黑石237亿港元收购SOHO中国 “初代明星开发商”潘石屹离场

SOHO中国的股价在经历了6天的大涨达到了3.8港元/股之后停牌两日，披露了交易公告。不出意外，潘石屹决定卖掉SOHO中国，黑石接手，要约收购价格是5港元/股，整笔交易最高现金代价约为236.58亿港元。

2020年3月份，SOHO中国已经传出过私有化的消息，由黑石接手，但交易最终终止。而在此次要约收购完成之后，SOHO中国现有的控股股东仍将保留9%的股权，SOHO中国也继续在港交所交易。黑石入场，潘石屹“离场”，SOHO中国究竟为何被卖掉？

黑石已提交要约

6月15日，SOHO中国突发短暂停牌的公告，准备披露内幕消息。6月16日晚间，SOHO中国发布相关公告，表示黑石已经发出全面收购要约，投资SOHO中国，以获取SOHO中国的控股权。

交易完成之后，SOHO中国现有的控股股东将保留9%的控股权，SOHO中国也将继续在港交所上市。公告显示，这笔要约收购的价格是5港元/股，要约的最高现金代价约为236.58亿港元，大概是30亿美元。

2020年3月份，市场上就有消息传出，黑石正在和SOHO中国针对私有化的相关事宜进行谈判，收购的价格是6港元/股，交易的整体价值约40亿美元。随后。SOHO中国发布公告回应，表示正在与海外投资者进行洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。不过，到了2020年8月份，这笔潜在交易终止，任何潜在交易条款均未达成共识。

最终，一年之后，黑石还是决定入场，提交要约，潘石屹也决心卖掉SOHO中国。

针对要约收购一事，《华夏时报》记者联系SOHO中国方面进行采访，未收到回复。随后，SOHO中国的相关负责人在公开平台针对媒体等表示，一切以SOHO中国在官方微信公众号发布的相关公告为准。

SOHO中国在官微回复称，表示黑石是全球领先的房地产投资管理公司之一，自从2008年在中国投资了办公楼、商场和物流资产等，黑石对中国经济的发展充满信心，希望寻找机会扩大在中国的投资。

要约完成之后，黑石计划保持SOHO中国现有的主营业务和管理团队。黑石和SOHO中国现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，至今已经走过了26个年头。成立初期，潘石屹对于SOHO中国的定位是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。此前，SOHO中国连续4年入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。

而潘石屹在1987年开始了房地产生涯，曾经以擅长营销在地产行业内闻名。近年来，潘石屹开始涉足多个领域，摄影、木工、开设减肥班等，甚至参加了热门综艺《向往的生活》的录制，成为了飞行嘉宾，似乎变成了一位“特立独行”的地产商。

为何卖掉SOHO中国？

可以看出，黑石作为全球领先的投资管理公司，在经过了2020年疫情“黑天鹅”之后，仍然决定收购SOHO中国，而潘石屹则是对中国市场萌生退意。2019年11月底，在丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘石屹针对“跑路”传闻作出了相关回应：“不要听信谣言，我不会跑的。我拿的是中国护照，房子就建在这里，我带不动。”

但卖掉SOHO中国实际上早就有迹可循。数据显示，2020年，SOHO中国的营业收入约为21.92亿元，同比增长了约19%。不过，净利润却同比减少了58.53%，为5.43亿元。也就是说，SOHO中国进入到了“增收不增利”的状态。

SOHO中国主打的业务是写字楼租赁。开发项目，然后自持，租金收入是最大的营收。而2020年，新冠疫情致使写字楼市场一时之间进入“冰封”状态，北京写字楼空置率一度逼近20%，创下近10年以来的新高值。

同时，高力国际数据显示，2020年底，北京写字楼租金水平已经下降至了351元/月/平，2019年同期，这一数值可以达到383元/月/平。此前，在丽泽SOHO入市时，潘石屹还曾对《华夏时报》记者直言：“租金水平太低，租金回报率都不好意思说。”

这是SOHO中国从“开发-销售”转向“开发-自持”之后再叠加中国写字楼的市场行情出现的“阵痛”。在将SOHO中国卖给黑石之前，潘石屹一直在打包出售资产，包括上海SOHO海伦广场、凌空SOHO一半的股权、SOHO世纪广场等。

商场上的逻辑浓缩成一句话更显得简单易懂，生意人对于资产的处置无非就是“买低卖高”。“增收不增利”的财务状态或许让潘石屹觉得，卖掉资产，不再大体量自持是拉升回报率最好的办法。

股价提前6日大涨

在SOHO中国披露交易公告之前，其股价就已经提前6天上演了大幅上涨一幕。从6月3日的2.45港元/股，上涨至了6月11日的3.8港元/股。目前，SOHO中国的股价仍然较黑石5港元/股的收购价有不小的距离。

值得关注的是，在2020年3月份，也就是SOHO中国第一次传出要私有化的消息时。SOHO中国的股价也是提前大幅上涨。但最终，随着私有化进程的暂停，SOHO中国的股价也逐渐回落至正常水平。

对比来看，自上市至今，SOHO中国的股价最高触及到7.5港元/股。目前，SOHO中国3.8港元/股的股价不过是巅峰时期的一半而已。除了股价下跌、净利下滑之外，SOHO中国的财务状态其实还算健康。数据显示，2020年，SOHO中国的各项财务指标均为突破红线。截至2020年末，SOHO中国的净资产负债率为43%，平均融资成本为4.7%。

黑石收购SOHO中国，一部分原因是看中了SOHO中国持有的物业。截至2020年末，SOHO中国主要的投资物业项目集中在北京和上海，分别是前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9大项目。

从区域位置来看，上述项目大多处于城市的核心区域。其中，前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，拥有旅游景点的优势。而丽泽SOHO位于北京丽泽金融商务区，截至2020年末，出租率达到了60%。同时，《华夏时报》记者了解到，在相关的交易公告披露之后，SOHO中国的股票将于6月17日复牌。