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22城首批集中供地总揽金超万亿, 今年二、三批供地或降温

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从4月15日长春打响首批集中土拍“第一枪”到武汉集中土拍结束的两个半月里,22城首批集中供地总计成交住宅用地878宗,成交用地面积约5037公顷,规划建筑面积1.11亿平方米,土地价款总计1.07万亿元,综合溢价率15.1%。

不过值得一提的是,随着“两集中”供地新政落地及信贷等金融监管持续加强,房企拿地愈发慎重,首批集中供地中各城间呈现出冷热不均的态势,不同城市甚至不同地块之间均出现分化。从区域看,长三角和珠三角城市群仍是房企争夺的“热土”。

同策研究院研究总监宋红卫向《每日经济新闻》记者分析指出,分化是近两年我国房地产市场最鲜明的一个特征,包括城市分化、项目分化、企业分化。城市间的分化主要还是取决于开房企对城市投资的收益预期,随着房地产调控政策的不断收紧,部分城市已经出现房价上涨乏力的情况。

城市间分化加剧

从22城今年首批集中土拍情况看,城市间的分化愈加明显。

杭州和北京的出让金总额均破千亿元,其中杭州以1178亿元排在首位;北京则以1110亿元紧随其后。而排在最后两位的青岛和福州,出让金额分别仅为121亿元和120亿元。

整体来看,南方城市整体热度较高,重庆、深圳、厦门、杭州热度领先。其中综合溢价率最高的是未设置最高限价的重庆,达39.2%,相比于2020年提升了31.2个百分点;深圳紧随其后,综合溢价率达30.9%。

公开数据显示,重庆首批集中土拍总成交金额达764亿元,87%地块溢价成交,平均楼面价同比增长64.49%。而土拍热度走高或与重庆新房成交量及价格攀升相关,据国家统计局数据,重庆在4月和5月连续两月新房房价环比涨幅位居全国首位。

再看杭州,55宗涉宅地(不含人才租赁用房),平均楼面价15848.4元/平方米,平均溢价率26.1%。其中,41宗地块拍至自持阶段,占比高达75%,平均自持占比约9.4%,创近4年新高。

而深圳和厦门虽然参拍地块较少(分别为6宗和5宗),但依然吸引了大量知名房企参与,两城整体溢价率均在30%左右,市场热度高涨。尤其是厦门,在供地数量和规模上均创下首轮集中供地城市的新低。

值得注意的是,虽然福州、无锡和广州由于“限地价”原因,平均溢价率相对较低。不过就实际情况来看,无锡整体市场热度并不低,16宗地中仅1宗未触及最高限价,其余地块均进入竞自持或摇号阶段,包括一些较为冷门的地块。如锡山东港板块怀仁幼儿园北地块,以最高限价和竞租赁5000平方米的条件成交。

与重庆、杭州等城市火热土拍市场形成强烈反差的则是天津、青岛等北方城市。天津、长春、沈阳、青岛的流拍率分别为22%、22%、12%、3.2%,其中长春和青岛的综合溢价率分别仅3.3%、2.1%。

具体来看,作为22城中首个集中土拍的城市,长春51宗宅地仅成交38宗,2宗流拍,有11宗终止挂牌,总溢价率仅有3.3%,较长春2020年全年涉宅土地溢价率降低了2.7个百分点;

济南首批集中供地共推出114宗土地,最终共成交地块108宗,其中78宗地块以底价成交,另有6宗地块遭遇流拍。青岛则延续勾地模式,计划出让土地的63宗,2宗流拍、1宗因触及溢价率上限转为线下竞自持面积,其余均底价成交。

“土拍市场的热度分布基本与房地产市场热度相关,我国房地产市场热度分布基本也呈现‘从南向北,从东向西’热度逐渐下降的趋势。”

同策研究院研究总监宋红卫认为,首批集中供地出现城市分化除了取决于房企对于城市投资收益的预期,随着房地产调控政策不断收紧,部分城市已出现房价上涨乏力的情况外。“部分区域库存较大,导致开发企业拿地意愿不高。此外,部分城市的流拍还跟集中供地后一次性供应大量土地、开发企业难以一次性消化有一定关系。”

此外,贝壳研究院高级分析师潘浩也向《每日经济新闻》记者表示,土地市场热度从一定程度上源于新房市场的表现,同时也与土拍规则密切相关。新房市场热度较高的城市尽管房企参与热情高,但在出让规则方面的设计也更加复杂和严格。相反处于节奏换挡阶段的城市,由于管理要求尚未调整,因此会出现一些超出预期的情况。

同城内冷热不均

除了不同城市的热度有所分化以外,同一城市内部也出现分化。这一特征在广州、武汉、长沙等城市表现得尤其明显。

广州首次集中拍地中,可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%,分化显著。其中,广州南沙、黄埔区诞生了两宗新的单价“地王”,而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交或流拍为主。

武汉首批集中出让的54宗地,除了溢价率高于100%以上的三宗地块外,还有1宗地块溢价率高达93.83%,2宗地块溢价率超过80%,另有34宗地块以底价成交。

数据来源:贝壳研究院整理

长沙首批成功拍出的33宗地块中,19宗底价成交,9宗熔断待摇号,3宗熔断后竞自持成交,另有3宗地块流拍。

从9宗熔断待摇号的地块信息来看,多分布在长沙市中心以及梅溪湖二期、滨江新城等规划热门板块。如位于梅溪湖二期的044号纯住宅地,早在开拍的前一天11点50分第12笔竞价时就到达土地最高竞价而提前熔断。熔断后仍有房企继续报价,最终共有58笔出价,成为这一轮土拍中房企参与度最高的地块。

再如位于天心区南湖新城的048号商住地,因起始楼面价9500元/平方米,加上是长沙市中心较为稀缺的临江商住地而备受关注。最终在10家房企51轮报价后,达到土地最高限价而遭遇熔断,熔断楼面价达14157元/平方米,这也是长沙涉宅地块楼面价首次破万元。

优质地块开发商拿地积极,但综合素质不佳的地块则无人问津。如长沙的3宗流拍地块(高铁会展027号地块、天际岭板块030号地块、望城区015号地块)出让条件均十分严苛,商业占比高,且自持要求也比较高。

这种情况同样发生在苏州。32宗地块冷热分化明显,28宗涉宅地块中有14宗成交价超过中止价,也有9宗出现仅一轮报价、零溢价出让的局面,其他7宗地块均以底价成交。

潘浩向《每日经济新闻》记者分析指出表示,城市核心区、市辖区的土地由于能够享有更多更好的基础设施和公共配套,因此土地可实现的价值就更高,因此房企参与的热情也水涨船高。

核心区土地供应或下降

《每日经济新闻》记者注意到,本批集中出让中,不少城市热点区域地块的限制条件较多,包括地块出让以及房产销售环节,这也对房企的利润率空间压缩较为严重。

如南京首批集中供应地块,在出让环节设定了起拍价和最高限价,并对地块对应的新房实行限价制度。尽管如此,由于一年只有3次集中出让机会,房企对南京的首批集中出让地块的争夺热情高涨。据相关机构测算,南京本次成交的部分热点地块,房企销售利润率不足2%。

重庆为防止土地溢价率过高,在本次拍卖中有20宗地块对付款要求进行了设定。若地块溢价率达到50%,则出让价款支付时间将在原有时间的基础上进行减半,即在土地出让合同签订之日起15日内付清土地出让价款。付款时间提前,无疑将更加考验开发商的资金实力。

而随着首轮集中供地落下帷幕,各城市因城施策在土地市场的首次尝试也进入消化和总结的阶段。特别是城市间的分化与房企间拿地的分化,让各地政府对土拍规则的调整更为严谨。

此前,南京在首次集中供地后,就约谈房企,评估装修、人工等指导意见。而从已完成首轮集中供地的城市来看,土拍规则大致分为两类:一是控总价,就是溢价率直接封顶;二是在封顶之后,通过摇号、报配建、共有产权房、自持比例等来决定由哪家房企最终获得地块。

“可以判断的是,在今年剩余的两轮集中供地中,各城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划,使得年度土地市场保持稳定,行之有效的政策将得以延续和被借鉴。‘试水’失败的政策将退出市场,但‘限地价+控房价+竞配建/竞自持’的模式或将成为调节土地市场热度的基础规则被广泛采用。”

贝壳研究院分析指出,未来市场环境趋同的城市将倾向于采用相似的土拍政策,南北城市分化将愈加明显。与此同时,由于城市核心地块供应量相对有限,预计第二、三批集中供地的核心区土地供应比例将下降。

平安证券也预判,第二、三批次集中供地或将有所降温。首先随着融资端收紧的影响逐步显现,政策加码下楼市降温,资金端影响或逐步传递到投资端;其次,第二、三批次地块出让后,房企大概率无法实现年内销售,同时考虑到首批供地中部分城市热度较高,不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。

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