更新中，原住民和新市民如何融入，城市的烟火气如何保留？这些我们都有关注到。”高红宇提到，考虑到村民原先居住时喜欢话家常的习惯，该项目在社区内配置了约3000平方米的睦邻中心，里面有社区活动中心、老年兴趣中心、业主会会议堂以及宴会厅等。

改造后效果图

另据施国梁介绍，整个项目在规划编制中确保了42.8万平方米建筑体量的同时，还挤出了150亩公共绿地，并开展骑龙港、徐泾港水系治理，充分释放滨河休闲空间。同时，在区域内按照打造“15分钟生活圈”的要求，新建幼儿园、养老院各一所，新建11.7万平方米商业商办，方便群众生活，塑造宜居城市样板。增强道路交通布局，织密城市路网，对主干道路全面改造，并增加3条支路，道路面积率从17%增加到26%，极大缓解区域交通拥堵问题。

期待住上楼房

高红宇说，整个项目从2019年底正式动工后，受到2020年初的疫情以及随后的上海黄梅天的影响，致使中间项目无法正常施工，但整个工程队为了让村民们尽快拿到房，一直在赶工期。如今“城中村”改造一期安置房工程已实现结构封顶，并自7月8日起陆续接待市民参观样板房。

“政府没有亏待我们，真的，很满意，很称心。”沈忠明和其他多位村民代表在样板房开放首日率先参观了样板房。

据沈忠明介绍，当时的征收补偿方式，对于原为宅基地的村民来说，无论宅基地使用面积是多少，统一补偿310平方米的安置房，同时，还可以拿到一笔可观的拆迁费用。

而安置房的面积选择也是多样性的。据介绍，该项目一共设计了60平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米、130平方米六种户型，以满足居民全生命周期的居住需求。比如匹配孩子或老人分户居住需求的有60平方米1房户型、匹配婚房需求的有80平方米2房户型、匹配小太阳家庭的有90-110平方米3房户型、匹配二胎家庭和三代同堂需求的有130平方米4房户型。

这也意味着沈忠明有多种选项任其搭配。

沈忠明的决定是，拿一套130平方米和三套60平方米的安置房。

“大套的女儿女婿孙女住，我们老夫妻两个住一套60平，还有两套出租。”沈忠明合计着，“房子都是装修好的，对我们老夫妻两个来说，买点家具、电器进去就可以了。已经期待住楼房了。”沈忠明的喜悦溢于言表。

据介绍，该项目预计将于明年下半年左右交付，后续，安置房将和新建幼儿园、公共道路、绿化，一同交付使用。

届时以往住在破旧“城中村”里的人们即可搬回老地方，住进新家园。