万科称一季度“三道红线”已回归绿档，拟加速商管业务发展

6月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）2020年股东大会在深圳召开，董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、执行副总裁及财务负责人韩慧华、董秘朱旭等出席会议。

2020年实现销售额7041.5亿元

会上，祝九胜在做“2020年业务情况汇报”时表示，2020年万科实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。销售均价保持平稳，为1.51万元/平方米。2020年万科在全国商品房市场的份额约4.03%，在43个城市市场排名位列前三。

同时，万科的在手资源也可满足未来发展需要。2020年万科新获取项目总规划建筑面积3366.5万平方米，权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额约1381.5亿元，新获取项目平均地价为6710元/平方米，占销售均价比例为44%。

祝九胜指出，地价提高的原因主要还是土地布局集中在重点城市群，2020年万科新获项目权益投资金额86.6%位于重点城市群，其中上海区域和南方区域的投资金额占比59%。2021年现有项目新开工计划3148.4万平方米。

一季度末已实现回归绿档

在“三道红线”方面，祝九胜在股东大会上提到，万科已于一季度末回归绿档，并有信心长期保持在符合监管要求的水平。

上述所说的“三道红线”，是指去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则，按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

从“三道红线”指标来看，截至2020年末，万科净负债率为18.1%；现金短债比1.8倍；期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。也就是说，截至2020年末，万科仅剩剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

按照祝九胜在股东会上披露的信息，截至今年一季度末，万科已实现回归绿档。

展望未来，祝九胜表示，一方面重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。另一方面，城市化进程尚未结束，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出；住房租赁需求前景广阔；城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会；物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；疫情下冷链仓储迎来快速发展。万科将在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，一是坚持做好实体经济生力军，巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务，创造真实价值；二是坚持稳健经营，提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，坚持持续保持绿档，持续巩固信用评级优势；三是坚持开发与经营并重，从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化；四是坚持科技助力业务。

集中式公寓规模全国第一，印力商业去年营收42亿

万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，各项业务布局正在逐步完善。目前，万科在一些新赛道已实现规模领先但仍有待进一步“破局”。毕竟，房地产开发业务增长乏力已成行业趋势，万科需尽快在经营性业务上有更突破性的表现。

为此，今年6月，万科对非开发业务跟投机制进行修订，拟从跟投人员、跟投资金来源、跟投比例方面对商业、物流、长租等经营性业务跟投机制提出新要求。同时，调兵遣将带动经营性业务破局。

租赁住宅方面，祝九胜提到，目前公司的集中式公寓规模全国第一。2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓；年底在33个城市累计开业14.24万间；已开业项目整体出租率大于95%；2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。

住宅物业服务方面，万科物业在100个城市（含香港）服务3051个项目。商业企业物业与设施服务方面，目前覆盖149城，服务项目超1700个，2020年新拓展项目超200个，含50个饱和收入超1000万的重大项目。智慧城市管家服务方面，2020年累计布局10个城市、16个项目，并推进智慧城市变革。

物流仓储方面，2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%；冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。

商业开发与运营方面，疫情下万科有多个商业项目顺利开业，商业含印力集团新开业商业面积128.9万平方米，包含3个购物中心和20个社区商业。累计开业的商业面积989.8万平方米。总体收入规模稳中有升，商业(含非并表项目)营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元。

为加速推动商管业务发展，今年6月23日，万科宣布将由王海武出任印力集团总裁。

据内部知情人透露，王海武此次是主动请缨，今年以来其多次向郁亮表达希望能投身新赛道，态度十分坚决。

酒店业务方面，目前万科持有23家在营酒店资产，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市及部分旅游胜地。冰雪度假业务方面，万科目前运营有吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场3个项目，2020年雪季累计接待滑雪游客62万人次。

教育业务方面，包含梅沙教育和德英乐教育等品牌。其中，梅沙教育经过5年发展，已成为深圳最大民办教育集团。截至目前，梅沙教育和德英乐的在读人数超过1.9万人。