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上海楼市半年考:“打新潮”涌动 二手房房价增幅由涨转跌

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因为积分差两分未达“入围门槛”,李琼(化名)与位于上海青浦区大虹桥详情)板块的“网红盘”招商虹桥公馆失之交臂。

招商虹桥公馆是上海上半年的销售套数冠军,其上半年以累计949套的销售套数占据销售套数榜单首位。同时,按销售金额计算,招商虹桥公馆同样进入前三名榜单。

但并不是所有的购房者都能成为幸运儿。由于招商虹桥公馆过于火爆,不出意外地触发了积分制,而李琼虽然基础分满分,但是由于缴纳社保年限少,并未达到65.39分的入围门槛。

在到达入围门槛后,购房者才能参与到摇号中,最终凭借拼运气而获得招商虹桥公馆的购房资格。一旦购房成功,意味着购房者将以每平方米约6万元的单价买到新房,而周边项目售价例如万科天空之城二期二手房售价已经达到每平方米9万元以上。

上半年,随着上海新盘积分制、新房限价、地价和房价联动等多重政策落地,上海新房的成交均价同比下降3%,而成交量随着供应量而持续走高,同比去年增长59%。同时,二手房房价经过年初较快上涨也迎来盘整期。

新房、二手房利差拉大

“在上海五大新城中,青浦区大虹桥比较热门,新盘普遍入围积分在65分以上,且可选择的范围较小。建议积分较低的购房者,可以考虑嘉定区或者宝山区等。”某沪上中介人员告诉记者。

65分的积分相当于在基础分拿到满分60分的情况下,按照社保0.1计算,缴纳社保年限也需要超过4年,达到50个月以上;而多数上海的外地人要想取得更高的积分,需要更长的社保年限。

不只是招商虹桥公馆,上半年,上海新房、二手房倒挂现象愈发明显。“新房只要能买到就赚到。”上述沪上资深中介人员向新京报记者表示:“新房、二手房之间有百万元甚至千万元的利差空间。”

以上海市中心的高端楼盘复兴珑御项目为例,该项目认购客户的入围积分达到112.8分,是上海首个最接近满分的楼盘项目,这意味着在基础分满分的情况下,入围者还需要满足累计缴纳社保220个月(上海社保缴纳上限221个月)。这也意味着,入围者的社保年限至少要达到18.3年。

基于新房、二手房利差拉大,记者了解到,“打新”队伍中不乏上海家庭卖掉老房子后以老人名义加入“打新”的家庭。

复兴珑御项目在售的新房均价则为13.58万元/平方米,而该项目一期的二手房挂牌价格已经超过20万元/平方米,而“打新”成功者就可以“赚”到1200多万元。

同样,与复兴珑御项目一街之隔的、也是问鼎今年上半年销冠的项目老西门新苑销售均价约为13000元/平方米,该项目以65.9亿元的销售金额位居榜首。

由于新房价格低于周边二手房,其往往设置了更高的门槛。记者以购房者名义咨询了解到,个别热门项目甚至还暗藏着“百万茶水费”、“高首付门槛”等限制。

当然,并非所有的新盘都会触发积分制。今年上半年,共计有153个新盘超3.6万套房源入市,只有约三分之一的项目触发了积分制。

“相比于市中心、虹桥板块等热门区域,如果考虑上海宝山区和嘉定区,更远的奉贤区,购买新房的话,积分入围并不会很高,部分项目由于没有触发积分制,如果认筹早的话就可以选到合适的房源。”上海一名宝山区的中介人员向记者介绍称。

中指院上海分院高级分析师刘航总结称:“今年上半年,上海新房成交套数同比增长59%,原因一是今年加大供应量,带动需求;二是去年上半年受疫情影响,供应和成交都出现停滞,基数较低。随着去年下半年成交的恢复,成交量的同比增速会趋缓。”

“在成交均价方面,上半年通过调节供应结构,增加外环外的供应量,使得全市整体成交价格维持在低位,成交均价同比下降3%。今年下半年,上海预计还有两批集中供应楼盘入市。从供应量来看非常充足,不过供应量主要以外环外为主,市区7区的供应量仍受到限制,所以新房成交均价会下降,同比降幅可能会收窄。” 刘航预计。

图片来源 CREIS中指数据

二手房市场进入盘整期

今年年初,随着“学区房”的火热,上海二手房迎来一波持续上涨潮。

从上海链家研究院数据来看,今年上半年上海二手房成交均价同比增幅从2020年下半年进入上涨趋势,于今年春节前后达到最高峰,此后二手房成交均价同比增幅由涨转跌。

据上海链家研究院的监控数据显示,在刚刚过去的6月份中,上海全市共成交二手房2.8万套,环比增长10%,同比增长1%;成交金额941亿元,环比增长12%,同比增长3%;套均总价和成交均价分别为337万元/套和41269元/平方米,环比分别增长2%和5%,同比分别增长2%和3%。

今年上半年,上海全市二手房累计成交金额6057亿元,成交套数18万套,套均总价336万元/套,成交均价40793元/平方米,同比增长4%。

在“打新”不易的情况下,李琼下一步可能转战二手房。由于外环内的新房供应量较少,购买二手房成为更多年轻家庭的选择。

“新房仍然是卖方市场,而二手房的议价空间正在逐步加大”。某沪上中介人员向记者表示。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示:“目前二手房市场并无再上涨的动力,一是因为新房吸引了较多的关注度,打新热度未减;二是因为目前银行放款周期延长至近100天(去年同期为40天左右),拉长了成交周期,一定程度上影响了置换过程;三是因为在一系列调控政策的影响下,稳定了市场预期,新房、二手房倒挂的情况让部分购房者望而却步。”

在刚过去的6月份中,二手房新增挂牌量环比继续下滑,但挂牌存量依然充足,未出现供不应求的情况;从成交房源中的涨价占比来看,已经是连续4个月下降。

2021年上半年上海二手房成交情况一览

数据来源:上海链家

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