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冯奎专栏丨保障性租赁住房能否实现实质性的突破?

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冯奎(中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长)

日前召开的国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策,缓解新市民青年人等群体住房困难。在政策层面,保障性租赁住房以前也被屡次提到过。这次,国务院提出加快保障性租赁住房,能否有突破,能否持久?我认为要实质性突破,需要诸多条件形成合力。但有一点十分明确,这就是:以往这方面的政策出台之后,上面方向虽然非常明确,但地方政府与企业的积极性未必特别高,而现在,地方政府与企业对于保障性租赁住房的积极性有了实质性的提高。

地方政府为什么有积极性?从根本上来说,这跟城市之间的人口争夺形势有关。地方政府意识到抢人、留人的重要性,并采取积极的措施,这是一个极其重要的变化。

整体趋势上分析,城镇化仍在发展,大城市的人口仍在增加。与2010年第六次全国人口普查相比,七普城镇人口增加2.36亿人,乡村人口减少1.64亿人,城镇人口比重上升14.21个百分点。超大城市,以及基本上所有的特大城市和大部分大城市,还有一批区域中心城市、县城的人口保持增长。但这里悄然出现了一些变化。一是部分大城市人口出现收缩;二是有的城市群或都市圈人口整体上在增长,但中心城市人口在减少,因为周边中小城市分流了一部分人口;三是同一城市群或不同城市群的大城市之间开始出现人口争夺。这意味着,以往被简单地认为向大城市集中的人口流动趋势,已经发生重要的分化。

以上这些变化在“十四五”期间会持续且有所放大。原因是多方面的。人口总量会在未来达到一个峰值,进入平稳增长状态。另外,城市群一体化、都市圈同城化迎来加速度,中心城市与周边中小城市的人口流动更加常态化。非常关键的是,一些大城市、特大城市有眼力有实力并且采取果断有力的措施,吸引到足够的外来人口,从而晋级成为特大超市、超大城市,在此之后呈现更加良性的扩张发展。而另一部分对外来人口不够友好的城市,则可能由于人口减量从而难以巩固和提升城市发展的动能。

概括起来,“十四五”期间非常大的变化就是,人口的乡城流动仍然存在,但会走弱。与之相对应的是三个“越来越强”:人口的城际流动会越来越强;都市圈内部的分流竞争会越来越强;人口在不同大城市之间的选择性会越来越强。最近在地方调研,我发现东部一些龙头大城市以及中西部一些省会大城市,已经从租赁住房上入手,积极推动毕业人口留城、外来人口进城。国务院提出要落实城市政府主体责任,增加保障性租赁住房供给,应该说既是对这些城市提出要求,同时也是在帮地方解决问题。国务院提出,人口净流入的大城市等,可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房,这些政策也正是这些大城市所希望获得的政策。地方政府有积极性,政策又允许和支持,这是保障性租赁住房将会获得较快发展的重要原因。

再有一个判断:对于发展保障性租赁住房,企业的热情将有明显升温。以往的情况来看,企业的积极性不高,保障性租赁住房就发展不起来。企业需要的东西很简单,就是希望获得合理的利润。近几年,长租公寓和市场化租赁企业一直在呼吁降低税负成本。本次国务院常务会议提出,从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。这些是实质性的支持,有利于提高企业的积极性。另外,政策允许一些过度闲置的商业办公用房、厂房等进行改建,并且还有相应的补助,这既让闲置房源等获得妥善处理,也再次盘活了此类资产,有利于企业去库存、加速资金回笼,这也是提升企业积极性的办法。预计,近一段时期,一些有房源的企业,将会主动和租赁企业合作,共同盘活可租赁房源。

还有一个问题涉及租户或准租户。影响他们积极性的因素,除了保障性租赁住房的品质、价格之外,“租住同权”是否落实到位也是关键。这方面还需要更多的改革。

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