21世纪经济研究院研究员 李莎
人口和经济发展水平是影响房价变动的重要因素，城市新增人口带来大量住房需求，经济增长则在一定程度上提升居民购房能力。房价变动不仅直接反映行业现状，也间接影响中国经济的整体发展。
在这样的大背景下，梳理千万人口、万亿GDP的“双万”城市近十年（2010-2020年）房价增长情况，对于把握我国城市房价变化有重要的参考意义。
随着各省市七普人口数据次第公布，千万人口城市版图基本成型。21世纪经济研究院梳理各省市统计局数据发现，截至2020年，我国共有18个城市进入千万人口城市阵营，包括重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、天津等，其中重庆人口最多，达3205.4万人，继续维持第一大千万人口城市地位。
与2010年六普数据相比，2020年七普数据显示，新晋千万人口城市共有7个，即西安、郑州、武汉、杭州、东莞、青岛和长沙，而南阳、保定跌出千万人口城市之列。据河北省七普报告，2010-2020年，保定常住人口是河北人口增长最多的5个地区之一，跌出千万人口城市系剔除定州、雄安新区数据所致。
在千万人口城市中，除哈尔滨十年来常住人口减少62.6万人之外，其余17城常住人口均呈现增长状态。其中十年来常住人口绝对增量排名前3的城市为深圳、成都和广州，分别增长720.2万人、689万人和597.6万人；十年来常住人口增幅排名前3的城市为深圳、西安和成都，增幅分别为69.5%、53.0%和49%。
在18个千万人口城市中，除东莞、石家庄、哈尔滨和临沂外，其余14个城市GDP均超万亿元，可称之为“双万”城市。
从2010年到2020年，这14个“双万”城市房价上涨情况如何？除了人口和经济发展水平外，还有哪些因素影响城市房价？为何一些“双万”城市人口增长多，但房价涨幅低？
深上北广房价绝对增长值排名前4
就新增人口而言，近十年，14个“双万”城市常住人口均呈现增长状态，人口增量达4921.7万人，平均人口增幅26.8%。
21世纪经济研究院梳理易居百城房价指数发现，就房价上涨而言，14个“双万”城市房价全部上涨，但上涨价格和上涨幅度分化严重，房价上涨区间横跨0.65万-3.44万元/平方米，一半城市房价上涨超万元；房价涨幅在60.6%-171.7%区间，12个城市十年来房价涨幅超100%，也就是说，86%的“双万”城市房价翻番。
得益于经济水平、产业就业和社会文化资源等多方面优势，一线城市仍然有旺盛的房价上涨动力。深圳、上海、北京和广州四大一线城市房价绝对增长值排名前4，近十年分别上涨3.44万元/平方米、3.37万元/平方米、2.79万元/平方米和1.68万元/平方米。
紧随其后的是苏州、成都、杭州、西安等房地产热点城市，近十年房价分别上涨1.5万元/平方米、1.09万元/平方米、1.08万元/平方米和0.89万元/平方米。产业聚集、经济发展动力强、落户政策和人才政策相对宽松等成为驱动热点房地产城市房价上涨的共同动力。
“双万”城市近十年房价涨幅与房价绝对增长值之间存在错位情况。房价涨幅前5城市为成都、深圳、上海、广州和西安，涨幅分别为171.7%、168.4%、150.5%、143.9%和139.5%。
房价基数高低不等是房价绝对增长值和房价涨幅排名错位的最重要原因。
北京十年来房价上涨2.79万元/平方米，在14城中排名第3，但由于2010年房价基数为2.03万元/平方米，房价涨幅137%，在14城中排名第6。
成都2010年房价为0.63万元/平方米，十年来房价增长1.09万元/平方米，为成都带来171.7%的房价涨幅，居14个“双万”城市之首。
重庆与成都是西南“双子星”城市，但重庆房价的绝对增长值和房价涨幅远低于成都。2010年，重庆房价0.56万元/平方米，近十年房价增长0.73万元/平方米，房价涨幅128.4%，分别排名第11位和第9位。这与重庆大力发展保障性住房、试点房产税、推行地票制度、土地供应较为充足等因素有关。
从地域分布来看，14座“双万”城市中，北方城市有北京、天津、西安、郑州和青岛5座，除北京和西安外，天津、郑州和青岛十年房价绝对增长值在0.71万-0.78万元/平方米之间，涨幅在76.6%-127.1%之间，房价绝对增长值和房价涨幅排名都比较靠后。这在一定程度上反映出除少部分城市外，北方城市整体的房价上涨动力不如南方城市。
人口与房价增长并非完全同步
城市房价是多种因素综合作用的结果。在人口和经济发展水平之外，还受地理特征、供求关系、政府调控等多种因素影响。
气候舒适的平原地区房地产市场更加活跃，如上海和苏州。土地供应量大，供求关系平衡的城市房价上涨动力相对较小，如重庆。地价上涨会推升房价，江西财经大学副教授王岳龙曾做过研究，从全国层面来看，地价每上涨1%，将导致房价上涨0.355%。
2010年到2020年重庆房价在14个“双万”城市中表现相对稳定，今年重庆楼市逐渐火热，4月新房价格环比上涨1.4%，涨幅全国第一。4月底重庆进行首轮集中供地，成交楼面均价0.91万元/平方米，平均溢价率42.99%。据易居数据，重庆2020年房屋均价为1.29万元/平方米，与最新楼面均价差额不到4000元。地价上涨，5月重庆房地产市场持续火热，房价上涨。
与地理特征和供求关系相比，政府调控对房价的影响更为直接，在“一城一策”的调控思路下，强势的政府调控会弱化人口和经济发展对房价的拉升作用。政府的调控政策主要包括税收在内的财政政策、利率和信贷调整等货币政策，以及“五限”等行政干预手段。
为抑制房价过高、增长速度过快，2016年9月底开始全国多地利用限购、限贷、限售、限商等行政干预手段稳定房价。2017年开始，很多热点“双万”城市上涨的步伐明显放缓。
在一线城市中，除了广州之外，上海、北京和深圳2017年到2020年房价上涨速度明显放缓，四年分别上涨0.81万元/平方米、0.34万元/平方米和-0.23万元/平方米，对应涨幅为17%、7.7%和-4%。
以深圳为例，易居数据显示，2010年到2020年深圳房价上涨3.34万元/平方米，涨幅168.4%，其中2017年到2020年房价下降0.23万元/平方米，降幅4%。21世纪经济研究院认为，这主要与深圳越织越密的调控之网相关。
2016年10月，深圳发布楼市新政，同时推出限购、限价和限贷政策，规定深圳户籍家庭限购2套住房，单身限购1套住房，非深户籍家庭限购1套且需要满足连续缴纳5年社保或个税要求；加强商品住房和商务公寓销售价格管理，项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边二手房价格的，暂不办理价格备案预售证等；实施认房又认贷的差别化信贷政策，无房无贷购房首付最低30%，无房有贷首付最低50%，有房首付最低70%。
2020年7月，深圳再出楼市新政，完善和细化限购、限贷等调控措施。如规定深圳户籍家庭和单身人士购房须落户3年，且连续缴纳3年以上社保或个税方可购房；更新普宅标准，细化差别化信贷政策，规定无房有贷购买普宅首付不低于50%，购买非普首付不低于60%；有房购买普宅首付不低于70%，购买非普首付不低于80%。
北京从2017年开始进入房价横盘期，也与严格的调控政策高度相关。杭州严格的限价政策和2010年较高的房价基数，在一定程度上为杭州房价涨幅与人口、GDP增长明显错位提供了支撑。
杭州十年来常住人口增加323.6万人，在“双万”城市中排名第7，2020年杭州GDP超1.6万亿元，十年GDP增长1.7倍，是中国经济最具活力的城市之一。而2010年-2020年，杭州房价上涨1.08万元/平方米，涨幅60.6%，在“双万”城市中排名最末。
房价变化是人口、经济发展水平、自然特征、供求关系、政府调控等多种因素综合作用的结果，人口持续流入、经济发展动力强劲的“双万”城市有较强的房价上涨动力，但人口与房价增长并非完全同步，14个“双万”城市10年房价上涨区间横跨0.65万-3.44万元/平方米。
过高的房价对居民收入有挤出效应，甚至成为制约经济发展的瓶颈，而常住人口数量大、经济发展水平高的城市往往房价高企。近几年国家对房价的管控基调从“坚决遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，决心调控房价。2017年之后，“双万”城市房价上涨节奏整体放缓，政策调控对房价的影响愈发强势。
严格的房价调控也会带来副作用，如新房二手房价格倒挂引发万人打新热潮和虚假人才购房，新房限价压缩开发商利润空间加剧项目质量问题，发布二手房参考价格造成业主惜售和以水果展示房价等市场乱象。
房地产长效机制仍待完善，房价变化是多种因素综合作用的结果，多管齐下才能真正实现“稳房价”。
本文来源：21世纪经济报道
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