踩中“三条红线”“货值缩水” 华远地产的现在时与将来时

（原标题：财报声浪丨踩中“三条红线”“货值缩水” 华远地产的现在时与将来时）

央广网4月22日消息（记者 李志勇）“未来3-5年，华远地产力争实现500亿的销售规模。”三年前，刚从孙秋艳手中接过华远地产董事长一职的杜凤超为华远地产拉开“规模提速”的大幕。当年，华远地产签约销售额以56.02%的增速，给市场以“雄狮苏醒”的错觉。

时过境迁，如今杜凤超已然卸任，华远地产的销售规模却还不到200亿。“南万科，北华远”早就定格在20年前，曾经在房企中名列前茅的华远地产“光环”早已暗淡，销售规模在全国房企排名中被甩到百名开外。

（2018-2020年华远地产主要财务指标表 图源华远地产2020年度社会责任报告）

近期，华远地产2020年年报的发布更给新任董事长王乐斌留下不少难题。增收不增利、踩中“三条红线”给企业带来挑战的同时，年报中的大额计提存货减值以及全资子公司的利润奖励基金设置等，更被投资者质疑存在故意隐藏利润及利益输送等行为。

翻身仗难打 今年签约销售额目标降至180亿

华远地产品牌初创于1983年，后与香港华润集团合资，于1996年成功登录港交所，创造了房地产利用外资高速发展的传奇，可以算是国内房地产行业的先驱企业。

2000年时，其总资产便达80亿元，数倍于当时同为“华润系”的万科，净资产达30亿元，累计税后利润达15亿元，为全国最大的房地产公司之一，资产、销售额、开发量等指标连年居北京房地产市场前茅。

之后，因企业运营思路分歧，双方于2001年和平“分手”。“二次创业”的华远地产积极开拓外部市场，尽管于2008年成功借壳上市，登陆A股市场，但却始终未能重现往日辉煌。在超过千亿规模的房企达44家的今天，华远地产与“头部房企”的称号渐行渐远。

根据各公司年报及多家机构发布的数据显示，2020年碧桂园、恒大、万科等头部房企签约销售额均已超过7000亿，而华远地产2020年的签约销售额虽同比增长27%达191.39亿，但还不足7000亿的百分之三。

此外，2020年华远地产实现开复工面积580万平方米，同比增长27%；其中新开工215万平方米，同比增长13%；竣工100万平方米，同比增长9%。经历了2018年“规模提速”，销售额、开复工面积等有所上涨，但对于华远地产而言，想要通过规模回到第一梯队，难度不言而喻。华远地产显然也意识到这一点，并根据企业现有条件和发展需要，在2021年按下减速键。

年报显示，2021年，华远地产计划开复工面积约537万平方米，其中，新开工约57万平方米，竣工约147万平方米；计划实现销售签约额约180亿元。根据公司发展规划和年度经营计划，2021年华远地产计划投资总额约179亿元，其中，土地储备支出约80亿元；已取得项目支出约99亿元。

归母净利润几近腰斩 高管薪酬三连跳

对于中小微房企来说，在规模跟不上的情况下，关键要找准自身卖点，按自身节奏谋求增长。如果能够稳步为投资者带来收益，未尝不会被投资者青睐。

华远地产2020年业绩报告显示：报告期内，华远地产实现营收77.31亿，同比增长4.16%；销售费用约3.73亿，同比下滑24.99%；管理费用2.22亿，同比下滑22.63%；财务费用为-1.8亿，同比下滑204.65亿。在房企毛利率普遍下滑的情况下，华远地产房地产业务毛利率达到26.69%同比上年还增加了0.2个百分点。但华远地产2020年归属上市公司股东净利润却仅为4.14亿，同比下降45.32%。

（2020年华远地产计提存货减值情况详细列表 图源华远地产关于2020年计提存货跌价准备的公告）

归属上市公司股东净利润的下滑与其大额计提存货减值存在明显联系。华远地产在公告中称，2020年合计计提存货跌价准备金额6.62亿元，对公司净利润影响为-6.58亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元，对归属于上市公司股东的净资产的影响为-5.02亿元。

同时，华远地产还发布了相应奖励基金管理办法。在该管理办法中提到，计提不超过当年度归母利润的8%作为旗下全资子公司华远置业“利润奖励基金”，其中： 华远置业董事长计提公司当年归母利润的0.8%；华远置业总经理计提公司当年度归母利润的0.6%；剩余7.4%（含董事长应计提比例0.8%）用于奖励华远置业总部、下属公司中高层管理人员及做出突出贡献的优秀员工；当年使用比例由董事长、总经理根据年度经营情况确定。

在“三费”收缩、营收增长、毛利率增长、归属上市公司股东净利润拦腰斩的情况下，大额计提及利润奖励引发投资者质疑。有投资者向华远地产提问，对于公司存货计提减值是否是在故意隐藏利润；公司净利润变动为何不在1月进行预告。

对此，华远地产回应称，公司的存货跌价准备计提符合规定，没有任何隐藏利润的情况。而公司净利润的变动情况未达到披露业绩预告的标准，系计提大额存货跌价准备导致。

而对于利润奖励基金是否存在利益输送、侵占上市公司股东利益等问题。华远地产回应称，利润奖励是为激励、吸引及保留人才，不存在利益输送和侵占上市公司股东利益的情形，并将在履行完成上市公司规范严格的审核程序后才会实施。

从年报披露的数据看，华远地产为公司高管开出的薪酬，可谓相当“大方”。

年报数据显示，2018年至2020年，华远地产董事兼总经理李然的年薪实现三连跳，从2018年税前年薪327万元增至2020年的845万，增长超1.58倍。4位副总经理2020年税前年薪从154万到347万不等，平均税前年薪约249.5万元。2020年A股上市房企年报尚未完全发布，而在2019年A股上市房企中，华远地产董事会秘书张全亮税前年薪为230万元，位居第16位，2020年，其年薪小幅上涨至244万元。

反观北京其他国有房地产企业，销售规模接近的城建发展，总经理储昭武税前年薪78.21万元；副总经理梁伟明113.07万元，其他副总经理均为91.07万元。而无论从资产规模、营收、利润，还是签约销售额都数倍于华远地产的首开股份，董事兼总经理潘刚升2020年税前年薪为201.13万；副总经理的税前年薪则在163.57万-176.28万不等，平均年薪则在171.78万。

踩中“三条红线” 股价持续下滑

财务结构方面，2017-2019年华远地产负债规模持续攀升，剔除预收款后的资产负债率从75.02%升至80.84%，净负债率从117%增至231%；现金短债比也从2.28下降到0.52。

可以看出，过去三年华远地产的再次扩张，始终伴随着资金上的压力。

不过，随着“三条红线”融资新规的出台，华远地产进行了积极的降负债。根据2020年报测算，华远地产2020年剔除预收款后的资产负债率为79.4%，较上年同期降低约1.4个百分点；净负债率为182.4%，较2019年末降低约52.1个百分点；现金短债比为0.58，较上年同期提升约0.06。

依照融资新规，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1。虽然负债情况有所改善，但华远地产“三条红线”仍全部踩中，并未实现降档，归属“红档”。

进入2021年，华远仍在努力解决资金问题，来自大股东的输血成为了华远地产的急救包。3月9日，华远地产公告，华远集团作为公司的控股股东，为支持公司的发展，2021年度

将为公司(含公司的控股子公司)提供融资担保总额不超过70亿元。2021年度华远集团将向公司提供不超过50亿元的资金周转额度。

尽管华远地产的年报中，对于2021年充满信心，但投资者对华远地产近期的表现显然不算满意。自4月19日（即华远地产发布2020年年报的第一个工作日）开盘起至4月23日收盘，华远地产股价已经连续下跌4个工作日，价格从2.16元/股下调至2.06元/股。在集中供地这样考验房企资金实力的政策背景下，华远地产2021年能否如约实现“扩大大湾区的城市布局和城市力度，择机进入华东区域市场”，关注的不仅仅是投资者们。