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越秀服务成功登陆港股,国企物管阵营再添劲旅

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6月28日,越秀服务(06626.HK)成功于香港主板挂牌交易,成为又一家备受市场瞩目的国有物管上市公司。

首次公开发售的招股之后,越秀服务厘定的全球发售价为每股4.88港元,总共发行约3.7亿股,香港公开发售占10%,国际发售占90%。按发售价估算,越秀服务此番募集资金约18亿港元,总市值超过72亿港元。

由于拥有股东越秀地产(00123.HK)以及广州地铁等的独特资源,越秀服务在大湾区住宅物业、商用物业及TOD物业等领域所拥有的竞争优势是其他同行所不具备的。因此,该公司此番公开发售股份,获得了不少机构的追捧。

据悉,越秀服务基石投资涵盖了大型投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者,包括新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、 商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、华科资本、尚慧企业以及索菲亚两位董事江淦钧及柯建生。根据协议,10家基石投资者按发售价认购总额最多7.772亿港元的发售股份数目。

在越秀服务6月15日举行的全球发售新闻发布会上,管理层透露“希望在未来的3到5年,跻身于行业的第一梯队”。

净利润连续三年稳定增长

在财务方面,新上市的越秀服务表现不俗,营业收入连续三年保持强劲增长,2018-2020年,营业收入分别为7.63亿元(人民币,下同)、8.96亿 元和11.68亿元,年均复合增长率达23.7%;同期净利润分别达4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元,年均复合增长率高达107.5%。此外,越秀服务净利润率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%;整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%;两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。

截至2020年底,越秀服务在管物业数量为215个,总在管面积为3260万平方米。其中, 在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。根据中指研究院的统计,就综合实力而言,越秀服务2021年在物业服务百强企业中排名 TOP16;而就2020年在管面积的市场份额而言,越秀服务在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第七。

值得提及的是,越秀服务在粤港澳大湾区拥有极强知名度和竞争优势,为公司稳健发展提供了坚实保障。

2014年至2019年,大湾区城市化率远高于全国水平,拥有最高的复合人口增长率以及最高的人均可支配收入。同时,大湾区房地产市场亦实现快速发展。根据 广东省统计局的资料,大湾区贡献了中国商品房总销售额超10%。2014-2019年, 大湾区房地产开发投资额、已竣工物业总建筑面积复合年增长率亦远超全国水平, 2020年,大湾区新房住宅成交规模已超过70万套。

作为大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者,越秀服务将受益于大湾区高速经济增长对物管市场带来的红利。

截至2020年12月31日,越秀服务的版图已拓展至19个城市,当中6个位于大湾区,包括香港,公司是为数不多在中国内地和香港均有业务布局的物管企业,在大湾区的总在管面积为2530万平方米。

未来,越秀服务计划凭借国企背景和深耕布局的优势,持续并重点关注大湾区内优质物业的拓展机会,巩固其在大湾区的领先地位。同时,在商业物业方面重点深耕大湾区,进一步拓展上海、杭州等华东区域以及武汉、佛山等新一线城市的业务。

越秀服务的控股股东越秀地产是大湾区领先的房地产发展商,拥有湾区中部、湾区东部、湾区西部、轨道交通四大区域公司,全面深耕大湾区房地产发展业务。截至2021年6月,越秀地产已将业务拓展至全国25个重点城市,形成以粤港澳大湾区为核心,华东、华中、北方和西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。

同时,间接控股股东越秀集团是广州市国资委全资控股的第二大国有产业集团,现已形成以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。凭借越秀集团强大的国企背景优势以及多元化的业务网络,越秀服务成功拓展多个项目,未来将持续受益于此带来的多业态、多渠道的对外拓展机会。

此外,广州地铁于2021年2月8日入股越秀服务,成为战略投资者。广州地铁服务于 广州市和珠江三角洲的城市轨道交通系统,是国际地铁联盟(CoMET)的成员之一。 广州地铁网络规模快速扩张,将为越秀服务未来承接广州地铁站线物业管理业务提供支持,集团可借助有关资源和优势,进一步拓展独特的 TOD 综合物业管理业务。

TOD优势吸引市场关注

2020年11月,越秀服务向广州地铁收购了广州地铁环境工程公司及广州地铁物业管理公司,一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司,为越秀服务带来在管车辆段地铁站线上盖住宅及商业物业等业态,新增总在管理面积超500万平方米。

该项目的成功收购,不仅为越秀服务增加了新的业态,也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起强大的技术壁垒,大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。可以说,国内其他上市物业管理企业中,具备这一特殊优势的公司并不多,这为越秀服务未来拓展相关项目提供了独具特色的核心竞争力。

在中国,轨道交通仍处于高速推进阶段,围绕轨道交通所从事的物管需求也不断增加。截至2020年12月31日,中国已有44个城市开通运营城市轨道,且2020年交通线路、运营里程等指标较2019年也增长了20.1%。随着发达城市的快速扩张,城市也将面临交通空间和开发模式的全新挑战。以交通为导向的 TOD 模式,势必将成为发达城市未来开发和规划的主要模式。

据悉,TOD模式下,城市交通网络可与城市核心范畴有机连接,结合大型商业复合物、商业及办公空间、商业设施及中高端住宅物业,从而推进房地产市场快速发展,因此具有TOD 模式物业管理能力的综合物业服务提供商将于日后从其他竞争对手脱颖而出。

除此之外,越秀服务的控股股东越秀地产亦是国内最大的 TOD 发展商之一。截至2020年12月31日,越秀地产拥有5个 TOD 住宅项目,由此,越秀服务已形成了TOD住宅管理和 TOD 站点或车辆段管理双结合的 TOD 综合物业管理模式,此模式或将持续不断地为其未来的规模扩张和利润增长提供强劲动力。

截至2020年底,广州地铁管理的总里程达到676.5公里,预计到2023年,广州市城市轨道交通累计开通里程将突破800公里,除此之外,越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议,三方将在轨道交通建设及运营、TOD 物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

越秀服务可借助广州地铁及越秀地产的资源和优势,获得更多的 TOD 综合物业管理的机遇,有助于其进一步巩固 TOD 综合物业管理模式,成为国内 领先的 TOD 综合物业管理服务平台。

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