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上海二手房降温?中介:将隐藏高价房源

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上海二手房管控再度加码。

7月9日,为坚持“房住不炒”,落实“沪十条”“沪七条”关于规范二手住房价格等信息发布行为要求,上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确,在上海市已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。

与此同时,上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

业内人士向观察者网表示,目前上海挂牌小区价格核验细节还未正式公布,已知的规则是以过往小区内的历史成交数据作数据支撑,给出一个合理的价格区间。当然,不代表有成交记录这些房价就是合理的,比如一些特殊交易等等。而卖家申请报价极有可能类似上海拍牌照规则,在不高于当时警示价的基础上进行加减。

上半年二手房累计涨幅13.9%

上海对二手房市场的管控早在去年就已开始推进。

2020年12月,上海二手房交易过程中新增房源核验环节,每套房源将会有专属的身份标识,也就是核验编号和二维码,核验通过才能挂牌和网签,不合格房源将会自动撤销。

今年3月,政策缓冲期结束,中介机构下架大量二手房源,对虚假房源进行整顿。其中,仅链家一家中介公司就在一夜之间下架2.2万套二手房源。

中指院上海分院高级分析师刘航认为,本次新增的价格核验则是对前期政策的补充升级,精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期的现象,进一步维护上海楼市稳地价、稳房价、稳预期的局面。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,上海二手房价格涨幅明显,2021年以来市场价格连续6个月上涨,6月达到近3年最高水平,为64302元/平方米,月度价格最大涨幅为2.75%,上半年累计涨幅13.9%。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示,严格落实二手房源价格核验政策,能够抑制二手房虚高挂牌价格、炒作房价,抬高房价等市场乱象,进一步促进上海二手房市场稳定健康发展。

可以参考的是,深圳在2021上半年出台的二手房小区挂牌价格指导价政策,对价格的平抑起到了正向作用。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2021年6月,深圳二手房价格为67407元/平方米,上半年累计下降10.4%。

梁楠表示,虽然上海挂牌小区价格核验细节还未正式公布,但如果上海房价热度仍居高,不排除会跟进二手房小区价格参考机制,且预计后期也会有更多城市跟进规范挂牌房源核验及价格核验。

被“做低价格”的二手房

“其实每一层加码都增加了买房难度,急卖的可能会受影响,但我可能也会观望,或者不卖,毕竟好的房子即使少了学区的价值也有地段的价值。”董哲在上海创业超十年,对上海房价起伏有着自己的考量。

谈及新政,董哲表示,虽然在新政出台后,挂牌的房屋价值可能会出现降价,但是,不断涨价的次新房也是支持她持续观望的原因。

和董哲有一样看法的还有链家的经理人。一位来自链家长宁区的销售人员杨宁向观察者网表示,“上海新政和深圳新政不太一样。”

打开链家网站,将定位切换到深圳,并在首页中选择二手房。不难发现,深圳对外发布二手房源没有标注成交价,只提供一个市场指导价。“但业主到底究竟卖多少钱,还是要看具体的情况,因为房源的朝向、装修和户型都将影响业主的心理价位。”

(图片来源:链家网站)

“当然,上海的政策还在研究,是挂牌成交价还是参考价,目前还不清楚。”清楚的是,即使业主对外报价高出市场预期,这些房源依旧可以出现在二手房的交易市场上,只不过这些房源将被链家等中介“人为隐藏”。

“比如,市场价格这套房子应该卖一千万,但业主就是要卖1500万。”杨宁表示,由于这些房源远远超出市场成交的真实价格,链家不会对外展示这个高价房源,仅在链家内部数据端可以看到,也只会通过经理人进行传播。

值得注意的是,如若房源均价高于市场预期,是无法通过房管局审核、完成过户。

“我们可以把房子的备案价格标注成一千万,剩下的500万则以现金、装修补偿款、家电家具补偿款等方式成交。”杨宁表示,做低总价的方式在二手房市场并不少见。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,就这两年实际交易情况看,二手房往往容易出现做低价格,而不是做高价格。从部分城市的二手房数据看,部分价格明显和实际感受相比要低,多少和稳定房价的导向有关。从实际购房的情况看,也会做低价格,不过这样有逃避税费的嫌疑。

但这并不意味着新政将失去作用,盘古智库高级研究员江瀚表示,当前上海的房地产新政实际上就能够从客观的角度出发给市场泼泼冷水,当市场处于整体头脑过热的时候,由专业化的机构或者监管层出面直接进行市场的调控,将一个公允的价值传递给市场,无疑能够有效地缓解房地产市场出现过热现象。

与此同时,江瀚认为上海当前的房地产调控其实还有一个作用,通过一个暂缓机制其实让房地产市场的流动性进行一定程度的降速,严格执行挂牌房源价格核验可以有效地降低市场的流动速率,从而实现从速度上进行调控的目的。

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