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SOHO卖便宜了?看潘石屹的决心与黑石的生意经

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丽泽SOHO  李凯旋 摄

SOHO中国被卖给黑石的公告一出来,有些投资者在平台上留言:“连潘石屹都‘躺平’了。”卖掉SOHO中国之后,潘石屹和张欣套现142亿港元。同时,潘石屹夫妇还将持有9%的股份。

这次转身离开房地产,潘石屹似乎下定了决心。在房地产业打拼30年之间,潘石屹经历了房地产黄金时代、白银时代,尽管SOHO中国每年盈利可观,似乎卖“便宜”了,潘石屹还是放手了。

“离开”

对于潘石屹卖掉SOHO中国,投资者们其实并不意外。消息在2019年就传出来了,除了黑石之外,潘石屹还和高瓴资本接触过。不过,后者对“接盘”SOHO中国进行了否认。

如果不是疫情的原因,潘石屹应该早就和黑石达成了交易。2020年,黑石如果想要买下SOHO中国,交易作价大概是40亿美元,约合6港元/股。同时,黑石还需要接管SOHO中国的债务。

一场疫情过后,SOHO中国卖“便宜”了。6月16日,SOHO中国发布公告表示,黑石计划以5港元/股的价格收购公司91%的股份,总计236亿港元,折合成美元大概是30.4亿美元。在这场交易完成之后,潘石屹和他的妻子张欣套现142亿港元,同时保留9%的股份。

有一篇报道提到“尽管SK大厦卖出了90亿元的高价格,也没能让潘石屹拾起信心”。是这样的,似乎无论市场怎么变动,潘石屹都决心要“离开”了。但是,要知道在2019年年底丽泽SOHO的发布会上,潘石屹还对媒体说:“我是不会跑的,我拿的是中国的护照,能去哪里?”

不过,潘石屹仍然还是卖掉了SOHO中国。事实上,近年来,SOHO中国并无新增加的土储,也鲜少在招拍挂市场上现身。2019年6月份,在一场物业销售推介会上,潘石屹说:“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市、一线城市,还有一线城市最繁华的地段。”

但最终,潘石屹放下了号码牌,又一次从土地市场上“隐退”。要知道,在潘石屹决定离开房地产的今天,中国的地产开发商们正面临着新的土地出让制度——集中供地。房企在各个城市轮番现身,要及时对新的土地政策做出反应。

比起以前,房企面临的环境似乎更加“艰难”。黄金时代过去之后,白银时代几乎把房企的利润压缩至了最低,而成本却在不断向上提高。

选择离开或许是因为潘石屹并未对房地产持有“看涨”的态度。

“不务正业”的地产商

大概潘石屹早就不把自己当作成一位地产商了。2019年潘石屹做客热门综艺《向往的生活》。一整期的节目中,潘石屹做木工、拍照、烹饪,绝口不向晚辈提一句自己在商场上的辉煌历史和成败经验。

被曹德旺形容成“鬼精鬼精”的潘石屹出生于甘肃天水的一个村寨。1991年,潘石屹看准了海南经济发展的前景,借贷了1000多万元在海南炒房,并迅速赚取了人生的第一笔金。

随后,潘石屹开始正式进入到房地产行业,并在北京开发出了包括万通新世界广场等在内的多个项目。1995年,SOHO中国面世。在经营方面,和其他的地产商不同,潘石屹更擅长营销。SOHO现代城详情户型图)入市的时候,项目的楼书有大量的照片、漫画和插图。在2001年,连样板间还没完全发展起来的时期,这种模式并不常见。

于是“前卫”这个标签就被深深地烙在了SOHO中国和潘石屹的身上。此后,潘石屹打造的项目,包括望京SOHO、丽泽SOHO整体的建筑风格都带着与众不同的设计感。

在2019年丽泽SOHO的发布会上,潘石屹公开现身,对“渺小和伟大”发表了一篇颇具文学色彩的演讲。那应该是截至目前,潘石屹最后一次公开在国内现身。随后,潘石屹飞往国外。据悉,和黑石的整个交易都是在国外洽谈的。

黑石看中了什么?

就算是“便宜”卖了,这波操作下来,潘石屹也不亏。就像前文中说到的那样,曾经在黄金时代赚足了资金和眼球之后,有选择的人当然也可以选择离开,这本无可厚非。业内有传闻说,SOHO中国的经营状态不好。

事实上,从SOHO中国近年的财报看,近5年,SOHO中国的营收都是呈现出上涨的趋势。而毛利润尽管有所波动,但每年都可以超过12亿元。这意味着,尽管SOHO中国并没有实现利润的高速增长,但每年盈利依旧可观。同时,随着疫情得到控制,各行各业已经逐步恢复至疫情前状态,商业地产前景光明,实际上也大有可为。

和踩了2条红线甚至3条红线的房企不同,SOHO中国的财务状态十分稳健,处于“绿档”行列,净资产负债率仅为43%。这也就说,SOHO中国虽然称不上是龙头,但绝对是一家盈利稳定的房企。

另外,近年来,包括龙湖、远洋等在内的龙头房企也逐步成立专一的商业部门,商业地产实际上越来越被房企看重。目前,SOHO中国旗下的主要项目是前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9大项目。

从区域位置上来看,上述项目基本集中在北京、上海的核心位置,租金收入可观。这或许就是黑石看重的。黑石是美国规模最大的上市投资管理公司,近年来频繁涉足房地产市场。近日,黑石还以60亿元的价格收购了“Home Partners of America lnc.”,后者类似于房产中介,在全美拥有17000多套房屋用以出租。

黑石擅长的是,取得项目的控股权,通过后期的运营管理等,使得项目升值,几年之后再将项目卖出。一买一卖之间,不仅让项目更加成熟,也充盈了“钱包”。

这笔收购虽然令人唏嘘,但并未影响中国房地产行业的进程。目前,有的房企债务出现了危机,也有房企开始在土地市场变得低调。但相同的是,所有房企似乎都在寻找新的增长点,稳住利润和营收。

正如“万通六君子”当年分手一样。冯仑、潘石屹、易小迪成为了房地产的大鳄,王功权则做了风险投资家,王启富做了基金管理公司的总裁。刘军则鲜少在公开场合露面,也是六人中唯一一个没有被纳入“百度百科”的人。六人起家于房地产,但最终也是选择了不同的道路。

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