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国常会确定加大住房租赁减税力度 将利好长租公寓发展

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国务院总理李克强于6月18日主持召开国务院常务会议,确定加快发展保障性租赁住房的政策,缓解新市民青年人等群体住房困难。其中提到:“鼓励市场力量参与”“允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房”。

尤其是从今年10月1月起,企事业单位向租赁企业出租住房,以及租赁企业向个人出租住房方面,减税力度较大。在业内人士看来,这是针对租赁企业首次提出的系统、全面的减税政策。

6月18日召开的国务院常务会议明确,增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。图片来源 中国政府网截图

市场力量参与,解决新市民、青年人基本住房需求

为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求,此次会议明确,是落实城市政府主体责任,鼓励市场力量参与,加强金融支持,增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

新市民、年轻人的租赁房源供给一直是市场的紧迫需求。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍,在城镇化进程中,进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人对于体面的、有体验感的住房需求比较强烈。但目前,大城市高房价、高租金的问题很突出,存量租赁住房的供应效率不高,要么是大户型,要么位于城中村,要么租赁秩序比较差。这阻碍了新增住房需求的释放,也是影响这些人群在城市难以落脚扎根的主要原因之一。

贝壳研究院高级分析师黄卉也表示,目前,市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室。而新市民、青年人租赁需求主要是以小户型、低租金为主,这类人群面临住房条件较差、寻找合适房源困难的问题。但是通过市场的力量能更高效扩大保障性租赁住房房源规模,能让新市民、青年人在城市中安居乐业。

在李宇嘉看来,鼓励市场参与,意味着保障性租赁住房的供给、运营,主要有市场化的企业作为主体来推进。这是保障性租赁房和公租房最大的区别。也就是说,保障性租赁住房是准公益的住房产品,要在政府政策、规划扶持,普惠金融支持下,实现市场化的资金平衡。

值得一提的是,此次会议还确定,在人口净流入的大城市等,可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这使得闲置房源得到真正盘活。 比如将闲置商业办公项目和保障性租赁住房进行了对接,是非常好的创新。这将有利于一些房企的商办物业去库存。

此外,黄卉表示,这种盘活闲置房源的做法有利于解决职住平衡的问题。

增值税、房产税大幅降低利好谁?

在很多业内人士看来,此次会议最大的亮点在于减税。会议提出,从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。

黄卉表示,住房租赁行业盈利空间较窄,降税可以缓解住房租赁企业的经营压力,提高企业盈利空间,有利于提升企业参与租赁市场的积极性。

在增值税方面,严跃进表示,过去存在针对个人房东增值税的减免政策。2016年3月,国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,提及个体工商户出租住房按1.5%缴纳增值税的规定。同年6月,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

相比之下,对企业的减免政策规定较少,但是此次提出的租赁企业向个人出租住房也减按1.5%缴纳增值税。

在房产税方面,严跃进介绍,这里提到的房产税与个人持有住房缴纳的房产税是两码事。这里是针对经营性的出租业务而产生的房产税。

此次的变化在于,实体企业将空置房源向租赁企业出租住房,可以减征房产税。通俗来说,也就是“公对公”的房屋托管或出租行为,房产税可以得到减征。而过去这种情况下的房产税税率为12%,目前则按4%征收。

而企业向个人出租住房的房产税早已减按4%征收。2008年,《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》明确,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

减税推动房源释放以及长租公寓运营

在业内人士看来,在房产税降低的推动下,能够调动持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等物业的实体企业主动提供保障性租赁住房的房源。其中,黄卉表示,降低出租房屋的企业房产税,能够鼓励企事业单位将闲置的房屋用于出租,一方面解决员工住房问题,另一方面增加有效租赁房源。

面对这次降税力度,严跃进认为,这是对这些租赁企业的有力支持。随着长租公寓的税负压力减少,经营方向更为明确。

众所周知,近几年,长租公寓和市场化租赁企业一直面临经营压力,尤其是长租公寓频发“暴雷”为行业规模化发展蒙上了阴影。与此同时,企业对于降低税负、减少成本的呼吁也很强烈。

综合来看,严跃进表示,这是国家针对租赁企业首次提出的系统和全面的减税政策。过去减税政策更多体现为廉租房或向个人租房等方面,而此次显然在缓解租赁企业的经营压力。预期减负效应明显,将为租赁企业创造更好的营商环境。

李宇嘉则表示,从目前来看,国家对于发展低成本、具有保障性质的租赁住房,政策支持力度比较大。这对于推进新型城镇化,分流住房购置需求,构建租购并举、先租后买的新住房制度等方面都具有重要的意义。

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