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领悦服务上市首日高开 刘氏家族持股99%

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7月12日,领悦服务集团(02165.HK)正式登陆港交所,开盘报5.2港元/股,较每股发售价4.19港元涨24.11%,总市值约为14亿港元。此后,领悦服务股价持续回落,截至午间收盘,报4.24港元/股,涨1.19%。

收益严重依赖母公司

领悦服务的关联地产公司为领地控股,领地控股于去年12月登陆港交所,在其上市6个月后,领悦服务紧追其步伐,于今年2月9日首次向港交所提交招股书,6月23日通过聆讯。

招股书显示,2018年-2020年,领悦服务实现营业收入1.69亿元、2.79亿元、4.28亿元,归母净利润1193万元、32098万元、6521万元,复合年增长率为59.2%、123.3%。

与大多数物管企业类似,领悦服务物业第一大收入依然为管理服务,占总收入的比重在七成左右;非主业增值服务的占比呈现出下降趋势,2019年为32.2%,2020年仅为26.4%;社区增值服务占比更小,2020年仅为3.8%。

论及物业公司,关联方依赖是难以摆脱的问题。2018年-2020年,领悦服务来自领地控股及其合营企业所开发物业提供物管服务的收益占比分别为85.7%、67.5%、70.1%;同期,非主业增值服务产生的收益占比亦高达97.3%、87.9%、74.3%。

截至2020年9月30日,领悦服务来自领地集团的在管面积为779.5万平方米,占其总在管面积的41.8%,同期领地集团项目为领悦服务带来物管收入1.46亿元,占该项收入比重的69.4%。

对此,领悦服务在招股书中也指出,母公司的业务、财务状况或前景或其开发及落成新物业的能力出现任何不利发展,可能影响其取得物业管理服务及非业主增值服务相关新服务合同的成功率。

因此,通过收并购等方式获取第三方物业项目成为其上市后的重要选择。据招股书,领悦服务本次募资所得款项净额,约70%将用于战略收购及投资;所得款项净额约20%将用于升级信息系统及设备;及所得款项净额约10%将用于营运资金及一般公司用途。

就业务的地域部分来看,领悦服务并非一家全国各地均衡发展的物企,近几年源于川内的收入占比持续走高,同时川外市场则由占据“半壁江山”到占比仅为20%。

具体来看,2018年-2020年领悦服务在四川的业务规模不断扩张,在管项目由35个增加至151个,在管建筑面积由517.6万平方米增加至1709万平方米,收入由5875.7万元增加至2.39亿元,同时收入占比由51.7%提升至80%。

刘氏家族控股99%

与母公司一样,领悦服务家族色彩依然浓厚,由刘氏家族重权把控,并且在持股量的划分上也与领地控股完全相同。

2002年,刘玉辉、刘山及领地集团为给领地控股开发项目提供配套物业管理服务,成立了汇丰物业服务,即如今的领悦物业服务,其中领地集团、刘玉辉、刘山分别持股63.64%、18.18%及18.18%。而领地集团当时由刘玉奇、刘玉辉及刘山三兄弟分别持股39.0%、30.5%及30.5%。

2006年11月至2013年7月,领悦物业服务经过一些列股权转让及注资后,领域物业服务由领地集团全资持有。2018年初,领悦物业服务大股东变更为融量集团,持股89.40%;领地集团持有余下10.60%股份。

其中,融量集团是刘氏三兄弟于2006年成立的物业管理业务的投资控股实体。作为激励与家庭继任计划的一部分,2014年底,刘山、刘玉奇将所持融量集团的股份全部赠与各自儿子刘浩威、刘策。

由此,刘氏家族融入的人数不断增多,从最初的刘家三兄弟,一步步扩充到囊括各自妻子、儿子等。

2019年7月,领地集团将所持股份转让给融量集团,由其全资持有;直至2020年12月1日,魏悦全资持有的Duyue Capital向领悦服务注资约63.74万元,完成注资后,魏悦通过Duyue Capital拥有领悦服务1%股权,成为唯一的局外人;刘氏家族持股99%,其中刘玉辉、刘策、刘浩威、三人各持股32.83%,龙一勤、王涛和侯三利各持0.17%。

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