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前滩商住综合体物业、居民因矛盾拉锯,居民呼吁创新管理模式

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近日,上海浦东前滩·东方悦耀详情)小区居民投诉称,小区房屋质量和物业管理存在问题,以及商业办公楼、住宅楼混合管理模式存在矛盾。

东方悦耀小区地处前滩,涵盖办公、住宅、商业三大功能,区内包含1幢15层商用办公楼、2幢36层住宅楼和1幢3层配套用房。该项目开发商、物业管理者和办公楼所有者都为陆家嘴集团。

小区居民认为,因陆家嘴集团集三个角色于一体,居民的权力无法与之制衡,导致2020年9月入住后,发现物业服务差,忽视居民诉求,对住宅楼、办公楼“双标”。

问题:开发商兼物业,居民认为被忽视

关于房屋质量,据居民反映,主要存在自来水异味、下水道严重堵塞、房屋装修质量差问题。

自来水异味何来?根据小区会议纪要,卫监局检测后表示可能是油麻丝密封水管造成异味。居民称,开发商对支管(直通家庭的水管)进行了改造,并承诺后续改造总管道,不过至今未兑现改造总管道。

业主称,油麻丝污染造成自来水有异味。本文图片均为业主供图

居民表示,因下水总管道堵塞,粪便水溢出到楼下住户家,有一户发生过两次这种情况,另有几户发生过一次,开发商至今不承认该问题。

居民还称,所购房产为精装修房,但有家庭墙纸发霉,有家庭马桶未安装好,管道臭气弥漫至整个房间。常驻的装修人员一栋楼仅一人,进度慢。

地板发霉

对此, 物业表示,自来水异味由氯气产生,已清洗管道、水箱等,过滤装置已换,现不存在气味问题;下水道总管道也已疏通过。

管道内的油麻丝

关于房屋装修,物业表示,维修人员周一到周五都驻扎在小区,有时周末加班,目前大部分房修问题已解决,一些零碎事务会尽快完成。

关于物业管理问题,居民反映了小区安保不严、物业对业主装修改造涉嫌乱收费、物业账目不公开等问题。

6月下旬,有居民通过监控发现自家快递包裹被疑似小偷拿走,对社区安全感到担忧。业主称,外来车辆可直接进地库,而从地下车库进小区基本通行无阻;地面主要的行人入口,保安逢人便开,很多时候门就是敞开着的,因此希望能彻底改造车库入口大门及行人进出口大门,加强安防措施。

下水道堵塞,粪水溢出到房间

物业工作人员告诉记者,快递被偷的问题已收到业主投诉,并向当地派出所报案,具体情况仍在调查中。“平时会有一名保安在大楼内巡逻,这次确实有疏忽,但也不能排除是小区内施工人员。”

对于地库和地面入口的安全质疑,物业表示,地下车库不对外开放,安保系统中录有业主或租客的私家车牌号,只有系统识别时才能放行进入,识别不出的车辆保安会上前询问,多是业主委托的搬家装修车辆,已提前报备,其他外来车辆不允许进入。业主从大门进入小区需自行刷门禁卡,但不排除个别忘带了,保安会帮忙开门。鉴于业主反映过小区门保持常开状态,物业已更换保安人员,并将加强培训。

此外,业主反映,业主装修改造,若移动消防装置位置,必须由物业指定的第三方机构执行,一个点位2000元,而在网上咨询的其他公司一个点位收费三四百元。另外,装修垃圾的清运需要业主额外付1500元一车,且不允许铲车进入。商业办公楼的装修却允许铲车。

物业回应,物业只推荐消防维保单位,没有强制要求,业主可以找其他单位,但出于安全考虑,需要提前和物业沟通。同理,住户也可以自行选择垃圾清理公司,不强制。办公楼装修的铲车均停放在办公区域,不会随意进入住宅区域。

针对账目问题,该小区物业费为7.6元/㎡/月,业主要求公开账目未获回应,业主质疑,目前商业楼大量空置,物业是否挪用居民的物业费贴补商业。物业称,账目公开需要上层领导审批,商业办公楼和住宅楼在费用进出上归属两个账户,不会混在一起使用。

更换自来水支管后,安装不合规范

诉求:政府创新商住综合体管理模式

住宅区业主认为,以上矛盾核心点在于,在商住融合的新业态下,陆家嘴集团集开发商、物业、商业办公楼业主的角色于一体,住宅区业主的诉求不被重视。

住宅区业主表示,也考虑过成立业委会,但根据《民法典》第二百七十八条规定,即便是成立业委会,投票表决时需要2/3人群参与,1/2通过。

业主代表称:“如果商业楼的面积超过了33%,现在(东方悦耀)据说是40%,如果陆家嘴集团投反对票或者不出席,那么我们小业主无论做什么事情,都没有办法达到2/3的要求。”

对此,三林镇前滩紫薇居委会表示,他们了解业主诉求,三林镇房管办事处在参与协调过程中已明确告知业主,条件不成熟。由于小区有620套住房,但实际入住(算上租户)不足200户,入住面积和人数不达标,暂不符合业委会成立条件。

业主呼吁,政府应创新管理办法,解决商业与住宅共生的问题,以业委会推进居民区自治。

对此,紫薇居委会表示,目前已多次协调三林镇房管办事处、业主代表和陆家嘴集团召开沟通会,推进问题解决。面对新业态产生的问题,房办也在考虑管理模式问题。

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