过度依赖间接融资、债务压力上升 专家如何看待房企偿债现状？

呼吁房地产去金融化的声音仍旧不断。6月25日，在“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，与会专家提到，当前房企过度依赖间接融资，股权融资几乎消失，其流动负债增速超过了营业收入增速，大部分中小房企面临营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题。

与此同时，专家还指出，房地产流动性不足，将其作为资产配置是有重大风险的，需将其看作是居住的消费品。

多家房企流动负债增速超过营收增速

对于今年22城新推出的集中供地新政，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土地拍卖的赢家。但是对于中小房企来说，连平强调，“可能不是买不买地的问题，是债务如何归还的问题。”因为大部分中小房企存在营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题。

在融资监管的“三道红线”中，连平认为，目前踩中红线的公司确实不少，2020年报显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）超过70%红线者接近40%，且涵盖各类大小类型房企。同时，约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，这表明无论是企业短期债务风险，还是长期偿债能力都值得关注。

在连平看来，“2020年，除大型房企外，一些中小型房企流动负债增速也超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。”

“房企融资仍旧十分倚重间接融资渠道，直接融资比重仍有待提高。”连平提到，截至2021年上半年，在房企资金来源结构中，个人按揭和银行贷款仍是房地产企业最重要的资金获得方式，占比约30%；此外，债券境内外融资也提供了不小的增量。但从规律上来看，在人民币存在升值压力的情况下，境外融资在高位之下难以进一步增长。而在2015年-2017年间发展较快的房地产信托融资和股权融资，近两年则呈现衰退迹象，特别是2021年以来，房企通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失了。

连平认为，住房金融应该提供结构性和保障性支持，“所谓结构性就是要重点支持其中一部分该支持的领域，保障性就是通过金融的支持使得行业运行比较平稳，不要出现风险，尤其不要出现系统性风险。”

房地产流动性不足，应回归居住消费品

“目前房地产银行贷款问题比较突出。”第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席、知名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿表示：“根据银行的数据统计，我国现在个人住房贷款高达35万亿元，而我国的中长期消费贷款的总额是42万亿元。对我国大多数居民来说，相当于申请中长期贷款大多都是为了房子。”

此外，贺铿提到，房地产开发商的贷款余额在12万亿元的水平，“我国去年的GDP也不过是100万亿元。房地产一个行业就借了银行这么多钱，这是值得警惕的事情。”

对此，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求也表示，有关研究机构的报告称，中国居民在整个金融资产中，房地产占比达到67%，这说明很多人都把房地产作为投资品而存在，这直接反映我国还处在城市化快速进程中，同时也反映出国家金融市场不是很发达，没有提供能够让投资者可以在收益和风险中达成平衡的有效组合资产。因为缺乏自由组合资产，所以资金蜂拥进入到房地产市场，这是不正常的，一定要把房地产看作是居住的消费品。

“现在为什么要发展资本市场，这有很多方面的原因。”吴晓求说，非常重要的原因是要为社会收入水平越来越高的投资者提供其风险承受力相匹配的组合资产，而这种作用也会有效改善一个国家的金融功能。

“伴随资本市场发展，人们的投资将会变得更加理性。投资品最重要的不是它的预期收益，而是它的流动性。当一种资产流动性不够时，将其作为资产配置是有重大风险的。”吴晓求说，房地产产品显而易见流动性不足，所以投资者将会进入到一个理性的时代，注重流动性，同时注重收益和风险平衡。