“上海REITs20条”将落地

（原标题：“上海REITs20条”将落地，首批9只公募REITs正式上市，共募314亿）

摘要：6月21日，随着“上海REITs20条”亮相，首批9只公募不动产投资信托基金（REITs）产品也正式上市交易。

数据来源：Wind、万得基金

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

6月21日，随着“上海REITs20条”亮相，首批9只公募不动产投资信托基金（REITs）产品也正式上市交易。上市首日价格涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。Wind数据显示，这9只公募REITs平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍，预计共募集资金314.02亿元。基本投向基础设施补短板项目，包括高速公路项目、工业园区项目及仓储物流项目、绿色项目。公开资料显示，中国版公募REITs从基础设施领域切入开始试点，将盘活基础设施存量资产，防范化解地方政府债务风险，丰富家庭资产配置的产品篮子。

“上海REITs 20条”亮相

6月17日，上海召开上海市发展改革委新闻通气会，会上透露上海市发展改革委牵头会同各相关单位全力推进上海基础设施REITs相关工作。此前，6月15日，上海市政府常务会议已审议通过了《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，简称“上海REITs 20条”。

上海市地方金融监管局副局长李军表示，“上海REITs20”条不仅有助于盘活上海市基础设施存量资产，同时也能够为投资者提供更多样化的产品。”

据上海市发展改革委副主任王华杰介绍，“上海REITs20条”包括六个方面20条政策措施。六个方面分别为：依托金融中心优势，加快打造“REITs产品发行交易首选地；发挥长三角一体化优势，强化长三角基础设施REITs联动发展；优化项目运营管理，持续推动基础设施高质量发展；加强项目梳理储备，挖掘基础设施存量资源；完善项目遴选审核，建立健全项目申报绿色通道；强化组织保障和风险防范，推动基础设施REITs持续健康规范发展。

例如，在加快打造REITs产品发行交易首选地方面，“上海REITs20条”提出了设立专项资金、支持上交所开展业务、支持公募基金管理人开展业务、扩大产品投资者、发展专业服务、加强配套政策支持等6条政策措施；强化长三角基础设施REITs联动发展方面，则提出了设立产业投资基金、鼓励跨区域项目合作、建立产业联盟、召开长三角REITs论坛等4条政策措施等。

上述《实施意见》指出，“上海REITs20条”的出台，主要基于三方面考量。首先，在上海国际金融中心建设大背景下，可以对标新加坡、中国香港等亚太地区REITs成熟市场，加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，以及REITs产品发行交易首选地的目标愿景，强化上海在长三角基础设施REITs领域的引领带动作用；其次，聚焦基础设施REITs项目全流程、全链条，更加突出对基础设施REITs发展的全生命周期政策支持；再次，是对于前期调研中市场机构在项目实操提出的各类诉求建议，予以吸纳和回应。

上海市地方金融监管局副局长李军强调，上海REITs20条有助于盘活上海市基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道；有助于优化社会资源配置，为投资者提供更多样化的产品。同时，有助于发挥金融机构作用，进一步推动创新上海市基础设施领域投融资机制。

政策的后续关键在于落地。“上海REITs20条”发布的同时，也发布了创新专项支持政策、用好面上支持政策、用足国家政策这三项支持政策。例如，在创新专项支持政策方面，提出设立上海REITs发展专项资金，用于支持上海市相关原始权益人、专业服务机构、基础设施REITs资产受托运营管理企业以及上海证券交易所等发展基础设施REITs业务，对成功发行基础设施REITs产品的上海市原始权益人、注册在上海市的基础设施REITs资产受托运营管理企业等，通过上海REITs发展专项资金，按照相关管理办法给予奖励。

《华夏时报》记者注意到，5月17日，国内首批基础设施REITs项目获证监会批复准予注册。6月21日，首批不动产投资信托基金试点项目分别在上海证券交易所、深圳证券交易所上市交易。在上海证券交易所上市交易的有五单，包括上海张江光大园项目等。

据王华杰介绍，为加强项目梳理储备，挖掘基础设施存量资源，2020年4月国家启动基础设施REITs试点工作之后，上海已在全国率先探索建立项目储备库。

王华杰透露，上海基础设施存量现已超过1万亿元，目前已有第一批相对成熟的5个项目进入国家储备库，同时还有20多个项目具备后续培育的条件，加起来大约200亿——300亿元的体量。其称，目前基础设施REITs依然处于试点阶段，上海的关注点并不在于要迅速做大体量、积累项目数量。从上海项目储备库来看，目前以产业园区、仓储物流项目为主，也包括数据中心等新基建项目。

利好房地产行业

公开资料显示，REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产信托基金）指在证券交易所公开交易、通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，属中等风险理财产品。在成熟市场，REITs 被投资者看作是除股票、债券、现金之外的第四类资产。

作为基建强国，公募REITs在中国发展前景备受期待。而不少业内人士认为，与基础设施领域一样，中国房地产市场中沉淀了大量的持有型资产，亟需通过REITs来改善资产流动性从而提升资产价值和此类资产的可投资性，也方便中小投资人和普通人士进入商业地产投资领域。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《华夏时报》记者分析说，公募REITs对相关的房地产企业、房地产投资人而言也是重大利好消息。其表示：“房地产领域内的自持与运营型物业如商业零售、办公、酒店、公寓、停车场、文旅康养、产业园区、物流仓储等类型的物业，一方面需要以公募REITs等金融工具来提升资产流动性和凝聚社会资源襄助开发与运营，另一方面也需要通过这一金融手段实现原始权益人的投资退出与收益实现，另外公募REITs也为广大社会投资人提供了投资与参与商业地产运营的渠道与工具，为普通投资人提供了风险与收益恰当配置的投资品种选择机会，因而对行业发展的意义是不言而喻的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也告诉《华夏时报》记者，公募REITs首先改变了房企过去总愿意快周转销售、不愿意持有重资产的经营模式，对房地产从增量转向存量运营创造条件；同时，对投资者来说改变了投资方式。不用炒房，投资公募REITs即可，相当于是分享了房价上涨的增值收益。

当然，在房地产市场中推行公募REITs目前仍非易事。李宇嘉向《华夏时报》记者坦言：“主要存在的难点，一个对物业的估值，产权的存在对资产的到期收益有较大的折扣或者不确定性；此外，目前公募REITs在试点阶段，仍聚集于基础建设领域，存在一定的体制性障碍。”

柏文喜也坦言，由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配，导致本来诞生于商用不动产领域的REITs，反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施。

柏文喜建议，推动商业地产REITs落地，一方面要改进土地、规划和金融管理体制，充分发挥市场对商业地产市场的资源配置作用，让商业地产的投资价值在供求调节之下回归到符合商业逻辑和能够发行REITs需要具备的收益水平上来。同时，要解决好双重税收的问题，对商业地产公募REITs逐步开放资本市场。此外，还要开展投资者教育，让投资者在收益与风险权衡中将商业地产REITs产品作为投资组合中的基础性投资品。