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泛海控股延期两次回复问询,“周转慢”还债难

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2021年3月底,一封《致投资者函》突然开始在网络上流传。不过,这份文件刚刚传播不久,便显示出“被删除”的状态。有网友截下图片,图片显示,这份文件的撰写者是泛海控股董事长卢志强。

“我经商办企业已经三十多年,但是对近两年所遇到的困难估计不足。”该文件中有这样一句话。不过,无论文件是否真实,有一点不可否认,泛海控股正在面临一场严重的债务危机。

面临阶段性现金流匹配问题

6月2日,泛海控股收到了关于2020年年报的问询函。在这封长达10页的问询函中,深交所要求泛海控股对13个问题作出回复,其中包括公司房地产开发项目存货周转率较低的原因、金融行业营收款项的主要核算内容、应收账款的形成原因等。这些问题最终指向了泛海控股的债务、房地产项目开竣工、资金流向。

值得关注的是,泛海控股曾两次发布公告延期回复问询函,表示由于回复涉及的相关事项较多,部分内容需要进一步核实、确认。6月23日,泛海控股所聘用的永拓会计师事务所对于问询函给出了回复。

此前,深交所的问询函指出,泛海控股在报告期内货币资金约为193.88亿元,其中,存放在境外的款项为17.23亿元,受限制的货币资金合计为47.4亿元。深交所要求泛海控股详细说明境外存款的存放地点、存放类型、资金安全性、以及境外资金规模与境外业务的匹配性等。

针对境外存放的资金款项,泛海控股方面回应,主要的存放地点包括香港、美国和新加坡,境外存款账户全部在有拍照及受监管的银行开立。具体来看,泛海控股的境外存款中,可以随时支取的约为2.14亿元。

泛海控股方面在回复中表示,因为公司受宏观经济环境、房地产行业政策调控、金融行业监管环境和境内外多轮疫情叠加影响,特别是2020年以来,新冠疫情对与公司所属武汉中央商务区项目销售、回款、开发进度等形成重大负面影响,公司当前面临阶段性现金流匹配问题。

房地产项目“周转慢”

数据显示,泛海控股正在面临较大的债务压力,其短期借款金额为182.65亿元,一年内到期的非流动负债金额为292.57亿元,其他流动负债为3.65亿元。对于泛海控股而言,当务之急便是要着手解决“还债”的问题。

针对偿还短期债务的具体措施,泛海控股方面表示:“加大住宅项目入市力度、积极回收各类应收账款和加快推进境内资产处置,同时加快完成子公司的股权引战工作等。”简而言之,针对债务问题,泛海控股打算卖住宅项目,然后变现充足现金流。

不过,这条路究竟能否走得通还有待商榷。数据显示,2018年-2020年末,泛海控股的存货周转率分别为0.03、0.02、0.02,低于同行业0.23的均值。深交所也要求泛海控股说明公司存货周转率较低的原因,以及是否存在滞销的情形。0.02左右的存货周转率表明了泛海控股建造项目、去化的周期远远低于行业正常速度。

公开资料显示,泛海控股的房地产项目类型包括了住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态,所开发的产品主要为高端或者精品项目,例如北京泛海国际居住区、武汉商务区、杭州民生金融中心等。

曾被泛海控股寄予厚望的武汉商务区的多个项目在2009年-2019年内陆续开工。10年的建造时间内,整个项目截至2020年上半年还有超过7万平方米的土地竣工面积为0。

另外,早在2019年,泛海控股就开始出售旗下的地产项目以回收资金。2019年1月份的一个早上,融创中国突发一则交易公告,表示与泛海控股旗下的项目武汉中央商务区签订了协议,持有北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目100%的权益。

在交易之后,融创中国获得了两宗优质地块,而泛海控股的账面上面则多了可以短期内缓解债务压力的125亿现金。

去地产化转型失败?

泛海控股之前是一家房地产公司,主要的经营业务为房地产。不过,在2020年1月份,经过中国证监会核准之后,泛海控股的行业分类正式由房地产业门类更新为了金融业门类。同时,泛海控股房地产业务营收占比也缩减至不足20%,金融化业务的营收占比则上升至80%。

但是,究竟是为了充裕转型“失败”带来的资金缺口,还是看准了金融业的发展前景从而去地产化,两者有着明显的差别。泛海控股从地产转为金融,这条路走了7年的时间。

在近3年时间中,泛海控股开始频繁处置房地产业务,开始将更多的注意力放置到了金融领域。在深交所给出的13个问题中,仅有1个问题涉及到了房地产领域,剩余的基本上集中在公司的金融业务。

对比泛海控股近3年的财务数据可以看出,公司在2020年的营业收入的确较此前有所增长,但净利润却首次呈现出亏损的状态。数据显示,2020年,泛海控股的净利润为-46.22亿元,同比下降了522.15%。

针对净利润下滑的原因,泛海控股方面表示,其一则是受到境外宏观经济环境的影响和新冠肺炎疫情的影响,部分项目预计未来可回收金额减少,因此对部分项目及相关商誉进行了计提减值准备。

其二,公司核心地产项目武汉中央商务区项目的工程进度、销售、经营受到了较大的影响,导致武汉中央商务区项目结算收入未达到预期。而剩余的两个原因则与金融业务有关,其分别是旗下子公司针对个别项目计提了公允价值损失和减值准备,以及人民币升值,泛海控股由此产生了大额的汇兑损失,导致了财务费用出现了增加。

在资金危机显露出来之后,泛海控股开始着手尝试“自救”。2021年4月份,泛海控股发布公告,表示控股股东中国泛海终止并购Genworth。据悉,这笔交易历时四年有余,作价高达27亿美元。Genworth是美国大型综合金融保险集团,Genworth公开表示,中国泛海无法在合理的时间内完成双方拟议的交易,但是为了能够使公司的未来更加清晰,实现股东价值的最大化,董事会决定终止中国泛海的并购交易。

对于此前频繁在投资市场上出手,力图在金融领域发力的中国泛海和泛海控股而言,终止并购不是一件常见的事。同时,近期,泛海控股拍卖了2.94亿股股份。上述股份被分为5笔竞拍,每笔拍卖标的物均为公司股份的5880万股,起拍价为1.31亿元。

据悉,此次拍卖有2笔标的物流拍,有2笔以1.31亿元的价格被拍走,有1笔则是以1.36亿元的价格被拍走。拍卖之后,泛海控股的上述股权折现3.98亿元。针对房地产项目开竣工、债务等相关问题,《华夏时报》记者联系了泛海控股方面,其告知了记者相关负责人联系电话,但记者多次拨打电话,均无人接听。后续,《华夏时报》记者会持续关注泛海控股的相关动态。

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