商品房样板间应“所见即所得”

7月8日，北京市住建委就《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》向社会征求意见。

征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。对于热销项目，开发商应采取公证摇号方式优先面向无房家庭。

北京市住建委相关负责人表示，以前个别开发企业在宣传推广新建商品住房时，过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、利用不实宣传吸引客户。在实际交付时，购房人产生了“货不对版”“严重减配”感觉，群众意见较大。

今年5月，本市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。这些项目上市时，为避免出现此类情况，进一步规范商品住房销售行为，市住建委将解决此类问题纳入办事清单，研究起草了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》征求意见稿（以下简称：《通知》），现向社会公开征求意见。征求意见稿及反馈方式见北京市住建委官网发布的《关于公开征求意见建议的公告》。

内存

买房人轻信开发商宣传

“吃亏”案例屡见不鲜

夸大宣传、虚假承诺，一直是房地产市场交易的顽疾，买房人因为轻信开发商或销售人员说辞而吃亏的案例屡见不鲜。北京市住建委多次查处相关案例，群众要求整治这种楼市乱象的呼声也一直较大。其中，像优质学校进驻、地铁线路规划、医院公园建设、健康科技社区营造、奢华前卫装修等等，一直都是开发商惯用的营销卖点，同时也是投诉与维权的高发区。2010年，华润未来城市（详情丨户型图）和万橡悦府就由于虚假宣传而被住建部门暂停网签。

2019年，北京市住建委微信公众号“安居北京”曾发布消息称，集中查处曝光了一批违法违规开发企业，涉事企业包括多家国内知名地产商，包括碧桂园、金地集团、融创中国等开发的10个在售房地产项目。本次执法的主要依据是按照《商品房项目销售行为专项检查方案》，针对项目预售方案、建设方案、规划图纸、合同协议和宣传文案等方面进行执法检查。

看点

1

样板间装修标准与实际交房状况保持一致

新规中明确了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房前，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。

提出“三个一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。同时要求，样板间保留至项目交付三个月后。

2

销售现场显著位置应公示项目不利因素

新规明确企业在制作各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，项目以外应与现状保持一致；应在销售现场显著位置公示项目不利因素。

严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

在销售过程中，销售人员应佩胸卡上岗，线上销售应实名，同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

另外，规定在签订合同时，企业应向购房人展示样板间，介绍材料、工艺、尺寸等内容；同时告知项目不利因素并由购房人书面确认；要求项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查；明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责，应向购房人出具符合合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

3

竣工验收前至少开展两次“工地开放日”

参考其他城市经验做法（上海、杭州、宁波、温州），规定在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于两次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，对购房人提出的意见或建议，企业应维修整改并反馈购房人。鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

强调落实交付前房屋质量查验制度，除按市住建委《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

4

热销项目公证摇号优先面向无房家庭

对热销项目（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。所谓公证摇号即要邀请公证处以独立第三方的身份，主持进行摇号买房，以保证房屋销售的公平性。具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住建主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。

违反规定的，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。