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全国房地产开发投资增速连续4个月收窄,资金压力制约房企拿地?

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7月15日,国家统计局发布的《2021年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,今年上半年,全国房地产开发投资7.22万亿元,同比增长15%。相比之下,土地购置面积则同比下降11.8%。

值得关注的是,上半年,房企到位资金同比增长23.5%,其中国内贷款未增反降,同比下降2.4%,但定金及预收款则同比增长49.7%。对此,业内人士表示,销售回款仍为到位资金主要来源,随着国内房企融资监管力度的加强,国内贷款增速年内首次转负,虽然7月全面降准,但对行业资金端助力受限,后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。

上半年房地产开发投资增速持续收窄

国家统计局数据显示,1-6月份,全国房地产开发投资7.22万亿元,同比增长15%,较2019年同期增长17.2%,两年平均增长8.2%。其中,住宅投资5.42万亿元,同比增长17%。

对于房地产开发投资额同比15%的增速指标,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,尽管仍为两位数,但是持续收窄,从下滑的速度看,比预期的要大,尤其是5月和6月的增速都相对较小。在资金压力略大的情况下,要适当关注房企的投资意愿和信心。

严跃进表示,目前,在一些开发投资持续降温的省市,比如海南,近期房价炒作的一个原因在于,过去两年开发投资降温,导致了新增房源的供应较小。

不过,诸葛找房数据研究中心分析人士表示,开发投资累计增速自3月以来连续4个月收窄,但累计增速仍维持在高水平,房企市场投资信心仍高于去年。

1-6月份,全国房地产开发投资7.22万亿元,同比增长15%,增速连续收窄。新京报记者 陈哲婉 摄

与房地产开发投资增长不同,用于土地购置方面的投资出现下降。据国家统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积7021万平方米,同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元,同比下降5.7%。

严跃进认为,当前房企拿地面临很多压力,包括资金面的管控以及企业自身的原因,部分房企出现了不敢拿地的情绪。下半年应进一步加大土地供应,积极增加房企拿地机会,从而有助于改善供求关系。

值得一提的是,受上半年房企开工热情较高以及土地集中供应等因素影响,新开工面积环比持续增长。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,6月单月房地产开发投资额为1.79万亿元,环比增长26.9%,这已是连续3个月上涨,开发商为了完成销售业绩目标,上半年开工积极性较高,拉动了6月新开工面积环比增长,对开发投资额增速起到积极的促进作用。

房企到位资金增长超两成,国内贷款未增反降

从到位资金方面看,1-6月份,房地产开发企业到位资金10.29万亿元,同比增长23.5%,较2019年同期增长21.1%,两年平均增长10.0%。其中,国内贷款1.35万亿元,下降2.4%;利用外资42亿元,下降9.1%;自筹资金3.02万亿元,增长11.9%;定金及预收款3.96万亿元,增长49.7%;个人按揭贷款1.64万亿元,增长23.9%。

图片来源:国家统计局

在严跃进看来,从统计角度看,房企资金到位状况不算差,但是从房企角度看,近期类似商票违约、债券评级下降、退市等负面消息增大,房企的资金状况值得关注,需防范出现系统性风险。

潘浩认为,销售回款仍为到位资金主要来源,信贷收紧拉动销售回款增速持续下行,房企资金压力加剧。在房企到位资金中,定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为49.7%和23.9%,增速连续4个月下滑,这与近期信贷收紧密切相关。

另据贝壳研究院监测的72城房贷利率显示,6月首套房贷款利率为5.52%,二套房贷款利率为5.77%,分别较1月上浮23和21个基点,同时6月72城房贷平均放款周期为50天,较上月延长2天。

诸葛找房数据研究中心分析人士表示,随着国内房企融资监管力度的加强,国内贷款增速年内首次转负。虽然7月全面降准,但由于“三道红线”叠加房贷集中度政策高压,对行业资金端助力受限,后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。

调控加码,商品房销售额增速回调

在商品房销售方面,据国家统计局数据显示,1-6月份,全国商品房销售面积8.9亿平方米,同比增长27.7%,较2019年同期增长17%,两年平均增长8.1%;其中,住宅销售面积增长29.4%。与此同时,1-6月份,全国商品房销售额9.3万亿元,增长38.9%,较2019年同期增长31.4%,两年平均增长14.7%。而从商品房销售面积和销售额增速的变动来看,近4个月均有所回调。

图片来源:国家统计局

对此,潘浩表示,受调控加码、信贷收紧影响,1-6月份商品住宅成交量增速呈高位回调态势。 一方面,6月份,无锡、天津、青岛、广州、海南、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴共15城发布20次楼市新政,调控政策持续加码。另一方面,受银行“两条红线”(房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限)以及一季度房贷额度挤占影响,二季度贷款额度受限,信贷环境收紧,也使得市场逐渐趋于理性。

对此,严跃进认为,相对来说,今年上半年房地产市场整体特点在于“房热地冷”,这说明购房者和房企的预期是有分歧的。

从整体来看,严跃进表示,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,全国商品房均价为10485元/平方米,涨幅为8.8%。目前已经连续五次出现了房价单月破万现象,但涨幅基本上得到控制。

在中指研究院指数事业部高级分析师马琛看来,虽然1-6月全国商品房销售面积均创历史同期新高,但是随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现,单月同比增幅将继续收窄。

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