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22天内现380亿元商办资产交易,写字楼高空置率困境待解

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6月28日,凯德集团打包6个来福士卖给中国平安人寿,作价96亿元。再往前一周,“包租公”潘石屹将SOHO中国91%股权出让给黑石集团,交易价30亿美元。6月7日,和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦。

22天内,三笔商业地产领域的大宗交易,合计约380亿元,如此密集且高标的交易,这在业内并不多见。但背后的信号是,险资、资产管理等机构正在出击中国的商业地产资产,且付出的代价并不高。

“从大宗物业交易表现来看,虽然交易市场周期变长,但在自用、投资双轮驱动下,市场活跃度并未下降,投资者仍对市场优质项目保持高度关注。”6月24日,在第三届中国商业地产品牌建设论坛上,全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯向《证券日报》等媒体表示,无论是自用抑或投资,写字楼依然是商业地产投资者的首选。

正如刘凯所言,作为房地产的细分领域,购物中心、写字楼、产业园是承载区域经济发展和专业转型的重要载体,但剔除区域市场高热现象,从全国整体市场来看,当前商业地产连续多年处在供应高峰,推动空置率走高和租金(售价)水平下降。

这一“高”一“降”之间,即便是一线城市的核心商办资产,加上一流的运营商,似乎也承受不住运营回报率低与资金沉淀之重的压力,急于退场寻求“落袋之安”。当下的商业地产到底怎么了?带着这样的思考,《证券日报》记者试图通过采访和研究探寻当下商业地产市场的真相。

三个突出问题

从市场规模来看,据贝壳研究院统计数据显示,近十年商办面积年均复合增长率均超过10%;截至2020年,商业营业用房面积为29亿平方米;保守估计,若2021年房地产总销售规模为17.5万亿元,其中住宅14.3万亿元,商办地产约为2.6万亿元。

当然,存量商业地产规模更是巨量的。“2021年全国估计有7亿平方米写字楼,产业园约170亿平方米,中国拥有大量的存量资产。”木棉汇集团有限公司董事长闵杰向《证券日报》表示,其三大表现是租金收益率低、运营粗放、资产被低估。

不难看出,以上“三大表现”带来的是高空置率的市场现状。根据房讯指数统计,2020年下半年,一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行,均创十年新高;上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%,商业营业用房空置率高达35%。

房讯指数研究院在《2021中国商业地产100强研究报告》中指出,当下商业地产市场存在三个突出问题,一是整体新增供应量大,长期闲置资产影响可持续发展;二是新增商业、产业、办公需求严重不足,无法支撑如此大规模的供应量;三是商业地产市场中出现产业发展和甲级写字楼错配现象。

三个方向转变

“虽然短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验,但商业地产长期向好局势未变。”全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯向《证券日报》记者表示,随着国家金融开放和科技创新的持续推进,写字楼市场仍有较大的增长空间,行业深度运营和创新趋势也将得到进一步深化。

在刘凯看来,中国商业地产不仅在市场端实现了快速恢复,商业地产企业端也积极调整战略,以运营、轻资产和智慧科技赋能行业发展,以全新的商业模式满足消费内循环趋势,从而进入高质量发展的“新赛道”。在高质量发展的新周期下,商业地产市场发展正在出现三大转变。第一,从开发向运营的转变。商业地产存量时代,行业从开发驱动转向运营驱动,运营能力成为核心价值之一。商业地产头部企业摒弃简单的收租模式,转向重度运营,向管理要效益,以资产运营促价值提升,为商业地产使用者(终端企业用户)提供更专业、更多元的管理服务。第二,从重资产向轻资产的转变。随着行业利润率和杠杆率的长期下降,“重资产”不再是商业地产企业的最佳选择,而风险小、回报率高、专业化程度高的"轻资产"模式大行其道。第三,从智能向数字化的转变。数字经济和新基建政策推动商业地产的数字化转型,互联网和数字科技的发展重塑商业地产发展模式。

多数业内人士一致认为,中国产业地产未来发展将面临四大趋势:开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”,产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”,盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”,运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。

与此同时,随着首批九单基础设施公募REITs火爆发售,酝酿十年有余的中国公募REITs终于诞生。公募REITs打通商业地产 “投、融、建、管、退”全生命周期发展模式,同时为投资者打开了商业地产投资的大门。

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