冯奎专栏丨保障性租赁住房能否实现实质性的突破？

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长）

日前召开的国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。在政策层面，保障性租赁住房以前也被屡次提到过。这次，国务院提出加快保障性租赁住房，能否有突破，能否持久？我认为要实质性突破，需要诸多条件形成合力。但有一点十分明确，这就是：以往这方面的政策出台之后，上面方向虽然非常明确，但地方政府与企业的积极性未必特别高，而现在，地方政府与企业对于保障性租赁住房的积极性有了实质性的提高。

地方政府为什么有积极性？从根本上来说，这跟城市之间的人口争夺形势有关。地方政府意识到抢人、留人的重要性，并采取积极的措施，这是一个极其重要的变化。

整体趋势上分析，城镇化仍在发展，大城市的人口仍在增加。与2010年第六次全国人口普查相比，七普城镇人口增加2.36亿人，乡村人口减少1.64亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。超大城市，以及基本上所有的特大城市和大部分大城市，还有一批区域中心城市、县城的人口保持增长。但这里悄然出现了一些变化。一是部分大城市人口出现收缩；二是有的城市群或都市圈人口整体上在增长，但中心城市人口在减少，因为周边中小城市分流了一部分人口；三是同一城市群或不同城市群的大城市之间开始出现人口争夺。这意味着，以往被简单地认为向大城市集中的人口流动趋势，已经发生重要的分化。

以上这些变化在“十四五”期间会持续且有所放大。原因是多方面的。人口总量会在未来达到一个峰值，进入平稳增长状态。另外，城市群一体化、都市圈同城化迎来加速度，中心城市与周边中小城市的人口流动更加常态化。非常关键的是，一些大城市、特大城市有眼力有实力并且采取果断有力的措施，吸引到足够的外来人口，从而晋级成为特大超市、超大城市，在此之后呈现更加良性的扩张发展。而另一部分对外来人口不够友好的城市，则可能由于人口减量从而难以巩固和提升城市发展的动能。

概括起来，“十四五”期间非常大的变化就是，人口的乡城流动仍然存在，但会走弱。与之相对应的是三个“越来越强”：人口的城际流动会越来越强；都市圈内部的分流竞争会越来越强；人口在不同大城市之间的选择性会越来越强。最近在地方调研，我发现东部一些龙头大城市以及中西部一些省会大城市，已经从租赁住房上入手，积极推动毕业人口留城、外来人口进城。国务院提出要落实城市政府主体责任，增加保障性租赁住房供给，应该说既是对这些城市提出要求，同时也是在帮地方解决问题。国务院提出，人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房，这些政策也正是这些大城市所希望获得的政策。地方政府有积极性，政策又允许和支持，这是保障性租赁住房将会获得较快发展的重要原因。

再有一个判断：对于发展保障性租赁住房，企业的热情将有明显升温。以往的情况来看，企业的积极性不高，保障性租赁住房就发展不起来。企业需要的东西很简单，就是希望获得合理的利润。近几年，长租公寓和市场化租赁企业一直在呼吁降低税负成本。本次国务院常务会议提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。这些是实质性的支持，有利于提高企业的积极性。另外，政策允许一些过度闲置的商业办公用房、厂房等进行改建，并且还有相应的补助，这既让闲置房源等获得妥善处理，也再次盘活了此类资产，有利于企业去库存、加速资金回笼，这也是提升企业积极性的办法。预计，近一段时期，一些有房源的企业，将会主动和租赁企业合作，共同盘活可租赁房源。

还有一个问题涉及租户或准租户。影响他们积极性的因素，除了保障性租赁住房的品质、价格之外，“租住同权”是否落实到位也是关键。这方面还需要更多的改革。