上海新兴商务区写字楼市场表现积极 前滩成浦东空置率最低片区

7月14日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示，在上海经济运行韧性增强，内外需求持续回升的背景下，2021年上半年本市写字楼主力需求推升净吸纳量已逾去年全年水平，热点新兴商圈范围明显拓宽；零售市场新开业项目表现突出，餐饮服饰与运动业态积极拓店。仓储物流需求旺盛，热门区域一库难求，各板块租金持续上涨；商务园区写字楼TMT与生物医药行业需求踊跃。投资市场上海交易量攀升，稳居全国首位，多宗资产包交易密集进行中。

优质写字楼市场：优质供应加码，以TMT为首的升级扩张需求助推新兴商务区加速成熟

新增供应：42.1万平方米

净吸纳量：58.8万平方米

空置率：17.8%

租金报价：276.7元/月/平方米

2021年上半年上海写字楼市场供应恢复，同比增长245%。期待已久的滨江优质供应和各项优惠政策驱动市场升级扩张的进一步演化，整体净吸纳量已超去年全年水平。细分市场看，“十四五”重点推进的滨江发展带如前滩，徐汇滨江和世博后滩上半年表现亮眼，前滩更已成为浦东空置率最低片区，录得13.0%；核心拓展区及其次中心项目多点开花，品质升级需求渐增，多极发展态势明显；而核心商务区中陆家嘴和南京西路以内部同级搬迁扩租为主，表现较为积极。上半年末全市空置率较去年底下降1.9%至17.8%，为2019年第一季度以来最低。

行业需求方面，内资企业占比进一步占提升，以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导；其次，部分外资主力需求核心区位逆势发展，其中开放政策落实下外资金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消费回流，致使外资消费品类如快消、奢侈品亦呈扩租趋势。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约70%为升级需求。供应充沛的北外滩及前滩与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。此外，政府引领资本在高科技产业流动的背景下，为大面积去化形成愈加重要作用。租金表现上，入驻率攀升的热门地点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩，五角场。全市租金报价较去年底下调0.5%，同期跌幅明显收窄。随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，装免适用期限呈下调趋势，其成交租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5-2元程度上浮。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年7月

CBRE世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示：“2021年上半年活跃的市场表现，离不开供应端优质楼宇新增放量和需求端新兴战略资本驱动的双向作用，加之头部企业提质增效，互联网+产业持续融合共振发展，带来了写字楼市场动能的再配置和拓宽。同时浦东新政进一步推动区域在改革上先行先试的权利，将对浦东市场吸引更多外资金融、服务业等市场需求带来利好。下半年预计将有87万平方米左右新增体量入市，包括热点区域预租亮眼的地标性项目，随着14号线年底开通带动写字楼板块间通达性再升级，全年净吸纳量有望实现近年新高，租金将从热点滨江及核心区位提升为伊始，逐步延展企稳。”

优质零售物业市场：顺应消费升级趋势，新式茶饮如火如荼、潮玩与健身业态呈现细分化趋势

新增供应：23.3万平方米

净吸纳量：25.6万平方米

空置率：6.9%

首层平均租金：34.9元/天/平方米

2021年上半年上海零售市场共录得三个新项目在非核心商圈开业，分别是金桥啦啦宝都、漕河泾印象城以及位于黄浦滨江的博荟广场，共计23.3万平方米。得益于充足的筹备期以及优质运营商操盘，部分项目开业率较高，带动上半年净吸纳量达25.6万平方米，空置率进一步下降至6.9%。租赁活动全市范围活跃，核心商圈愈发有限的可租空间激发租金的持续上扬，带动全市购物中心首层平均租金于疫情后首次录得正增长，较去年年底上涨0.7%，报每天每平方米34.9元。

2021年1-5月，上海市社会消费品零售总额7434.95亿元，同比增长35.2%。纵观品牌拓店动向，餐饮业态为季内租赁需求的首要来源，资本助推下的咖啡茶饮品类扩张最为积极，咖啡品牌Manner Coffee与M Stand 竞相布局各类成熟板块，奶茶品牌乐乐茶与奈雪的茶亦在次级商圈选址活跃。服饰方面，设计师品牌持续看好核心商圈，Golden Goose与Acne Studio分别在芮欧百货与环贸广场开业，品牌集合店Look Now和Monde在淮海新天地时尚II与晶品中心开业；配饰品牌ApedeMod、BaoBaoIsseyMiyake及Redline于季内开出首店。此外，圈层消费时代下，更迭加速的潮玩品牌纷纷进驻上海以期抢占市场份额，如52TOYS聚焦核心商圈，Top Toy则选址非核心商圈，X11亦于淮海商圈开出旗舰店；健身业态呈现细分化趋势，各类小而美的以单车、舞蹈、瑜伽为主题的新品牌全市多点开花，为购物中心贡献稳定客流。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年7月

CBRE世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商业部负责人希诺表示：“三个项目的接连开业为上海零售市场注入强大活力，因地制宜的招商策略下，针对年轻家庭客群的金桥啦啦宝都独树一帜地引入万代南梦宫旗下休闲体验业态；漕河泾印象城通过网罗当下热门零售餐饮品牌为园区办公人群升级消费体验；博荟广场甄选国内外新进品牌与新兴业态以聚集年轻消费人群。下半年市场有望迎来逾80万平方米的新增供应，而位于南京西路的改造项目也将于年底重新开业，定位各异的新增供应将为品牌方提供充沛的选址范围，供需两端的同步回暖有望拉动租金水平持续上涨。”

仓储物流市场：热门区域一库难求，各板块租金持续上涨

新增供应19.5万平方米

净吸纳量：4.9万平方米

空置率：10.3%

平均租金报价：48.16元/月/平方米

2021年上半年上海物流市场供应有限，仅录得一个新增项目，新宜金山朱泾项目，体量近19.4万平方米且预租情况良好。在需求保持坚挺的大环境下，上半年全市平均租金报价累计增长1.1%，其中新增项目位于金山朱泾子市场，距离松江较近，因此带动金山板块租金上浮。就供给端而言，部分仓储项目因城市发展需要而拆迁、动迁、造成某些子市场一库难求的局面：如浦东空港区域，因建设上海东站的需要，一些本地物流园区（贵贵物流园）被拆除，从而短期内推升该区域租金上浮。又如大虹桥青浦板块因普洛斯虹桥西物流园将被拆除，租户不得不重觅合适的园区，因此，市场租赁活动在供应匮乏态势下反而使得租赁交易更为活跃。

上海物流市场二季度表现明显回升，季内净吸纳量超13.3万平方米，其中多数子市场已达满租水平如嘉定，闵行，浦东空港等板块。就需求端而言，3PL与寄递企业扩张最为明显，季内顺丰速运在金山板块租赁超10万平方米，德邦也在该板块成交2万平方米，其中火爆的618购物狂欢节功不可没，根据菜鸟618期间统计数据，上海拿下收货量最多城市，而发货量位列全国第四。618期间，头部电商平台效率增强，纷纷推出诸如京东“预售极速达”、菜鸟“分钟达”等服务，物流体验进一步提升。近年大型快递企业经过在基础设施以及科技领域的大笔投入，已逐渐构筑起成熟的递送网络，同时通过数字化、智能化等方面新技术的加持，都已经开始显现出巨大的作用。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年7月

CBRE世邦魏理仕中国区顾问及交易服务和投资及资本市场|产业地产部负责人孙洁表示：“下半年陆续将有多个项目入市，主要分布于金山，青浦，奉贤，松江等区域，预计短期内的集中供应将局部推升各别子市场的空置率，而整体租金走势将保持平稳趋势。在国内经济稳步增长以及“双循环“新发展格局背景的影响下，核心节点城市的消费增长将持续带动对高标仓库的需求，尤其是持续增长的电商消费将为物流仓储及城市配送带来新的挑战与发展机遇。随着国内首批基础设施公募REITs的成功上市，打通了基础设施与资本市场的通道，更多的市场参与者与持有者多城布局扩大资产规模的需求，相信未来房地产大宗交易市场，尤其是物流市场活跃度将进一步释放活力。”

商务园区写字楼市场：充沛供应为各类租赁活动提供多重选择，激发市场活力

新增供应：41.3万平方米

净吸纳量：46.2万平方米

空置率：16.8%

租金报价：133.0元/月/平方米

2021年上半年，上海商务园区写字楼市场迎来八个新增项目入市，分别位于张江、金桥及市北等板块，共计41.3万平方米。充沛供应为各类租赁活动提供多重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量录得46.2万平方米，为近五年最高值，上半年市场空置率累计下行1.1个百分点至16.8%。

行业需求方面，来自TMT行业的租赁需求占比50%，其中，电商相关企业选址议价空间尚存的临空与市北板块完成升级置换，游戏公司依然选择行业聚集属性较强的漕河泾进行搬迁扩租，通讯、互联网类租户亦录得少量成交；生物医药位列第二，占比18%，得益于其完整的产业链布局与完善的政策导向，张江仍是具有研发需求医药企业择址的首选板块；新能源汽车相关行业延续活跃扩张态势于漕河泾、张江等成熟板块设立新点，推动消费品制造业成交占比达13%。对比各子市场表现，张江与漕河泾仍为去化强劲板块，而临空、金桥等板块则考虑通过引入联合办公提供多元服务来吸引租户缓解去化压力。供需双方预期向好，市场以板块内升级扩租为主要成交类型。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金报价较去年年底上涨0.9%，有效租金亦录得0.7%的涨幅。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年7月

CBRE世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商务园区负责人丁竹君表示：“疫情以来生物医药产业在机遇与挑战中不断发展，商务园区市场上活跃的租赁需求便是最好的见证。上海于近期颁布促进生物医药产业高质量发展的若干意见，为产业发展锦上添花。全产业链的扶持政策与以张江为核心区的‘1+5+X’产业布局将成为推动上海生物医药企业高速成长的有力支撑。下半年，上海商务园区市场将有近40万平方米的新增供应，包括位于张江、漕河泾的高品质项目，而临空板块也将迎来近五年内的首个新项目交付。新增供应有望进一步激发板块内部的升级需求，灵活的租赁策略与差异化的物业类型将成为业主方有力的竞争手段。”

投资市场：机构投资者活跃度恢复、自用买家增多，上半年交易量攀升

成交总量：459.3亿元人民币

写字楼相关物业占比(按笔数)：52%

投资自用型占比(按笔数)：51%

内资占比(按金额)：86%

上半年上海大宗交易量稳居全国第一，大宗交易成交总额达459.3亿元，同比增长16%。从成交笔数指标来看市场活跃度，全市累计录得29笔大宗交易，投资意愿增强。从成交物业类型来看，写字楼等相关物业与仓储物流占据主导地位，占比分别为52%与14%。同时资产交易类型也更为广泛，零售、酒店以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升，标志着后疫时代新一轮房地产周期或正拉开帷幕，投资者在继续寻求稳健成长型资产的同时，正通过另类资产投资来优化房地产资产组合。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年7月

上半年频现多宗资产包交易，博枫收购上海悦荟、青岛西安悦荟、重庆东原·悦荟·新新Park以及北京项目等五个购物中心资产包，折合人民币约89亿元。平安人寿收购中国来福士资产组合的部分股权，凯德将继续持有这六个项目的股权并负责项目的运营及资管，并换仓“新经济”资产，重点布局产业园区、物流和数据中心。保德信与新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊。此外，内资自用买家特别是TMT、金融机构纷纷在沪购置了总部楼宇，成为上半年投资市场持续复苏的基石。

CBRE世邦魏理仕华东区投资及资本市场负责人王晶表示：“极具韧性的经济表现、政府的刺激政策和疫苗接种率的提高，上海正以‘中国速度’极大地提振国内外投资者的信心。下半年投资市场活跃度有望进一步提升，资本市场步入更加理性的价值投资新阶段。在新经济和消费升级的推动下，产业园区、物流仓储与长租公寓将进一步成为投资者加快投资组合多样化的关注点，而核心区域内具有改造、转型潜力的老旧项目亦将受到长期关注，存量重塑，城市更新将在盘活低效空间，激发商业活力，推动产业升级中发挥重要的作用。”