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康桥悦生活拟募资5.8亿港元,向关联地产商借款3.4亿元

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7月15日,来自河南的物业公司康桥悦生活(02205.HK)发布公告,披露其招股结果。此次最终发售价定为每股3.68港元。以此计算,预计康桥悦生活将收取的全球发售所得款项净额约为5.83亿港元。

在发售部分,在中国香港公开发售项下的发售股份最终数目为5250万股发售股份,相当于全球发售项下初步可供认购发售股份总数的30%;国际发售的发售股份最终数目为1.23亿股发售股份,相当于全球发售项下初步可供认购发售股份总数的70%。

资金用途方面,康桥悦生活称,此次募集资金的约65%或约3.79亿港元,将用于寻求选择性投资及收购机会以进一步发展战略合作及扩大本集团的业务规模;约10%或约5830万港元,将用于投资智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验;约15%或约8740万港元,将用于丰富及拓展本集团的服务及产品种类以发展本集团的多元化业务线;及约10%或约5830万港元,将用于营运资金及其他一般公司目的。

截至2020年12月31日,康桥悦生活拥有112个在管物业,总在管建筑面积约为1570万平方米,已签约管理238个物业,总合同建筑面积为3900万平方米。

营收方面来看,康桥悦生活主要自三条业务线产生收入:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。2018年-2020年,康悦桥生活营收分别为2.29亿元、3.63亿元和5.76亿元,同期净利润分别为2170万元、6014万元和9178万元,同期毛利率分别为23.6%、30.6%和30.7%。

值得一体的是,虽然近3年公司的资产负债率虽有降低趋势,但始终维持在80%以上。2018年至20201年,公司负债总额为2.19亿元、3.69亿元、7.34亿元,资产负债率分别为87.4%、85.3%、81.5%,而在作为衡量企业财务稳定性最重要最核心的一项指标—资本负债比率方面,康桥悦生活分别为149.2%、86.6%、207.8%。

在借款方面,2020年公司的银行借款大幅增加了约2.92亿元,相较于2019年的0.55亿元增加了430%。其中,短期借款增加约0.8亿元,同比增长162%;长期借款增加约2.1亿,同比增长3057%。

澎湃新闻从招股书中发现,大笔增加的借款去向是公司向关联方郑州康桥房地产开发有限责任公司及郑州唯臻康养服务有限公司提供了3.45亿元的贷款,期限约为6个月至3年,年利率为8.16%至12.17%。其中包括在2020年6月授出的贷款,本金额为3亿元,年限为3年,年利率为8.16%。

从此前招股书的内容来看,此次康桥悦的基石投资者包括碧桂园物业香港控股有限公司、郑州安图实业集团股份有限公司及58.com Holdings Inc.,三家公司作为基石投资者的认购份额将占发售股份的约40.60%。有分析认为,邀请战投入局或许是因为康桥悦生活的负债极高,需要缓解压力。

资料显示,康桥集团成立于2003年,目前业务涉及房地产开发、产业文旅、大服务体系,包括(大社区,大商业,教育,健康,租赁住宅)、代建、装饰等领域,2020年销售额逾512.1亿元,累计开发面积3000余万平方米。康桥悦生活是地产公司康桥集团旗下的物业服务公司,上市后公司主席兼非执行董事宋革委通过康桥悦生活BVI控制95%的投票权,是康桥悦生活的实际控制人。

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