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戴德梁行:2021二季度上海写字楼市场持续上扬 上半年大宗交易市场整体活跃度提升

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戴德梁行:2021二季度上海写字楼市场持续上扬 上半年大宗交易市场整体活跃度提升

上海,2021年78— 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2021年上半年度的写字楼市场、零售物业市场、产业地产市场以及大宗交易市场的现状进行多维度的解读,并对下半年的发展趋势进行了展望和预测。

上海写字楼市场持续上扬,行业发展向高质量、多元化迈进

上海经济稳步复苏,实物量指标上扬,市场信心显著回暖,上海写字楼市场需求持续提升,自去年二季度以来连续五季度呈现上扬局面,2021二季度上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米,环比一季度增长10.2%,需求提升也使得上海甲级写字楼空置率回落至18.8%,环比上季度下调1.9%,其中核心区14.6%,新兴区25.1%。

供应表现来看,共有四个新增甲级写字楼项目在二季度入市,合计带来21.71万平方米的新增供应。其中,核心区的供应项目为长宁区城市更新项目—“宝地新华”,另外三个项目为七宝板块的“七宝传媒谷”、徐汇滨江板块“芒果广场”及浦东后滩板块“SK大厦”。租金表现来看,二季度,上海甲级写字楼平均租金8.08元/平方米/天,跌幅环比收窄;核心区租金为9.25元/平方米/月,环比下滑0.9%;新兴区在优质项目的推动下整体租金水平环比上扬1.9%,为6.37元/平方米/月。

行业表现来看,二季度,电子信息科技行业贡献最大,成交面积比重为25%。电子阅读、电子游戏、IT网络技术、电商平台类行业成交频繁。项目选择上,新兴区优质项目及具有产业集聚效应的园区是该类行业主要选址方向。金融行业持续活跃,今年以来金融市场迎来全新格局,上海商业银行跨境人民币业务中外资银行在数量和市场份额上首次超过中资银行,贝莱德建信理财有限责任公司揭牌,临港新片区即将开展外汇管理高水平开放试点,原油期权挂牌交易,金融新格局带来了金融机构在上海布点新需求。专业服务领域中,律所、会计事务所、设计咨询类搬迁成交依然稳定,另外一些联合办公品牌伴随市场复苏也开始积极布点,主力考虑布局核心区域板块。

戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英表示:“上海经济运行稳中加固,稳中向好的表现促进了上海写字楼市场持续回暖。下半年,市场供应规模超过百万,其中普陀、滨江沿线规模较大,短期市场租金和出租率依然承压。展望未来,上海继续营造超一流营商环境,上海对人才吸引力排名全球第四,中小企业融资环境领先全国城市等利好投资环境将不断吸引优秀人才及企业进驻。行业发展来看,在推进上海全球资产管理中心建设、促进生物医药产业高质量发展、加快建设国际消费中心城市、提升上海国际贸易中心能级规划等利好产业政策推动下,金融、医药、线上贸易、线上消费、线上娱乐、网络平台等行业为中坚力量,并向高质量、多元化迈进。”

上海大宗交易市场整体活跃度提升

2021年上半年上海大宗交易市场共录得38宗成交,共计294亿元,成交宗数和成交金额环比2020年下半年分别增加80%和19%,市场整体活跃度提升。代表性成交包括领展32亿收购七宝万科广场50%权益、中泰证券27.4亿收购外滩中心A2 & C2等。

买家类型方面,2021年上半年大宗交易市场投资型买家占比由2020年下半年的26%提升至58%,增幅明显;外资买家占比38%,相较2020年上涨约65%,充分彰显其对上海高流动性和吸引力的看好。关于物业类型,得益于国家对新基建的支持,数据中心及工业/物流成交增长明显,凯德36.6亿收购闵行数据中心更是创下上海数据中心成交总价新高。

有关资本化率,投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考量,对于投资回报的要求相较2020年有所上升。另外,考虑到近期投资者活跃程度提升,第三季度各类型物业的资本化率预计将保持稳定。

展望2021年下半年,戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示,韧性下的上海机会,主要有以下几点:

  • 新基建背景下,发行REITs成为项目的可行退出方式;预计可发行REITs的物流地产、数据中心、商务园区及长租公寓将额外受到追捧;
  • 以TMT企业为代表的新经济自用买家将持续活跃;
  • 在日趋严格的拿地条件下,可散售住宅或公寓类快周转项目将更具优势,预计2021年下半年将重新出现比较多的成交案例;
  • 三道红线和融资收紧的双重政策影响下,开发商与高负债业主将有更大机会与动力以市场预期价格出售其在一线城市持有的优质资产。

上海优质零售物业市场需求旺盛

据上海市统计局的数据,2021年本地经济仍然保持快速增长,带动上海消费品市场及零售物业续向好。一季度,上海市社会消费品零售总额同比增长48.9%至人民币 4,557亿元。二季度,上海共5家购物中心开业入市,分别是位于黄浦区的恒基旭辉天地和博荟广场、位于徐汇区的漕河泾印象城、浦东的啦啦宝都等,落成零售项目推升上海中高端购物中心总存量达到19,248,027平方米。

二季度,上海优质零售物业市场需求旺盛,众多业态的零售商持续扩张,不断有国内外新品牌进入上海零售市场。整体空置率环比下降0.12个百分点至9.25%,净吸纳量增加至约350,221平方米。一些成熟的中高端购物中心进行业态调整和品牌升级,推动了对上海零售物业的吸纳。奢侈品、餐饮、生活以及汽车体验店零售品牌为最主要的市场需求驱动力。例如,中国服装品牌内外于静安嘉里中心开设其中国首家体验店;国际知名汉堡品牌Five Guys于淮海路巴黎春天开设其中国首店;知名新能源汽车品牌岚图汽车于瑞虹天地月亮湾开设其体验店,以及Loft在静安大悦城开设其店铺。

上海中高端购物中心平均二季度首层租金报价环比上升1.5%至人民币879.6元每月每平方米。核心区域,平均首层租金报价环比上升1.4%至人民币1,976元/平方米/天。南京西路商圈录得最高平均租金,为人民币2,532.5元/平方米/天。徐家汇及南京东路商圈的平均租金排在其后,分别为人民币2,266.1元/平方米/天及人民币2,181.9元/平方米/天。

戴德梁行华东区商业地产部董事魏建历表示:“目前全市商圈消费集中度加强,重点商圈提质效应显著。而通过举办“双品网购节暨数字生活节”,“直播电商节”等活动,线上消费热度持续加强。零售额的持续稳步增长,体现了市民对于高品质商品日益增长的消费需求。”

华东区物流市场二季度呈现旺盛态势

二季度华东区物流市场表现活跃。上海地区第三方物流需求本季度增长显著,电商、快运快递为本季度上海高标仓库市场主要租户。上海地区土地供应仍然稀缺,上海物流整体市场仍然保持强需求态势。第二季度上海高标库总供应量为875万平方米,平均租金为47.78元/平方米/月,全市平均空置率为8.42%,这一空置率主要来自于金山的新盘入市和奉贤的短期退仓。戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示:“预计到下半年,随着电商节日的进一步启动,全市空置率会逐步降低。同时,环沪地区受上海需求外溢影响,昆山、太仓等地高标仓库市场租赁需求旺盛,也迫使开发商和投资者进一步向江苏省的县级市扩张;浙江地区,电商、快运快递、社区团购成为高标仓库市场吸纳主力,如浙北嘉兴(嘉善、秀洲)、德清以及浙南温州、台州租赁市场趋旺。宁波地区供应持续紧张。”

电商租赁需求迅速扩张

华东区二季度经济发展呈现强劲势头,消费能力持续提升。消费者对物质的品质和品类需求呈现高端化、精致化、细分化趋势。本季度,线上线下全渠道融合态势凸显,全渠道新媒体新零售模式催生电商新品类拓展。上海对外贸易也表现活跃, 5月,上海市外贸进出口同比增长21.0%,跨境电商需求迎来新的增长。此外,叠加“6.18”电商购物节影响,本季度华东区电商需求扩张迅猛。

结合冷链的发展模式初显雏形

华东区生鲜电商、社区团购持续活跃,催生大量干仓改冷库和冷库定制的需求。随着食品产业园内食品加工、生鲜加工、中央厨房等业态的增加,为保证食品和生鲜的新鲜程度和品质,食品产业园结合冷链的模式显现成型。

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