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降杠杆、提质增效,长期主义正成为地产公司新ICON

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2021年以来,中国的房地产经济及相关领域如履薄冰,这一年是“十四五”规划开局之年,也是房地产行业进入管理红利时代的元年。如今,2021年已然过半,先前房地产靠土地和政策赚钱的逻辑生变,房地产市场在经历了十年膨胀后,叠加疫情影响,又在全球流动性收缩的大趋势下,进入了一条窄路。

经历了半年的摸索,这条窄路的边界越来越清晰,上面是一条高压线,即货币紧缩带来的泡沫及债务风险,配套而来的是房地产调控的火速升温,如“三道红线”、“两道红线”;下面是一条底线,即土地财政压力和政府债务风险。

窄路之下,融资层面不断收紧,原来支持房企高速增长的财务杠杆失灵,越来越多的房企转而提升内部经营效率,通过放大经营杠杆力图将企业做的更长更强。

一个很明显的趋势是,2020年度业绩发布会上,谈长期主义的房企变得更多了,稳健发展的房企正在受到市场青睐。比如万科、龙湖,以及一家第二梯队标的——中南建设,他们所代表的一类不依赖有息负债、用经营杠杆驱动的典型房企,正将“稳健”刻入其经营的底层逻辑。在行业调整中保持企业的高安全系数。

蝴蝶效应:财务健康度与机构评级时刻挂钩

近年来,房地产信用债偿债规模越来越大,今年开始进入集中偿债到高峰期。数据显示,2018年到2021年房地产到期债务从2500亿增加到6500亿,其中美元债到期债务大幅度扩张,同比增加68.5%。

正有地产公司因为滚雪球模式不堪重负爆发债务问题国内诸多地产公司陆续被下调评级,重困之下部分企业连引入战投的积极自救都显得无力回天,引发了股债价格重挫、融资承压等一系列多米诺骨牌效应。发展速度之外,未来发展的确定性正成为评级机构更为关心的因素。

外部环境风声鹤唳之下,获得机构的上调评级显得尤为难能可贵。6月17日,联合评级国际有限公司(以下简称“联合国际”)公布了中南建设“BB”的国际长期发行人评级,相比之前“BB-”的评级上调,评级展望稳定。

联合国际称,考虑到总股本的扩大,中南建设以债务/资本化比率衡量的财务杠杆水平,从2019年底的74.8%下降至2020年底的64.9%。此外,中南建设的净负债率,相较于2019年底的168.4%,于2020年底下降至97.3%。联合国际预计中南建设的财务杠杆在未来12至18个月内将进一步下降至约59-63%的水平。

融资渠道方面,联合国际认为中南建设拥有多元化的融资渠道,尤其是在岸市场。截至2020年底,该公司非标类融资的敞口缩小,较20182019年下降。联合国际预期中南建设将继续改善这一风险,以管理其融资成本和债务到期状况。

如果说过去房企对财务杠杆的衡量更多是结果导向,现在则变成了目标导向,健康的财务是发展的前提。“三条红线”之后,不同的房企发展日益分化,有的疲于找资金,有的则是获得了新的发展机遇。克而瑞统计数据显示,2021年1-5月,TOP100房企全口径销售总额为55758亿元,同比增长52.2%,典型房企目标完成率为39.91%,同期,中南建设前五个月销售额同比增长59.3%,完成886.7亿元销售额。

未雨绸缪:全产业联动增加房企发展新机遇

随着房地产行业调控的持续进行,行业降速带来了焦虑感。单纯的地产开发盈利模式难以为继,需要探索新的业务,为后续增长提供新的载体,所以房企主动进行了多元化的市场布局,挖掘行业更加丰富的发展潜力,探索地产主业外的一条“第二增长曲线”。

无疑,在融资渠道持续收紧、行业增量逐渐见顶的背景下,通过布局多元化的方式可以实现更好的融资,增加利润增长点,逐渐摆脱对政策的依赖,另一方面,当行业周期风险来临时,也可以避免企业的盈利稳定性受到冲击。因此,TOP30的很多企业都在通过多元化产业发展来规避行业的系统性风险。

与发展后期才开启多元化增长曲线不同的是,成立于上个世纪80年代末的中南建设历经了创业、突围、扩张、转型、发展等多个阶段,对多元化产业联动早已摸索多年。在三十余年的历程中,整个中南集团形成了“4+1”的产业布局,即中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业、中南教育,分别聚焦于房地产、建筑、产业园区、投资、教育五大领域。

近年来,中南集团整合旗下优秀资源,聚力发展,促进中南住宅、TOD、文旅、小镇等多业态的共生共荣。利用多产业的优势,在产城融合发展上有了一系列的尝试,“地产+”模式探索逐渐成型。

在中南置地业务中,还将商业、酒店、文旅等业务进行拓展,实现增量业务的叠加发展。通过全产业整合与全业态整合,丰富中南集团层面的产业生态链,丰富客户的消费生态链,给客户提供更多的产品和服务输出。

在房地产行业进入资源主导的大周期阶段,无论是开发商、制造业还是金融资本,进入地产行业的目的无外乎将优质资源收入囊中,以谋求自身可持续发展。中南建设通过整合自有资源,努力抢夺先机。

近日,国家财政部等四部委联合发布通知,自2022年1月1日起,将国有土地使用权出让收入全部划转给税务部门负责征收,城市更新联动产业招引、新基建控支出将成新趋势,这对于早已实现多产业联动的中南建设而言,或许又会带来新的机遇。

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