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“两集中”下的地产大变局:竞争加剧,兼并重组将成常态

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今年2月底,我国22个重点城市开始对住宅用地实行“两集中”供地新政,各城市的土地出让节奏被打乱,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。但从22城的土地成交情况来看,核心城市、核心板块土地热度仍维持高位,市场竞争激烈。事实上,22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点,也是上半年百强房企投资的转折点。在新的土拍政策下,房企们面临着资金实力的考验,“两集中”也对其后期的运营能力提出了更高要求。

上半年百强房企投资转折点

从4月15日长春“打出第一枪”,到6月29日武汉首场集中出让结束,22城首轮集中出让日前正式收官。据贝壳研究院统计,首批集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗地块,土地出让金总额为1.07万亿元,综合溢价率15.1%。

其中,杭州以1178.53亿元的总成交金额居于首位,57宗地块全部成功出让,其中44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%;北京以1110亿元的土地出让金紧随其后,位列全国第二位,30宗供地中有10宗地进入投报高标准商品住宅建设方案阶段,紧随其后南京、广州、上海分别收金993亿元、906亿元、857亿元。

以热点城市作为试点切入,“两集中”政策希望实现平抑地价、抑制溢价、调控房价的最终目的,而22座城市均有其明确且严格的土地竞拍规则,“双限”“竞配建”“竞自持”成为多城市土地出让必备规则。贝壳研究院认为,22城“量增价稳”目标基本实现。据中指院等机构数据,广州、北京、深圳和福州4城的成交楼面价确有所下降。

但整体来看,房企实际参拍热情较高。首轮集中出让中,高溢价地块频出,不少热点城市的地块更是刷新了楼面价纪录。例如,建发以45%的溢价率拿下广州南沙区一地块,楼面价约为2.36万元/平方米,刷新南沙楼面价纪录;德信以楼面价13671.54元/平方米拿下武汉东西湖区一地块,刷新东西湖楼面价等。

资金实力雄厚的全国性房企及本地国企则成为“两集中”的最大赢家。截至6月10日,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块,占全部地块的比重超四成。克而瑞强调,整体来看,22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点,也是上半年百强房企投资的转折点:随着企业“三道红线”指标不断优化,二季度,随着首批集中供地城市开始集中供地,房企投资积极性显著提升,TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。截至2021年上半年末,新增货值百强门槛为105.1亿元,同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。

兼并重组将成常态

克而瑞地产研究认为,规模房企的策略仍是聚焦首轮集中拍地。这主要是因为,一方面资金优势可以“先发制人”,另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值,也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

在新的土拍政策下,每个城市每年三次集中出让土地,给房企带来了资金实力的考验,不少开发商因此调整了竞拍战略,以适应新的市场竞争格局。

例如,为减少前期资金投入以及后期的运营风险,“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一。据克而瑞统计,在此轮集中供地中,滨江集团以67%的联合比例成为最爱联合拿地的房企,而金科、卓越、首开均保持60%(含)以上的联合拿地比例。

同时,《华夏时报》记者也注意到,部分房企倾向多元化拿地方式。比如,此轮集中供地中,绿地集团出现的次数屈指可数。一位接近绿地的人士对《华夏时报》记者解释说,除公开市场外,绿地也通过产业地产和基建先行的方式拿地,在各地有一些贸易港和技术开发区的项目,也有自己的基建板块,通过这些跟当地政府谈判,拿地会比较便宜。其表示:“虽然开发周期长,但利润率比公开市场要高一些。”

如今,第二批集中供地陆续拉开帷幕。业内人士普遍认为,首轮集中供地热度高涨,新规“试水”的恐慌感是重要因素。随着政策不断完善,考虑地方政府集中供地政策或存在调整可能,以及房企资金日益趋紧等情况,今年第二、三批集中供地市场将有所降温。

在日前举行的股东大会上,中国金茂管理层表示,土地“两集中”需要时间检验,行业出现波动是正常的,第一阶段的抢地局面不会持续,下半年热度应有所下降;在6月16日龙湖集团召开的周年股东大会上,首席执行官邵明晓也直言,接下来二、三次集中供地“不会像现在这么热,毕竟是第一次(集中供地),大家可能比较紧张和冲动,下半年可能会有所降温。”

克而瑞认为,在接下来的土拍中,从投资的角度而言,长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场,未来这些市场的竞争激烈度仍会加剧,预计2021年三季度市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。

不过,克而瑞也强调,“考虑到融资环境并未发生宽松的转变,头部房企首发领跑的同时,同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后,预计投资的脚步将略有放缓”。对于中小房企而言,克而瑞认为核心城市第二、三轮集中供地将成为其投资的窗口期与机遇期,“尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市,是中小房企补充优质土储的首选”。

与此同时,房企之间分化也将继续:凭借着资金量、资金渠道等优势,规模房企、龙头房企将“强者愈强”,中小房企或将被迫向非重点城市下沉,优胜劣汰、兼并重组将成为市场常态。

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