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三道红线威力显现 部分中型房企上半年融资规模拦腰斩断

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政策的威力正在显现。

自三道红线和贷款集中度政策出台后,房企融资供需两端持续收紧。

据克而瑞不完全统计,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。与此同时,企业融资情况不容乐观,仅有36%的房企融资规模有所增加,规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。

部分房企借势扩张

在各种政策持续收紧下,房企融资规模大幅下降,房贷集中度管理成效初显,银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看,下半年融资环境将维持收紧态势。

一个值得关注的点是,中型房企融资规模下降最为明显,直接拦腰一刀。

具体来看,四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示,TOP31-50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元,TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%,降幅最小。

对此,一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者,房企融资规模下降主要有三个原因,一是去年末人行对商业银行双限(对公、按揭)造成今年贷款和按揭规模收缩,融资体量下降;二是地产风险事件频发,有限资源更加集中头部房企,国央企议价能力提升,平均成本下降;三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%,市场流动性充裕,也造成资金成本下行。

上述财务负责人告诉记者,有息负债的下降会直接体现在融资规模上。

TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降杠杆的需要,由于这类企业在踩线之后停止扩张,降负债抓回款就成了他们的唯一选择。

整个行业面临三道红线的监管,排名靠前的房企面只要没踩红线,面对压降有息负债的压力不大,就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健,负债情况不会出现大规模下降。

相比之下,头部存量比较多的,就不加杠杆了,把存货做起来。

而排在TOP10~30的房企,有加杠杆空间的,可能会多拿一些地,而必须降杠杆的一些企业,今年拿地就会少一点,以此来控制负债规模。

在此背景下,房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前,房企普遍采取两条经营策略,一个是以降杠杆为主,另一个是原先杠杆不高,在绿档内的企业则借机冲一把规模,借势扩张。

最典型的是招商蛇口,克而瑞数据显示,截至2021年上半年末,招商蛇口新增货值1890亿元,拿地金额同比增长近95%。

2018~2021年上半年房企季度融资情况 来源:克而瑞

融资成本持续下降

克而瑞数据显示,截至2021年6月,100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%,较2020年下降0.48个百分点,其中境外债券融资成本达6.86%,下降0.97个百分点,境内债券融资成本4.40%,较2020年下降0.03个百分点。

上半年融资成本下降的原因是,如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多,其中境外融资成本下降1.66个百分点;同时TOP31-50房企中远洋、越秀发行了数额较大的境外债,使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。

为何融资规模下降,房企融资成本反而降低了?上述财务总告诉记者,从资金角度来说,与银行合作深入的房企,在有息负债控制的情况下,反而会导致融资成本降低,因为房企资金需求量并不大,原先可能有10%~20%左右的资金增量需求,但在三道红线的管控之下,房企获得增量资金的空间有限。

“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元,在不增加规模的前提下,一分钱增量的开发贷都没有,意味着房企需要开发贷的缺口很小,这就导致银行要和头部房企合作,就必须主动降利率,谁的利息少,就和谁家合作。”

各梯队房企融资规模变化 单位:亿元 来源:克而瑞

国企央企优势明显

从企业性质来看,6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大,但国有企业的融资规模大幅回升,主要由地方国有企业债券发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元,较5月环比大幅上升123.1%,占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时,国企的比重进一步提升。地方国企方面,6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元,占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%,其中主要是地方性房企发行增加。

在6月的新闻通气会上,银保监会发言人表示,上半年以来,房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点,房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势,资金过度流入房地产市场问题得到改善。

总体而言,监管当局对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度,对房企来说,加快销售回款,改善企业内部经营管理,提高资金的使用效率,依然是接下来的核心主题。

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