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三盛控股项目出表后销售期再入表 自爆项目公司明股实债

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项目进入销售阶段之后,三盛控股(02183.HK)选择将收购合作伙伴的股份,让进入收获期的项目入表,收获利润的同时,也实现了债务的短暂出表。

7月14日晚间,由亿万富豪林荣滨控制的三盛控股公告,公司全资附属公司上海芒盛实业发展有限公司(以下简称“上海芒盛”)与江苏北盛企业管理有限公司(以下简称“江苏北盛”)签订股权转让协议。

上海芒盛以3.37亿元的代价,向江苏北盛收购上海盛阙实业发展有限公司(以下简称“上海盛阙”)40%的股权。上海盛阙的主要资产是,通过全资子公司无锡盛滨房地产开发有限公司(以下简称“无锡盛滨”)拥有的,位于江苏省无锡市滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧的一宗地块,面积约52638.4平方米。

三盛控股表示,3.37亿元的代价代表江苏北盛于上海盛阙的2.40亿元出资额及约定9670.22万元投资回报的总和,投资回报是按江苏北盛在物业项目预期物业销售额中的权益比例约7%计算。

在谈及交易定价时,三盛控股在公告中表示,该项目预售数据乐观、集团的品牌知名度以及无锡物业市场的较高认可度,预期销售业绩将表现良好。

据无锡市房屋交易管理中心主办的无锡房地产市场网信息,该项目已经于今年4月和5月两次获取预售证,合计预售面积39991.17平方米。首次取得预售证的1、4、5、21栋商品房均为可售房源。

数据来源:无锡房地产市场网

该项目建筑规划方案显示,项目总建筑面积约13.84万平方米(其中核定建筑面积约9.47万平方米),地块内拟建21栋6-11层住宅产品。

江苏北盛主要从事物业开发,由自然人张小振、朱莉及王敏拥有,分别持股34%、33%及33%。

工商资料则显示,兴业国际信托有限公司是上海盛阙最大股东,持股比例为70%,卖家仅持股12%。

对此,三盛控股在公告中表示,兴业信托对上海盛阙70%股权投资的合同安排其实属于固定收益债务投资,因此上海盛阙股权的实际实益拥有权被认为是按60%及40%之比例分别归属于上海芒盛及江苏北盛。

换言之,兴业信托的股权其实是明股实债。

不仅如此,澎湃新闻发现,这宗位于无锡市、面积超5万平方米的住宅地块在拿地时是三盛控股的表内资产。

据无锡市自然资源和规划局消息,该地块于2020年6月成交,竞得人为上海盛阙,彼时,上海盛阙为三盛控股全资子公司。据三盛控股2020年度中期报告,该地块由公司间接全资附属公司上海盛阙竞得,代价为18.52亿元。

2020年7月,三盛控股引入合作方江苏北盛,一起成立项目公司无锡盛滨;此后,江苏北盛退出项目公司的股权,通过入股上海盛阙继续持有项目公司股权。该项目实现部分出表。

获取地块6个月后的2020年12月,项目公司股权再次发生变化,兴业信托进入股东名单,并保持至今。此举,主要是为借款而进行到明股实债操作。

资产注入让三盛控股业绩增加明显,三道红线踩线问题改善但未解决。截至2020年末,三盛控股现金短债比为1.79倍,剔除预收账款后的资产负债率53%,净负债率169.2%。

三盛控股在2020年年度报告中表示,公司将通过扩大上市公司净资产、增加该集团在手现金、有效控制负债规模、延长债务期限,让三个监管财务指标符合监管红线要求,降低融资监管的负面影响。

截至7月14日收盘,三盛控股每股报4.64港元,涨3.11%。

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