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上海第三批超1.2万套房源入市,昔日地王“挣扎难解套”?

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(原标题:调查|上海第三批超1.2万套房源入市,昔日地王“挣扎难解套”?)

日前,上海市房地产交易中心“网上房地产”公布了第三批以集中批量供应方式推出的45个新建商品住房项目,合计12721套,共约139.7万平方米。楼盘认购和开盘日期另行公布。

值得一提的是,在上述45个项目中,多个曾经的高价地王项目相继入市。6月4日~5日,观察者网先后走访了央玺、路劲悦茂府、信达泰禾上城院子详情)等多个地王项目了解情况。在当前上海预售证价格控制较为严格的情况下,本次入市地王项目基本与前期价格相当。不少本次入市项目与周边二手房项目价格倒挂,而预期的火热也让不少开发商坦言要“低调,不打广告,尽量不触发积分”。

此外,由于部分项目价格倒挂、认筹火热等原因,也不乏部分开发商故意设置条件“挑客”等乱象。不久之前,“网上房地产”公告,静安福新名苑(推广名:龙盛福新里)、浦东海富城市花园(推广名:绿地东上海海富城市花园)、嘉定云上名邸(推广名:保利云上·澄光)、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为,其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实,调查核实整改期间,暂停福新名苑楼盘认购。

八成项目均价低于6万

根据观察者网统计,该批供应的45个商品房项目分布在浦东、虹口、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港等10个区域。

其中,备案均价低于6万元/平方米的共有36个项目,占比80%;备案均价最低的为位于金山板块的华成新苑公寓项目,该公寓单价为20375元;最高的为虹口区的瑞虹新城天悦耀庭公寓项目,单价为11.5万元。

分区域来看,前5月累计成交量TOP3区域为嘉定、奉贤和青浦,分别成交6018/5931/5167套,均价为41666/34022/48447元/平方米。分板块来看,前5月成交量TOP5板块为安亭汽车城、金汇、南桥新城、徐泾、和金山新城。

从总价段来看,两头减少中间增加的特点愈发显著,800万以上的占比为19%,较去年下降了6个百分点,200万以下的占比为4%,较去年下降了3个百分点,而200~800万的占比为77%,较去年增加了9个百分点,其中,主要是200~400万的占比在增加,即今年针对刚需人群的产品有明显增加。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示,上半年的供应量和供应节奏有增无减,充足的供应量能够在一定程度上稳定购房者的心态。即将入市的楼盘仍以刚需为主,且将近87%的楼盘位于外环以外,而其中的五大新城仍是供应主力区域。价格方面来看,并未出现任何松动。核心区域的楼盘入市仍比较谨慎。

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网表示,上海第三批房源仍然是主打刚需和改善型产品,10万以上的项目仅两个,6~10万的项目有8个,35个项目均价在6万以下,对于缓解当前上海购房需要具有较大的帮助。

地王项目“焦虑”入市

观察者网注意到,在此次集中供地的名单中,不少此前高价拿地的地王项目也开始流入市场。

首当其冲的是建发联合中粮在上海宝山的“地王”项目央玺。2016年,建发中粮联合体拿下上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块,总价67.9亿元、楼板价5.37万元/平方米、溢价率115%。当时曾有媒体指出,如若扣除无偿交给宝山区政府的5%保障房和15%的自持租赁住房,央玺自身楼板价理应超过6.67万元/平方米。

不过,2019年6月,央玺推出第一批344套住宅,预证仅6.19万元/平方米,略高于拿地楼板价。而根据第三批推出的项目名单,央玺项目备案名为润园,此次上市套数为288套,户型为119~133平方米的叠加别墅,备案均价为71000元/平方米。网上房地产资料显示,央玺项目此前一共只开过两次盘,分别在2019年6月和2019年10月。

除了央玺,宝山另一个地王项目信达泰禾上城院子也在此次推盘项目之列。公开报道显示,2016年6月成交的信达顾村地王以303%的溢价率排名第一。该项目楼面价3.64万元/平方米,交易总价为58.05亿元。网上房地产资料显示,信达泰禾上城院子在2019年7月份开过一次盘之后就未再开盘,彼时项目的销售价格在4.9~5.5万元/平方米之间,目前项目仍有多套房源处于在售状态。与此前相比,此次上城院子的备案均价在5.44万元/平方米左右。

嘉定地王项目路劲悦茂府此次也在推盘之列。2020年,经过89轮的激战,嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块经过约89轮的激战,最终被路劲以总价28.2亿元收入囊中,成交楼板价21008元/㎡。此次路劲悦茂府(备案名:练祁佳城君澜名邸)上市套数为430套,备案均价在44500元/平方米。

6月5日,观察者网实地走访了位于上海市嘉定区的路劲·悦茂府项目。项目距离地铁站只有3分钟的距离,目前主体结构正在修建过程中,部分楼栋已经接近封顶,周围用绿色纱网围裹。根据上述项目的商品住房认购规则,个人认购对象需根据实际情况,缴纳87万元的认购金,此外,首套房的存款证明金额为156万元,二套房的存款证明金额为313万元。

当前入市地王项目能否成功“解套”? 上海中原地产首席分析师卢文曦坦言:“都挺悬的,基本上在盈亏边缘挣扎。前一批或前两批肯定不赚钱,弄不好还浮亏。最后一两批才赚钱,利润也就从这里出了。”

在宋红卫看来,此次房源包括之前的部分地王项目,但是上海在预售价格控制较为严格,项目基本与前期项目价格相当,部分项目甚至还有下调的趋势,这在一定程度上也打消了房企拍高价地的过高预期。对于未来稳定上海土拍市场具有警示作用。“地王项目盈利空间非常有限,目前的融资成本比较高,这几年持有的财务成本就比较高了,部分即使比之前预售价有所提高,但是有些项目的预售价格还下调了,因此地王项目盈利不乐观,只是资金套现而已。另外这也对以后进入上海的开发商有警示作用,高价拍地有风险”。宋红卫称。

房企“低调开盘”?

尽管多个此前备受关注的项目流入市场,观察者网实地走访发现,项目开发商一般较为低调,不少销售人员坦言不会和中介合作,也不会大面积做广告,“尽量不触发积分”。

6月3日,观察者网实地走访了位于宝山区富长路联谊路路口的央玺项目。从共富新村地铁站骑行10分钟,便到达项目售楼处。售楼处对面的宣传海报上,“静安北,环线内”“119~133平方米新中式叠墅”等字眼吸引着购房者的目光。

根据销售人员的介绍,项目预计6月中旬认筹开盘,整个小区占地面积为7万平方米,一共有1003户可售。目前高层已经全部卖完且交付。目前在售的是叠墅项目,一共是288套。“我们不做广告,能找到这里真是缘分。”上述销售人员坦言。

距离央玺售楼处5公里左右是信达泰禾上城院子的售楼处。作为改善型住宅,上城院子距离地铁站就有大约3公里的距离。观察者网走访发现,目前上城院子已经基本修建完成,现场有建筑工人在进行修缮施工。据项目销售人员介绍,目前项目马上开启验资要有190万的现金存到卡里。

上述销售人员介绍,目前项目所属开发商为信达。“泰禾因为资金和管理上出了一些问题,其一些资产会被各大央企收购。像上城院子,全部都是信达出的钱,用泰禾的产品和人去做的。后来出了问题,我们信达自然而然就收掉了。”针对项目周边很多产品都触发积分的事情,上述工作人员表示:“因为我们是国企,我们一般是不会跟中介什么合作的,所以我们广告做的也不多,尽量不触发积分。上海的房子都卖得很快,很多当天清不掉的是开发商不想清,如果不是太偏的一般当天都可以清掉。”

价格倒挂下“挑客”乱象潜存

尽管开发商低调开盘,由于今年推盘的项目大都具有较高的性价比,不少项目销售火热。6月2日晚间,浦东周康的壹府澜庭项目开发商突然发布公告称,因参与开盘认购客户人数众多,场地空间受限,需调整开盘场地……“您可选择继续保留摇号选房顺序,或退购房资格及认购金。”

上海链家的数据显示,截至目前,第二批次的47个楼盘认购逐步进入尾声,目前已有20盘触发积分制,占比达到42.6%,并且这个占比随着认筹的持续还在上升中。而首批供应的33盘中,有12盘触发积分制,占比为36.4%。

在杨雨蕾看来,第二批次新盘中,触发积分的楼盘占比增加,并有楼盘创出积分新高,其原因一是供应量增大,更多热盘相继入市,也吸引了更多有备而来的购房者;原因二是随着政策补丁的增加,认筹规则不断完善,保障符合要求的购房者都能参与认筹。

购房者的认购激情多与热门项目与周边二手房的价格倒挂高度相关。贝壳找房显示,目前挂牌销售的仅有两套央玺项目均价都在7.5万元/平方米左右,尽管此次7.1万元/平方米的开盘价格交上次开盘高出1万元/平方米,但相较该项目销售的二手房每平方米仍有4000元的差价。

而此次备案价格最高的中粮瑞虹·海景壹号价格为11.5万元/平方米,而该项目目前仅有的一套在售二手房源均价为14.69万元/平方米,每平方米差价3万块钱。

值得一提的是,随着房源集中供应入市,相应的监管规则也在不断完善。4月29日,网上房地产发布公告,静安福新名苑、浦东海富城市花园、嘉定云上名邸、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为,其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实,调查核实整改期间,暂停福新名苑楼盘认购。

一份网络流传的静安区住建局关于福新名苑的情况报告显示,经了解,福新名苑在付款方式上,个别业务员要求购房者在60天内付清尾款。针对上述行为,静安区房管局约谈了开发企业负责人及营销负责人,并向企业开具了《整改告知书》,要求企业尽快落实整改,合理约定付款期限。4月29日晚,根据发现的问题,静安区房管局开具暂停销售公告,紧急叫停项目销售,现场办公,指导项目第一时间通知全体拟认购客户,做好解释说明。

“此次推出的部分项目仍然属于高性价比项目,与周边二手房存在倒挂的情况,预计这些项目会触发积分制,并且分数会居高不下。”宋红卫表示。

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