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提前一天的投资者电话会:中梁释疑了什么?

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“三道红线”压顶,房企融资端经不起一丝风吹草动。

6月21日,21世纪经济报道独家披露中梁控股(02772.HK)联席总裁李和栗确认离职。6月23日,中梁三只2022年到期的美元债创下最近3个月来最大跌幅。截至6月29日发稿,上述三只美元债跌势不止。

该公司本计划上周五(6月25日)公告,后提前至6月24日早上港股开市前发公告,并由中梁执行董事、首席财务官游思嘉主持召开投资者电话会解释公司经营、债务等方面情况。知情人士表示,该投资者会议由瑞银帮忙协调安排。

游思嘉在投资者会上解释李和栗因为个人发展原因离职,强调目前中梁所采取的三层管理结构:集团高管负责机制和战略;子集团和大区负责投资卖楼和重要经营决策;底层开发业务的管理人员负责执行。游思嘉认为这是一个相对稳定的组织架构。据其透露,何剑接替李和栗,将来负责投资产品开发销售客服等开发业务。

6月24日,李和栗对21世纪经济报道记者表示,离职之后,将从事投资业务。

作为三道红线试点房企之一的中梁,资本市场对于其人事变动与债券变化敏感度相对较高。游思嘉透露,目前中梁仍在等待离岸债券发行额度的审批,以发行新境外债用于对其合计总规模为9.5亿美元的三只境外债进行再融资。

美元债大跌之后

前述三只美元债包括:一只将于2021年9月26日到期的美元债,现存规模4亿美元,票面利率为11.5%;一只将于2022年1月31日到期的美元债,现存规模2.5亿美元,票面利率为7.5%;一只将于2022年5月19日到期的美元债,现存规模3亿美元,票面利率为8.5%。

美元债大跌,游思嘉表示,如果有必要,公司将安排从境内向境外汇出资金,用于兑付其2021年9月到期的4亿美元债。同时,管理层补充,不排除公司提前回购美元债的可能性。

中梁手中还有一笔将于今年11月22日到期的美元债,现存规模2亿美元,票面利率为8.875%,这只美元债全部本金被两位持有人持有。中梁目前已经与其2021年11月到期的美元债的两位持有人达成一致,到期前将滚续整批债券。

受到今年以来泰禾、华夏幸福等债券兑付影响,房企的债券圈其实非常脆弱,经不起一丝风吹草动。

游思嘉首先抛出中梁还有融资空间的观点。比如,7000万美元银团贷款有机会获得展期,但这是建立在信用评级保持稳定的基础上。此外,中梁还有招数应对资金紧张。由于大股东持股占据总股本83%,还有引战、增发的空间。甚至连中梁控股集团董事长杨剑另一关联公司华晟,游思嘉也澄清,中梁对其没有债务担保。

偿债能力存不确定性

换总裁事件之后,中梁一直强调自己是一家战略和机制为导向、集体领导、系统化管理经营模式的企业。但如何在投资者面前表现公司的偿债能力,游思嘉费了一番心思。

尽管已经降到黄档,但中梁依然面对棘手的债务管理。比如融资之难。受制于监管层对融资端的严控,中梁境内直融目前没有新的进展。中梁坦承,在银团贷款上,银行会先给大房企,中梁只能分到“一点点肉”。到明年3月到期的7000万美元双边银团,“因为银行额度一般会留给最高评级的企业,不太会有增量。”中梁管理层坦承。

游思嘉指出自身总体债务水平可控且短期内没有兑付及再融资压力。原因之一是公司主要依赖于以项目抵押为主的开发贷,时间上比较分散,没有到期集中度;二是按照项目现金流提早安排回款。

中梁预计自己到今年6月底总债务和去年年底持平,约为540亿元,“虽然黄档房企有息负债增速可以达到10%,但我们不一定会增长”。

与之相对应的是,中梁今年前5月投资57个项目花了388亿人民币。对此中梁方面没有做过多解释。新拿的地货值900亿人民币,其中三线城市占比65%,地货比超过2.5倍。

具体到财务结构上,中梁有信心在今年6月底将非银贷款在有息负债中的比重从2020年年底的28%降到25%,如果顺利,2021年年底降到20%-25%。

但中梁未必一定能在今年年底将平均融资成本从8.5%降到年初预期的8%。原因是未来6个月内,美元债融资成本的不确定性。游思嘉也希望投资者们能够理解。

从投资者会释放的信息来看,中梁采取了一些措施,比如降低对高息债的依赖,比如减少364天公募债的发行,提高长债的占比;二是总量上不做特别增加。

游思嘉表示,如果公司的信用评级保持稳定,其未偿的7000万美元的银团贷款将大概率会得到展期。这笔银团贷款将于2022年3月到期。恒生银行和中国银行是该银团贷款的贷款方,本笔贷款中2000万美元贷款本金由恒生银行提供,而剩余5000万美元贷款本金由中国银行提供。

其次,中梁境内债券融资计划尚未取得进展。游思嘉认为,中央监管机构自2021年3月份以来进一步收紧了地产行业的融资,比想象中严厉。但他预计不会有新的更严厉的政策出台,未来预期会有第二批、第三批房企试点,覆盖50强、100强的房企。更多房企融资偏紧。

另外,中梁存量商票不会超过15亿元,目前没有做任何延期。游思嘉认为相比其他主流房企,这个金额不算多。

中梁控股在其2020年财报业绩会上曾表示,中梁控股预计将于今年9月底正式获得首个银行间中期票据(MTN)发行额度,这是中国扩大房企进入银行间债券市场机会试点计划的一部分。主要目的是鼓励房企通过银行间债券市场为其他类型债务进行再融资。能否获批,目前仍是未知数。

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