上海首轮集中供地考验房企“投拓”能力 碧桂园95亿“返沪” 中小房企“捡漏”

6月25日，历时6天的上海首轮集中供地落下帷幕。6月18日、6月21日-6月25日连拍6天，上海一共成交31幅宅地，成交总价773.8亿。此外，6月18日还出让了25幅征收安置房用地或租赁住房用地，成交总价约143.1亿元。

可谓平静之下现波澜。6月25日，在上海首次集中供地的最后一天，碧桂园以70.57亿元拿下宝山、闵行两幅宅地，加上6月24日以24.57亿元拿下的南翔地块，碧桂园此次豪掷95亿。据了解，参与竞拍的团队大概率是碧桂园沪苏公司上海片区投拓团队。

风水轮流转，在业内人士认为碧桂园即将淡出上海市场的时候，这家房企借上海首次集中供地，又重新杀回了阔别两年的上海市场。

上海此次集中供地，看点有很多。比如：与杭州、南京、苏州等长三角其他城市供地形成错峰，有利于房企资金调配；土拍规则成为最大焦点；参拍房企最多的是宝山美罗家园宅地，包括世茂在内的18家房企参拍，最后被保利拿下；此次在上海拿地投资金额比较多的是保利、碧桂园、卓越京东联合体。

“上海这一批地都不错。”一家TOP20房企营销负责人对21世纪经济报道记者表示，这批地块地段与参拍条件对大部分房企而言是很友好的。“价格锁死了，手续偏复杂，价格不贵。”这名房企人士表示。

上海土拍规则优势明显

时隔两年，此前经历过区域调整与拆分的碧桂园“重返”上海，拿下三幅郊区宅地。按照房企开发周期与上海市场管控程度测算，大约需要10-11个月的开发周期，大概率明年上半年可以入市。而碧桂园在上海上一个项目是位于闵行的马桥项目，该项目于2019年5月竞得，早已售罄。“再不拿地，碧桂园上海投拓团队都快要解散了。”一名知情人士透露，对于此次成功在上海增持地块，碧桂园沪苏公司员工都很雀跃。

前述知情人士透露，碧桂园投拓团队一般测算土地保底利润率为8%。此次碧桂园所拿三幅土地，按照上海给出的房地联动价测算，利润率大约有9%-11%。当然，上海此批次地块成交楼板价与房地联动价，价差在40%-50%之间，再刨去成本，利润率大都可以达到9%-10%左右。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，这三幅土地位于郊区，规模上也比较符合碧桂园的高周转模式。他认为碧桂园此时算是抓住了时机再次进入上海市场。首先，上海的房地联动机制，给房企留了足够的利润空间，有条件的房企都想进来看看；其次，此次由于各种原因，市面上多家重量级的选手例如万科、华润、中海、融创、融信等都没有出现在土拍市场，其他房企若不借此机会拿地，颇有点错失时机的意味。

不少业内人士认为，上海为集中供地制定的土拍规则，可以作为其他城市“抄作业”的模版了。尽管此言有几分玩笑成分，但具体分析看，上海土拍规则还是具有以下几点明显的优势的：招挂复合、资金穿透等，其他城市都没有设置这样游戏规则；从土拍冷热程度来看，上海设置多方举措，把现场情绪控制得很好；杜绝马甲公司参拍，去年上海土地市场严惩“围标”之后，马甲公司也被拦在土拍市场外，土拍乱象不再出现。实际上，“一次性报价环节”源于苏州土拍，但当年苏州土拍没有杜绝马甲公司，导致某房企40家马甲公司出现在土拍现场。

卢文曦指出，到了“一次性报价环节”，考验房企的市场估价和胆识的时候也就到了。他认为，如果按满分十分算，技术心理估价可能要占六分到七分，运气占三分到四分。“这对于房企投拓部门的测算技术肯定是要求很高的。房企既不能盲目报价，也需要一点运气去猜平均价格。”

卢文曦根据土拍规则设置的终止价，与最高价中间差距测算发现，其实两个价格之间存在一个中枢，大部分获取地块的开发商出价是沿着这个中枢价格上下浮动不超过0.5%。换言之，在一次性报价的时候，房企报价越接近中枢水平获得地块的概率就越高。

“热点的地块，你在中枢水平往上报高百分之零点几，但是冷门地块你要在中枢水平往下报百分之零点几。”卢文曦认为，这不仅是考验投拓部门的计算能力，还考验他们的临场发挥水平。对于同场竞价的房企而言，心态固然重要，但手速也要拼。比如一家房企先报价，就占了先机的，如果另一家报的价格是一样的，先报价的那家还有机会修改。“手脚要快，计算能力要强。”

中小房企拿地多在郊区

上海这次集中供地其实看点也比较多。碧桂园、卓越等房企重新回到上海市场。6月24日，碧桂园拿下南翔一幅土地，该公司在一次性报价环节，报出24.567亿元，与平均价相差为0元，溢价率为9.47%，成交楼面价为31199元/平方米。这幅地块地理位置相比融信去年拿下的南翔地块较偏，单价上也便宜了7000元/平方米左右。最后一天，碧桂园继续发力，拿下宝山、闵行宅地。

此轮集中供地，金地、碧桂园均拿了3幅地块，是最大赢家；此次金地在上海投资了近69亿。6月18日，保利105.13亿所拿的灵石社区地块成为此次土地成交总价最高地块；龙湖、旭辉、绿城等知名房企虽然也积极报名了多幅地块，但最终陪跑。

“上海管理水平高，机会均等，体现公平。”卢文曦认为，不同于其他热点城市，上海对中小房企还是比较友好的。

虽然知名房企高度集结上海，但上海这几天还是给了中小房企入场券的，比如卓越、大名城、光明地产等近几年在上海土地出让公开市场拿地几乎绝迹，这次基本都有收获。中小房企拿地郊区占比较高，某种程度上也与上海地价有关。比如6月21日，大名城以12.59亿元竞得奉贤区庄行镇29-02区域地块。该地块楼面价12751元/平方米，溢价率8.99%。土地出让公告所披露的周边房地联动价格为3万元/平方米。卢文曦指出，这让开发商知道未来售价，也便于房企测算成本；同时也给开发商留出一定利润空间，希望开发商用好利润空间做好产品。

从大名城所拿这幅地块价格来看，可以说是“捡漏”了。同样地，6月21日，首创以21.35亿元竞得松江地块，总价也不算高。

反观此前其他城市的集中供地情况，不乏大房企、央企、国企独占鳌头的情况，比如融创、保利、华润、融信中国、龙湖、招商蛇口等。