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楼市调控效果渐显,前5个月全国商品房销售增速明显回落

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6月16日下午,国家统计局发布的《2021年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-5月份,全国商品房销售面积约为6.64亿平方米,同比增长36.3%,较上月收窄11.8个百分点;商品房销售额约7.05万亿元,同比增长52.4%,较上月收窄15.8个百分点。

对于回落原因,业内人士分析称,主要是源于房地产调控政策效果的逐渐显现,以及低基数效应的减弱(去年5月商品房销售规模同比转正)。未来,随着政策效应进一步显现等,全国商品房销售规模增速预计将继续放缓。

图片来源: 国家统计局

前5月销售额增速较前4月下降近16个百分点

在商品房销售方面,根据国家统计局数据,今年1-5月份,全国商品房销售面积约6.64亿平方米,同比增长36.3%,较1-4月份收窄11.8个百分点,比2019年1-5月份增长19.6%,其中住宅销售面积增长39%;商品房销售额约7.05万亿元,增长52.4%,较1-4月份收窄15.8个百分点,比2019年1-5月份增长36.2%,其中住宅销售额增长56.5%。

业内人士指出,上述同比增速虽然回落,但从累计数据来看,1-5月全国商品房销售金额、面积均为历史同期最高水平,5月单月也为历史同期最高水平。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示,随着政策调控效果的逐渐显现以及低基数效应的减弱,全国商品房销售面积和销售额同比增幅正在继续收窄。

据贝壳研究院统计,5月南京、北京、深圳、西安、宁波、上海、湖州、嘉兴、海口、郑州、绍兴、成都、合肥共13城发布15次房产调控政策,其中多个城市年内数次调控,且为前期政策的升级,分别从限购、限售、公开摇号、捂盘惜售及人口落户等角度出台相关政策。

从城市结构来分析,在1-5月份的商品房销售额中,东部地区销售增速继续领跑,中部次之。国家统计局数据显示,1-5月份,东部地区商品房销售额约4.15万亿元,同比增长61.8%;中部地区商品房销售额约1.38万亿元,同比增长55.3%;西部地区商品房销售额约1.35万亿元,东北地区商品房销售额1766亿元。

展望未来,陈文静预测,当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态,金融监管力度持续加大,部分市场热度较高的城市仍有政策加码预期。随着调控政策的进一步显效,购房者置业情绪有望继续回归,叠加低基数效应的减弱,全国商品房销售规模增速预计将继续放缓。

销售业绩压力下,房企新开工面积明显增加

在开发投资方面,国家统计局数据显示,今年1-5月份,全国房地产开发投资约5.43万亿元,同比增长18.3%,比2019年1-5月份增长17.9%,两年平均增长8.6%。其中,住宅投资约4.08万亿元,同比增长20.7%。

图片来源:国家统计局

从5月单月来看,全国房地产开发投资额约为1.41万亿元,环比上涨11.2%,新开工面积约为2.04亿平方米,环比增长15.2%。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,由于半年业绩需要,5月新开工面积环比上涨,进而推动开发投资额环比上涨,预计随着集中供地的持续推进,新开工面积对开发投资的促进作用仍将持续。

陈文静认为,短期来看,重点城市首批集中出让地块已基本完成竞拍,土地成交规模较大,整体将对新开工形成推动,且随着房企冲刺半年业绩,企业推盘的积极性也将有所提高,供应端的改善或将进一步支撑市场销售规模保持高位。

而在房地产开发企业到位资金方面,国家统计局数据显示,1-5月份,房地产开发企业到位资金约8.14万亿元,同比增长29.9%,比2019年1-5月份增长22.0%,两年平均增长10.5%。其中,国内贷款约1.09万亿元,同比增长1.6%;利用外资25亿元,同比下降26.5%;自筹资金约2.27万亿元,同比增长12.8%;定金及预收款约3.17万亿元,个人按揭贷款约1.34万亿元,分别同比增长62.9%和32.0%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,在销售增速放缓下,个人按揭贷款、定金及预收款增速分别下降11.2、2.6个百分点。随着海外疫情好转,利用外资降幅收窄1.8个百分点,但仍处于较低水平;国内贷款本月增速为1.6%,较上月下降2.0个百分点。在国内融资监管下,预计后续国内贷款上涨动力不足。

首批集中拍地进入尾声,整体溢价率回落

在房企土地购置方面,国家统计局数据显示,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积4396万平方米,同比下降7.5%;土地成交价款1931亿元,下降20.5%,降幅相比4月份有所回落。

值得关注的是,截至目前,全国22城首批集中拍地进入尾声。克而瑞地产研究中心不完全统计显示,截至6月10日,首轮集中供地中的20个城市,土地成交总金额达到8842亿元,其中北京、杭州两城土地出让金破千亿元,考虑到武汉和上海仍未出让,以总起始价计算,22城首轮集中供地土地出让金至少约为1.04万亿元。

其中,具体到5月单月,克而瑞地产研究中心分析,虽然地价因城市成交结构改变而出现上涨,但在严格的控价机制下,5月份,整体溢价率较上月出现了明显回落,土地市场整体热度在供应量大增及调控机制进一步收紧的双重影响下得到了一定的控制,“但是,热点城市的土拍竞争仍然十分激烈,拿地成本也在不断上升,极大地压缩了项目利润空间,部分地块已经出现了盈利隐忧。”

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