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22城首轮集中供地收官:878宗地块出让金破万亿

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截至6月29日,22城集中出让正式收官。据贝壳研究院统计,首批集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗地块,土地出让金总额为1.07万亿元,综合溢价率15.1%。

TOP50房企集中度再提升

今年2月底,我国22个重点城市开始对住宅用地实行“两集中”新政。6月29日,随着武汉首场集中出让落幕,22城首轮集中出让正式收官。据贝壳研究院统计,首批集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗地块,土地出让金总额为1.07万亿元,综合溢价率15.1%。

首轮集中供地结束后,上半年土地市场也走向尾声。据中国指数研究院统计,2021年上半年,TOP100企业拿地总额16485亿元,同比增长4.6%。从新增货值来看,多城集中供地促货值快速提升。2021年上半年,TOP100企业累计新增货值均值达566亿元,权益新增货值均值达435亿元。二季度,多个一二线城市集中供地,高货值地块迅速入市,促使货值快速提升。

整体来看,在首轮集中出让中,不同城市呈现出了“冰火两重天”的状态。

长三角和珠三角城市群最受青睐。贝壳研究院统计数据显示,首轮集中出让中,尽管出让规则严苛,但杭州57宗地块全部成功出让,揽金1178.53亿元。其中44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%;北京以1110亿元的土地出让金紧随其后,位列全国第二位,30宗供地中有10宗地进入投报高标准商品住宅建设方案阶段。

南京、广州、上海分别收金993亿元、906亿元、857亿元,位列土地出让金排行榜3-5名。其中,南京51幅涉宅用地成功出让,其中36幅地块触及顶价,总成交金额约为992.52亿元。

但“遇冷”的城市也不在少数:首个进行土地集中出让的城市长春,38宗地块中,有25宗底价成交,并有2宗地块流拍、11宗地块中止出让;青岛延续勾地模式,55宗地中,54宗以底价成交。一些城市内部也显示出“冷热不均”的情况,即使是广州,首轮出让也流拍了6宗地块。

据贝壳研究院统计,福州、青岛、深圳、长春、厦门这些城市的首轮土拍收金均未超过200亿元,这是因为上述城市的首批供地不及全年住宅用地供应的20%。例如,厦门首批供地仅占全年供地计划的9.74%,前两轮合计占比为35.1%,即还有65%供地有待推出。

“两集中”模式对房企的投资布局产生较大影响,规模房企凭借资金量充足、资金渠道等优势收获颇丰。克而瑞地产研究中心数据显示,截至6月10日,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块,占全部地块的比重超四成,一线大鳄成为“头号玩家”。例如,融创拿地总量已达到41幅,万科和保利拿地总量也均超过20幅,但30强中排名靠后的房企拿地数量多为个位数。在各家研究机构近期发布的上半年拿地排行榜中,房企的排位与在此轮集中供地中的表现接近。

值得注意的是,针对此轮集中供地,多地更新竞拍规则,严厉打击房企“马甲”,包括上海、苏州、无锡、合肥等在内的多个城市出台了相关政策。例如,5月21日,苏州市自然资源和规划局发布《关于严格落实竞买要求的通告》强调,同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。

对于使用“马甲”违反拍地规则的行为,上述城市也给予不同程度的处罚。例如,对于违反上述规定的竞买人,苏州禁止其三年内参加苏州市土地招拍挂出让活动等;合肥将违反者纳入“黑名单”,规定其两年内不得报名参与合肥市范围内土地竞拍。

二、三轮集中出让或“降温”

以热点城市作为试点切入,“两集中”政策希望实现平抑地价、抑制溢价、调控房价的最终目的,贝壳研究院认为,22城量增价稳目标基本实现。据中指院等机构数据,广州、北京、深圳和福州4城的成交楼面价确有所下降。

广为人知的是,在滨江2020年业绩说明会上,滨江集团董事长戚金兴直言,杭州土拍公司摘得5幅地块,“将努力做到1-2%的净利润水平”,引起一片哗然。不过,也有一些房企相当注重对利润的把控。《华夏时报》记者注意到,在6月16日龙湖集团召开的周年股东大会上,首席执行官邵明晓透露,龙湖在此轮集中供地中获得14个项目,利润率均处于10%以上。邵明晓强调,“会坚持拿地原则,即保持毛利率达25%左右的底线,净利润率10%以上”。

毫无疑问,集中供地考验着房企们的资金实力,行业集中度不断提升的背景下,土地成本上升也对房企的未来管理提出了更高的要求。

目前,“联合拿地”成为不少房企的策略之一。据克而瑞统计,在此轮集中供地中,滨江集团以67%的联合比例成为最爱联合拿地的房企,而金科、卓越、首开均保持60%(含)以上的联合拿地比例。

《华夏时报》记者注意到,在市场竞争门槛不断提高、利润遭挤压的当下,一些房企更为注重多元化拿地。比如,此轮集中供地中,绿地集团出现的次数屈指可数。一位接近绿地的人士对《华夏时报》记者解释说,除公开市场外,绿地也通过产业地产和基建先行的方式拿地,在各地有一些贸易港和技术开发区的项目,也有自己的基建板块,通过这些跟当地政府谈判,拿地会比较便宜。其表示:“虽然开发周期长,但利润率比公开市场要高一些。”根据克而瑞发布的报告,绿地2020年以来城际空间站项目获取平均楼面价仅1144元/平方米,贸易港项目获取平均楼面价仅3251元/平方米。

如今,第二批集中供地陆续拉开帷幕。业内人士普遍认为,接下来,行业集中度仍会继续提升,行业内的洗牌也将持续。

对于未来两轮集中出让,邵明晓判断,“不会像现在这么热,毕竟是第一次(集中供地),大家可能比较紧张和冲动,下半年可能会有所降温。”

克而瑞认为,从投资的角度而言,长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场,未来这些市场的竞争激烈度仍会加剧,预计2021年三季度房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关,市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。

而凭借着资金量、资金渠道等优势,规模房企、龙头房企将强者愈强,中小房企或将被迫向非重点城市下沉,行业内的优胜劣汰、企业间的兼并重组将成为市场常态。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,在之后的集中供地中,城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划,确保年度土地市场的稳定,那些行之有效的政策将得以延续和被借鉴,“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的模式,或将成为调节土地市场热度的基础规则被广泛采用。其同时预计,市场环境趋同的城市将倾向采用相似的土拍政策。

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