力高健康生活IPO，来自母公司物业费远高于第三方公司

又一家房企分拆了物业板块，计划在港交所上市。

6月9日，力高集团（股票代码：1622.HK）发布公告称，建议分拆其全资子公司力高健康生活有限公司（下称“力高健康生活”）在联合交易所主板独立上市。目前，力高健康生活已经向联合交易所提交了招股书。

物业企业如何讲好上市的故事？力高健康生活表示，要打造“生活+健康”的双管家服务体系。物业管理是物企经营的根基，社区康养或许是一个新的思路。目前，力高健康生活拥有两家健康中心，其计划在2021-2023年增加21家。

业务依赖母公司

招股书显示，力高健康生活主要包括三条业务线，即物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。从各条业务线的收入来看，物业管理服务是力高健康服务收入占比最多的业务线，2018-2020年，物业管理服务分别占比66.5%、57.9%、61.4%。其次是非业主增值服务，分别占比16.7%、27.1%、27.6%。占比最小的为社区增值服务，2018-2020年，社区增值服务的收入分别占比16.8%、15%、11%。

值得注意的是，社区增值服务目前占比最小，但毛利率最高。2018-2020年，社区增值服务的毛利率分别为37.4%、43.4%、46%。2020年，力高健康生活的收入为2.22亿元，毛利为7680万元。其中，物业管理服务毛利3821万元，毛利率28.1%；非业主增值服务毛利2734万元，毛利率44.7%；社区增值服务毛利1125万元，毛利率46%。

从物业类型来看，力高健康生活在管物业包括住宅物业及非住宅物业（主要涵盖商用物业及公共设施）。数据显示，住宅物业是力高健康生活的主要管理类型，2018-2020年，住宅物业的收入占比分别为94.6%、94%、94.1%。

截至2020年12月31日，力高健康生活的在管项目共86个，在管总建筑面积为1350万平方米。从区域来看，其服务网络包括长三角、大湾区、环渤海及华中地区，其已订约管理位于中国11个省、市及自治区的21座城市的117个项目，合同总建筑面积为2010万平方米。

从业绩增长速度来看，力高健康生活营业收入从2018年的1.24亿元，增长到2019年的1.81亿元，再增长至2020年的2.22亿元。此外，2018-2020年，力高健康生活的毛利率分别为21.0%、30.9%、34.7%。可以看出，其收入和利润率都呈现持续上升趋势。

与大多数房企分拆的物业公司一样，力高健康生活对母公司依赖比较强，2018-2020年，力高集团及其合营企业或联营公司所开发的物业分别占力高健康生活在管面积的96.7%、93.4%、91.4%。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，目前来看，房企旗下的物管公司在管面积来源于母公司，属于非常正常的现象，也是房地产增量市场下带来的红利。未来三到五年内，物管公司依然可以依赖母公司来增加在管面积，但是在存量市场上，物业管理企业则会更多面临市场的选择。

值得注意的是，力高健康生活来自母公司的利润率比来自第三方的利润率高。对此，力高健康生活表示，主要是由于母公司及联营公司的物业更高端，物业费相对较高，此外，力高健康生活对来自来母公司及联营公司的物业更熟悉，能够更好地控制成本。而来自第三方的物业主要来源于2016年收购的物业公司烟台中泰俊，为了提高第三方物业的服务质量，运营成本较高。

此外，力高健康生活来自第三方的物业管理费也低于母公司。2019年和2020年，来自力高集团的物业管理费为1.7元/平方米/月，而来自第三方物业的管理费则为1.2元/平方米/月。对此，力高健康生活表示，主要是因为力高集团开发的住宅物业包含更多的高端项目，而高端项目的服务标准更高，需要投入的劳力也更多。

“康养”故事怎样讲？

房企分拆物业上市的故事已经不算新鲜，但一直以来，房企分拆物业上市仍是热情不减，而这与房地产行业利润空间下滑、融资环境收紧等不无关系。力高健康生活在招股书提到，分拆上市能够打造新的独立集资平台，吸引战略投资者进行投资。

那么，本次IPO，力高健康生活计划募集多少资金，又将在哪些方面投入使用呢？招股书中未做出说明。《华夏时报》记者给力高集团发去了采访提纲，截至发稿，未收到回复。

此外，在物业上市的赛道中，物企要如何讲好故事，如何脱颖而出呢？对于竞争优势，力高健康生活提到“生活+健康”的双管家服务体系。作为健康管家，力高健康生活主要以“怡邻健康”的品牌提供社区康养服务，结合社区环境监测系统提供实时的健康管理建议。

据悉，其社区康养服务归属于三条业务线中的社区增值服务，包括综合诊疗服务和综合养老服务。目前，力高健康生活在南昌及烟台拥有两家怡邻健康中心，都位于其在管住宅社区区域，分别于2017年及2018年开始运营。招股书显示，力高健康生活计划在2021-2023年增加21家怡邻健康中心。

不过目前来看，力高健康生活的社区康养服务并未显现其重要性。2020年，其社区康养服务归属的社区增值服务收入占比仅为11%。

张波对《华夏时报》记者表示，康养服务是未来的一个大趋势，属于夕阳人群的朝阳产业，随着中国老龄化程度不断提升，未来老年人的康养需要会不断增加。不过，张波认为，康养服务目前还不宜增加过大比重，一方面，国人对于社区康养本身的认识程度还未达到一定水平；另一方面，老龄化有个过程，目前老年人对社区康养服务的需求还比较少。