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6月多家物企通过上市聆讯,下半年还将迎来“递表潮”?

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物业企业上市热度持续高涨。6月29日,德信服务集团有限公司(简称“德信服务”)、领悦服务集团有限公司(简称“领悦服务”)和康桥悦生活集团有限公司(简称“康桥悦生活”)发布全球发售公告,将相继在7月中旬挂牌上市。

据机构统计,截至目前,已上市物企共达45家,其中2021年内新上市物企5家(包括华发物业服务更名);递表排队等待上市物企达24家,其中有6家已通过港交所聆讯;此外,方圆房服集团也将于6月30日更名为方圆生活服务。

业内人士指出,由于在港上市门槛即将提高,物企正抓紧时间抢占最后的上市窗口,今年下半年或迎来物业企业递表潮。未来,行业分化将进一步加剧,在资本市场回归冷静的当下,增强盈利能力和运营效率,做强服务,是物业企业企稳发展的重中之重。

在业内人士看来,由于在港上市门槛即将提高,今年下半年物企递表潮或将持续。图片来源/IC photo

三家物企同日发布全球发售计划,7月将上市

6月29日,近期通过港交所聆讯的三家物企——德信服务、领悦服务和康桥悦生活,接连发布全球发售公告,预计均将在7月中旬挂牌上市。

其中,德信服务拟全球发售2.5亿股股份(视乎是否行使超额配股权而定,下同),其中香港发售股份数目为2500万股(可予重新分配,下同),国际发售股份数目为2.25亿股(可予重新分配及视乎是否行使超额配股权而定,下同);发售价为每股发售股份2.66-3.44港元,预期将于今年7月15日起在港交所开始买卖。

同一天,领悦服务公告全球发售的预期规模及发售价范围。领悦服务拟全球发售7000万股股份,其中香港和国际发售股份数目分别为700万股和6300万股;发售价为每股发售股份3.75-4.55港元,预期将于今年7月12日起在港交所开始买卖。

此外,康桥悦生活也发布全球发售公告,拟全球发售1.75亿股股份,其中香港和国际发售股份数目分别为1750万股和1.575亿股;发售价为每股发售股份2.78-3.88港元,预期将于今年7月16日起在港交所开始买卖。

实际上,近段时间,有多家通过港交所聆讯的物企,发布了全球发售计划。在上述三家物企同日发布公告前,6月25日,朗诗绿色生活服务也发布了全球发售公告。该公司拟全球发售1亿股股份,发售价每股2.86-4.16港元,预期股份将于今年7月8日起于港交所主板挂牌上市。

房企持续分拆物业公司上市,多为区域型企业

新京报记者获悉,6月份,多家房企宣布分拆旗下物业板块赴港上市,除了长城物业外,其余大多为房企分拆。

具体来看,房企分拆物业上市的情况不在少数。比如,6月6日,中骏集团发布公告称,中骏商管已就建议分拆及全球发售向港交所提交聆讯后资料集;力高集团在6月9日晚发布公告,建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活的股份,并将其股份于港交所主板独立上市;6月16日,禹佳生活服务在港交所第二次递交招股书;6月21日,中国证监会网站显示,鲁商发展拟分拆物业板块鲁商生活服务赴港上市,中国证监会已接收材料。此外,中梁旗下的中梁百悦智佳服务、阳光城旗下的上海智博生活服务也于6月初向港交所提交了招股书。

与此同时,值得注意的是,物企也在6月迎来了集中聆讯期。据嘉和家业物业服务研究院统计,6月份,共有7家物企通过聆讯,分别为越秀服务、融信服务、朗诗绿色生活、中骏商管、德信服务、领悦服务、康桥悦生活,其中越秀服务已于6月28日上市。从递表时间来看,这7家企业多在1月20日-2月10日之间递表;而从企业上市用时看,除融信服务外,其他6家企业从递表至通过聆讯,平均时长为133天,较2020年所有延长。

“7月份将是这批企业的集中挂牌上市期,同一行业在一个月时间内迎来如此多的新上市企业,物业行业将在资本市场引起巨大的关注度。”嘉和家业物业服务研究院院长唐卓分析指出,这批企业具有两个共性,即多为区域深耕型企业,在区域的影响力较强,如康桥悦生活于河南及华中市场,朗诗绿色生活于长三角区域市场,领悦服务于成渝区域下沉市场等。此外,这批企业在2020年的营收成长性多居于40%-55%区间,与已上市物企保持统一水平。

从最新统计来看,截至6月29日,全部已上市物企数量达到45家,今年内新上市物企共有5家,其中包括华发物业服务更名;递表排队等待上市物企达24家,其中有6家已通过港交所聆讯;此外,方圆房服集团也将于本月底更名为方圆生活服务。

上市门槛再提高,下半年物企递表潮或将持续

问题在于,房企分拆物业上市的热潮,为何仍在持续?对此,同策研究院资深分析师肖云祥指出,这两年来物业板块上市的逻辑基本没有发生大的变化,大多以母公司是房地产开发企业为主。通过分拆物业板块上市,可以优化企业债务及结构、获取资金等,其所融资金大部用于横向收购及服务能力建设。

“不难看出,近期上市物企的母公司大多为中小型开发企业,一直以来,中小房企融资都较为困难,特别是在‘三道红线’‘借贷两集中’政策出台后,此前资产负债率较高、负债压力大的中小房企都加速分拆物业上市,意在从资本市场获得便宜资金,优化债务状况。”肖云祥分析称。

与此同时,肖云祥还指出,近两年来,物业赴港上市尚处“风口”,资本市场给出的估值尚且合理。因此,在多种因素的影响下,房企物业板块赴港上市依然积极。

值得一提的是,今年5月20日,港交所新刊发的《资讯文件》中,将主板上市的年度溢利门槛上调了60%,要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元,三年累计盈利不低于8000万港元,该标准将于2022年1月1日起生效。

在此之前,港交所曾在2019年修订《上市规则》,对“借壳上市”做了严格的规定,判定标准大幅收紧。对于内地企业而言,赴港借壳上市整体时间拉长,借壳交易不确定性增加,更多只能通过IPO,接受上市审核。

“此次新规出台之后,两大规则叠加,意味着主板IPO门槛提高,规模较小、盈利不稳定的小型企业将直接被拦在资本大门之外。”易居企业集团CEO丁祖昱如是说。

丁祖昱指出,新规正式实行后,房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将受到直接影响。其中,影响最大的将是物管企业,对于正在排队或正筹备上市的小型物管企业来说,未来上市压力着实不小。

“按照新规,正在排队的物企中,有2家将受到直接影响,分别是明宇商服和祥生活服务,如果年底前不能通过聆讯,在2022年1月1日后重新递表,就要受到新规的制约。”丁祖昱表示,目前距离年底还有半年多的时间,预计下半年会有更多中小物管集中闯关,赶在年底前递表。

在此背景下,物业企业赴港上市依然保持快节奏,下半年或将继续迎来物企上市高峰。中指研究院报告亦显示,预计到2021年末,物业板块上市公司总数量有望达70家,较2019年底的24家增长超150%。

港交所上市新规将于2022年1月1日起开始实行,届时房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将会受到影响。资料图片

业内:物业股应更注重经营盈利,挖深“护城河”

不过,新京报记者发现,从资产市场的表现来看,随着近期物业股的大量上市,这一概念股的稀缺性消失,不少物业股开盘就迎来了破发。

江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟指出,新近上市的物企共同点在于,规模仍然是上市的支撑,但瓶颈也较为明显,在房地产增量大不如前的情况下,规模增速已显出疲态。此外,缺乏经营亮点,依旧在传统业态和服务模式中挣扎,难以获得资本的高估值认可。而核心竞争力也较为同质化,业绩驱动依然停留在物业费和社区增值服务的“双轮”之上。

丁祖昱指出,此次港交所新规背后的政策导向更加明确,即更加关注盈利,而非高估值的概念炒作。在市场逐渐回归冷静,物业股重新受到审视的当下,迫使物企们更加关注未来的经营及盈利空间。

丁祖昱进一步表示,为顺利实现上市,预计物管行业将迎来新一轮兼并收购潮,物企的分化趋势显现。具体而言,对于大多数尚未上市的小型物企而言,若想上市就必须尽力达标盈利水平,而达标盈利水平的最快方式,无疑是加大兼并收购,扩大营收规模。而对于已上市物企而言,资本加持下进行的收并购也将只增不减。

基于此,丁祖昱指出,未来,行业分化将进一步加剧,资本市场的资金更聚集头部优质企业,而规模较小的企业或有边缘化风险。从长远来看,增强盈利能力和运营效率,做强服务,才是物业企业企稳发展的重中之重。

实际上,对于物企而言,随着大数据、物联网、人工智能等技术逐步进入社区生活,社区智能化已是大势所趋。在此背景下,物企须升级原有业务,在同质化的产品中探索差异化、个性化,以增加新的利润增长点。

中指研究院在一份物业报告中指出,回归物业服务本质,“守住门”和“做好服务”,是物业服务公司挖深“护城河”的重要抓手,能为公司带来更多收入,成为资产保值增值的“捍卫者”。

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