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借力高毛利商管优势 中骏商管通过上市聆讯

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6月6日,中骏集团控股有限公司( (01966.HK),以下简称“中骏集团”)宣布,旗下物业管理业务中骏商管智慧服务控股有限公司(以下简称“中骏商管”)已通过联交所上市聆讯。招股书显示,依托与母公司中骏集团的深度捆绑,中骏商管得以快速发展,近3年收益、净利润、总在管建筑面积及总签约建筑面积等均实现快速增长。尽管目前中骏商管超9成物管收入来自中骏集团,但公司强调,将透过上市集资用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商,以扩大业务及多元发展服务种类。

6月8日,中骏集团方面向《华夏时报》记者透露,目前集团已获取含世界城的项目30余个;长租公寓目前不包含在中骏商管业务中?

主打商管赛道

中骏集团公告称,中骏商管已就建议分拆及全球发售向联交所提交聆讯后资料集,但有关建议分拆的详情(包括其架构及预期时间表)尚未落实。

公开资料显示,中骏商管于今年1月28日向港交所递交了招股书,市场预计募集资金规模约3亿美元,将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商以扩大集团业务及多元化发展服务种类,投资科技以改善服务质量、客户体验和参与度,提高公司的运营效率,以及扩展价值链上业务、多元发展增值服务种类等。

作为一家综合物业管理服务提供商,中骏商管目前在中国18个省、市及自治区的54个城市拥有已签约物业管理组合,截至2020年12月31日拥有104个在管商业及住宅项目,在管总建筑面积约为1620万平方米,总签约建筑面积约为3660万平方米。根据仲量联行的资料,公司的在管建筑面积在中国商业物业及运营服务的物管公司中排名第15位。

报告期内,中骏商管的公司录得快速增长,签约建筑面积由截至2018年12月31日的1790万平方米增加25.8%至截至2019年12月31日的2250万平方米,再增加62.4%至截至2020年12月31日的3660万平方米,截至2020年12月31日已签约管理199项物业。报告期内(2018年-2020年),中骏商管实现收益分别为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元;净利润分别为3482万元、7730万元、1.63亿元,整体毛利率分别为34.6%、37.0%及44.3%。

“我们认为多元化的物业组合及服务种类使我们能够于往绩记录期内迅速增长、并享受高于行业平均水平的利润率。”聆讯后资料集显示,中骏商管的在管物业涵盖了住宅物业、购物商场、商业街、写字楼、学校、图书馆及其他物业。

其中,高毛利的商业物业无疑是一大亮点。截至2020年12月31日,尽管只有6.1%的在管建筑面积及12.0%的签约建筑面积为商业物业,但2018-2020年,来自商业物业管理及运营服务的收益分别为1.52亿元、2.41亿元、3.73亿元,分别占中骏商管总收益的38.4%、42.0%及46.3%,占比逐年上升。而因将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务方面,中骏商管预计,未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。

贝壳研究院商业地产分析师郑中指出,“受益于本身较高的毛利率和营业水平,商业物管以较低的在管面积占比实现了接近一半的收益,为中骏商管的主要业务之一”。据聆讯后资料集数据,2018-2020年,中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率分别为47.6%、51.3%及59.0%;同期,住宅物业管理服务的毛利率分别为26.4%、26.6%、31.6%。

值得一提的是,聆讯后资料集透露,根据仲量联行的资料,于2018年、2019年及2020年,中骏商管商业物业管理服务的平均物业管理费高于披露有关资料的所有上市中国物业管理公司。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,基本商业物业管理服务每平方米的平均物业管理费分别为31.2元、29.5元及27.7元。

深度“绑定”母公司

据聆讯后资料集,中骏商管的历史可以追溯至2003年。其首家营运附属公司——厦门世邦泰和,彼时开始为中骏集团所开发物业提供住宅物业管理服务,2009年服务范围扩大至商业物业管理及运营。

推进中骏商管上市,被中骏集团视为公司业务发展的重要一步。2019年,中骏集团提出“一体两翼”战略,即以地产为主业,同时通过购物中心和长租公寓进行勾地扩张,计划在2025年布局100个世界城(中骏旗下城市综合体品牌)。为进一步扩张业务,中骏集团开始收购混合用途的土地,可供开发购物商场的同时在同一地点开发住宅项目。而同年,中骏商管也开始提供购物商场的开业前管理服务,作为中骏集团扩大其购物商场组合整体战略的一部分。

6月8日,中骏集团方面向《华夏时报》记者透露,目前集团已获取含世界城的项目30余个;长租公寓目前不包含在中骏商管业务中?

年报显示,中骏集团于2020年通过收购土地储备以开发14个新购物商场,从而加速了其商业物业开发业务的扩张。《华夏时报》记者注意到,2019年至2020年,中骏商管的开业前管理服务业务快速增长,这与中骏集团商业物业开发业务的扩张一致。

中骏商管没有回避依赖母公司的现状,坦言与中骏集团保持了长期稳定的业务合作关系:“我们过往业绩记录期内增长,很大程度归因于由中骏集团以及其合营企业及联营公司所开发的物业。”

聆讯后资料集显示,截至2020年12月31日,中骏商管的在管总建筑面积几乎全部均由中骏集团以及其合营企业及联营公司开发。根据中骏集团的公开备案文件,截至2020年12月31日,中骏集团连同其合营企业及联营公司在62个城市拥有总规划建筑面积约3770万平方米的土地储备。2018年-2020年,中骏商管住宅管理部分的收益中,中骏集团方面所开发住宅项目交由其管理的比例,分别占其住宅物业管理服务分部总收益约98.6%、98.9%及97.7%。此外,2018年-2020年,中骏商管应占中骏集团物业管理开支,分别占其总物业管理开支的80.6%、86.2%及90.3%。

同时,2018年-2020年,中骏商管向最大客户中骏集团提供服务产生的收益分别为人民币6560万元、人民币1.68亿元及人民币3.14亿元,分别占中骏商管总收益的16.6%、29.2%及39.0%。中骏商管方面直言,“预计于往绩记录期后三年,中骏集团、其合营企业及联营公司开发物业应占我们收益占比将不少于85.0%”。

不过,除了“将利用中骏集团的支持及继续为中骏集团所开发项目提供服务以进一步扩展业务”外,中骏商管也希望能够通过收购和外拓获取更多第三方的在管面积、增加规模。

据悉,2021年初至今,中骏商管已就5项商业物业、14项住宅物业签定管理协议。其中一项商业物业由独立第三方开发,总签约建筑面积约7.8万平方米;两项住宅物业由独立第三方开发,总签约建筑面积合计约12.47万平方米。

聆讯后资料集透露,“我们寻求通过在现有市场及新市场增加总签约建筑面积,继续扩张我们管理的物业数目。”同时,透过上市集资,“集团未来将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商,以扩大我们的业务及多元发展我们的服务种类”。

比如,中骏商管计划探寻现有物业组合附近的物业管理机会(如靠近住宅物业的商业物业)、计划寻求战略性收购或合营企业机会以进一步拓展业务、拓宽物业组合的范围、补充现有服务或提高运营效率等。

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