康桥悦生活拟7月16日香港上市，募资最多6.79亿港元

6月29日，来自河南的物业公司康桥悦生活集团拟全球发售股份数目1.75亿股股份，发售价在2.78港元/股至3.88港元/股，以此来看，此次康桥悦生活集团募资金额最多约6.79亿港元。

此次康桥悦生活将在香港发售股份数目1750万股股份（可作出重新分配），国际发售股份数目1.575亿股股份，预计将在7月16日在香港联交所挂牌上市。

截至2020年12月31日，康桥悦生活拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，已签约管理238个物业，总合同建筑面积为3900万平方米。

营收方面来看，康桥悦生活主要自三条业务线产生收入：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

2018年-2020年，康悦桥生活营收分别为2.29亿元、3.63亿元和5.76亿元，同期净利润分别为2170万元、6014万元和9178万元，同期毛利率分别为23.6%、30.6%和30.7%。

从招股书来看，康桥悦生活管理的物业中有50%以上是由独立于康桥集团的第三方物业开发商所开发。

2018年-2020年，第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积分别占康桥悦生活总在管建筑面积的62.2%、60.1%及62.5%。而其母公司康桥集团所开发的物业占总在管建筑面积的37.8%、39.9%及37.5%。

2018年、2019年及2020年，康桥悦生活向康桥集团提供的物业管理服务产生的收入分别为720万元、1450万元及1680万元，分别占同年公司物业管理服务总收入的5.5%、8.2%及6.6%；康桥悦生活为康桥集团所开发物业提供的物业管理服务所产生的收入分别为7100万元、9120万元及1.28亿元，分别占同年物业管理服务总收入的53.5%、51.5%及50.2%。

由此可见，康桥悦生活物业管理服务收入的六成左右是来自于康桥集团。

此次康桥悦的基石投资者包括碧桂园物业香港控股有限公司、郑州安图实业集团股份有限公司及58.com Holdings Inc.。

有分析认为，邀请战投入局或许是因为康桥悦生活的负债极高，需要缓解压力。招股书显示，2018年至2020年，康桥悦生活的资本负债比率分别为149.2%、86.6%、207.8%。  

康桥悦称，此次所得款项净额约65%将用于寻求选择性战略投资及收购机会以进一步发展战略合作及扩大集团的业务规模；约10%将用于投资智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验；约15%将用于丰富及拓展集团的服务及产品种类以发展多元化业务；约10%将用于营运资金及其他一般公司目的。

康桥悦生活是地产公司康桥集团旗下的物业服务公司，值得一提的是，就在其2月9日递交招股书的前一日。2月8日，康桥悦生活才刚完成了剥离地产的股转结算，实际控制人从康桥集团的创始人宋革委变更为了香港康桥悦服务集团有限公司。

资料显示，康桥集团成立于2003年，目前业务涉及房地产开发、产业文旅、大服务体系，包括（大社区，大商业，教育，健康，租赁住宅）、代建、装饰等领域，2020年销售额逾512.1亿元，累计开发面积3000余万平方米。

中信证券报告认为，在“三道红线”的管理政策之下，房企分拆旗下物业板块上市被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。