首轮集中供地告一段落 房企分化料进一步加剧

在首批宣布开展“两集中”土地出让的22个城市中，20个城市已发布首轮地块出让结果。在“限地价、竞自持、限房价”的政策引导下，多数城市实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。从房企的角度看，资金实力强的企业获得更多拿地机会，行业分化将进一步加剧。

　　稳定楼市预期

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，全国第一阶段集中供地基本告一段落，22个城市中已有20个城市成交了第一批土地，包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京等城市。第一批地块合计成交额达8700亿元。

　　在首轮集中供地的城市中，多数地区对出让地块设置了商品住宅销售限价，对稳定房价起到重要作用。作为土地市场的一项重大改革，“两集中”制度有助于稳定楼市预期。从目前情况看，部分热点地区出现高溢价率成交地块，同时部分城市出现地块流拍情况。总体而言，多数城市实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标。其中，济南共有6宗地块流拍，集中在高新、章丘和莱芜，主要在于出让条件严苛，且位置较为偏远。

　　据克而瑞研究中心监测，截至目前，22个城市首轮集中供地公告均已发布，第二、第三批地块供应多集中在7月份。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，总体看，资金实力较强的企业将获得更多拿地机会，而资金压力较大的企业可能面临更大的冲击，行业分化将进一步加剧。

　　中信建投证券指出，从实际拍地结果看，房企参拍热情高，热点城市不少地块达到限价，规模房企在竞争优质地块和大型综合体地块中优势较为明显。随着未来对开发商的综合开发及运营能力要求越来越高，具备相关优势的房企将持续胜出。

　　查处资金违规入市

　　近期，针对“涉房”类融资产品的审核较为严格。

　　天风证券研报显示，房地产行业融资环境收紧，不少房地产企业的ABS（资产支持证券）产品终止审核。5月25日，上交所债券项目信息平台披露，26只ABS产品为“终止”审核状态。这批ABS合计拟发行金额超过1500亿元，规模创今年以来新高。其中，房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等企业是上述ABS的融资主体。

　　同时，监管部门针对银行资金违规进入楼市的查处力度和范围进一步加大。6月8日，北京银保监局网站显示，4家银行因涉及个人消费贷、个人经营性贷款严重违反审慎经营规则等问题被罚，其中涉及广发银行、浦发银行、招商银行及邮储银行的在京分支机构。上述机构已被责令整改并严肃问责有关责任人员。

　　业内人士指出，近年来，监管部门高度重视“房住不炒”政策贯彻执行情况，持续开展信贷资金违规流入房地产市场监管检查工作。有关部门将进一步加强信息共享和联合惩戒。

　　丰富调控方法

　　部分城市持续强化楼市调控力度，丰富调控方法。供应端将以规范市场秩序为主，需求端持续控制炒房，对刚需购房则维持优惠力度。

　　据天风证券监测，继5月上旬中国建设银行深圳市分行上调房贷利率后，其他四大行相继跟进，宣布上调房贷利率。安居型商品房贷款利率则维持不变。另外，成都市住建局为提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，建立了二手住房成交参考价格发布机制，并发布部分住宅小区二手住房成交参考价格，成为继深圳之后第二个发布二手房参考价的城市。

　　“除了发布调控政策城市自身房地产市场，周围地区楼市也会受到影响。”环京某地产公司相关负责人对中国证券报记者表示，“热点地区严控房地产市场炒作，周边地区的房地产市场也难炒作。比如，环京地区的楼市热度基本跟着北京地区的节奏走。”

　　从房企的角度看，“三道红线”将深刻改变企业的经营行为。不少企业加速推出“降档”举措，过去以高预期、毛利率为主的投资风格将发生改变，行业风险溢价率将下降。融资端收紧或令企业间分化加剧。