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房企“找钱”很难,加强促销缓拿地保现金流

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蒙眼狂奔式加码投资,债务违约牵一发动全身,千亿元量级房企深陷资金链困局,已不是孤案。在“三道红线”等融资政策趋紧的强压下,房企整体融资规模正在紧缩,不少房企都在寻求表外融资渠道,但这同样受到了监管层的关注。

房企“找钱”很难,加强促销缓拿地保现金流

房企加强促销缓拿地保现金流。

据同策研究院监测数据显示,2021年5月份,40家典型上市房企共完成融资440.91亿元,环比下降28.48%,同比下滑27.40%。总体来看,在当前的融资环境下,“找钱”很难,找到低成本资金更难。

“监管政策环境趋紧、资金需求前置,境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目等多重因素,造成5月份房企融资规模骤降。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,在房企融资渠道整体收紧环境下,一些非标类融资将成为重点监管的对象。不同阵营、不同体质的房企在融资成本上分化将会加剧,融资市场对中小型房企的友好度或将进一步下降。

部分涉房ABS融资被叫停

“房企融资骤降是多方因素共同作用造成的,一是监管政策环境趋紧,‘三道红线’制约下,房企对自身负债增速有一定控制;二是资金需求前置,由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份进行,房企会提前部署资金调度。而进入5月份后,由于该月需要偿还到期债务规模回落,房企偿债遇短暂‘喘息期’,融资需求阶段性放缓;三是境外5月份美元债收益多数下跌,其中地产债跌幅较大,这都影响到房企融资动作。”潘浩向记者表示,此外,境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目,同时释放出监管进一步趋紧气氛,房企发债审批时间将被延长,预期将会影响当月以及后期房企境内的发债节奏。

不得不说,在传统融资长期受限的环境下,近年来不少房企都加大了供应链融资等表外融资渠道的筹钱规模,但此番多个涉房类ABS项目被叫停之后,更加剧了房企融资压力。

“在‘三道红线’强压下,不少房企都将目光转向表外融资渠道,供应链融资逐渐成为房企获取资金的重要来源之一。”同策研究院黄钰骋认为,但5月份监管力度不断加压,让表外负债无所遁形。

据中指研究院监测,2021年第一季度,房地产行业资产证券化产品共发行160支,总发行规模975.97亿元,同比上升65.14%。其中,有107支供应链ABS产品,规模达575.33亿元,占比59.0%。但资产证券化融资,特别是供应链ABS产品的快速增长,引起了监管层注意,5月初,基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品,加大房地产金融监管及防风险力度。

受此影响,阳光城、金科股份等公司均未发行计划中的供应链类产品和资管类产品。6月初,又一上市房企3.9亿元购房尾款ABS发行“终止”,预计6月份将保持对ABS类融资的监管力度。

黄钰骋认为,这或将倒逼房企缩短回款周期,增强运营能力,多元发展以应对融资困境。比如,5月份房企股权融资占比略有回升,主要原因是雅乐居集团的附属公司雅生活智慧城市服务股份有限公司配售新H股。当前房企股权融资相对受限较小,其地位极有可能在未来凸显,未来或将迎来又一轮分拆上市热潮。

强促销缓拿地保现金流

对于未来地产行业融资环境的预期,中指研究院企业研究副总监刘水向《证券日报》记者表示,融资环境持续收紧,渠道限制越来越多,开发商资金链将会持续偏紧。在这种大趋势下,保障现金流充裕是重要任务。

在刘水看来,一是加大促销,加快销售回款;二是谨慎拿地,放缓拿地节奏;三是开拓新的融资渠道,比如绿色债券融资。他表示,据中指院监测,2021年一季度房地产绿色债券发行规模约为153.0亿元,占2020年房地产绿色债券规模296.8亿元发行量的51.5%,房地产绿色金融发展迅速。

“一方面,各房企积极拓宽融资渠道,把握融资窗口,加强融资合作。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示,另一方面,企业拿地节奏放缓,可用部分长期贷款替代短期贷款,减轻短期还款压力,保证较强的资金流动性。同时,房企要加大营销力度,加速销售回款。

“目前房企最常见保证现金流的方式是加强销售回款率,这种‘开源’的方式较为积极,同时也会采用减少拿地、调整新开工节奏,项目减配、降低管理、销售费用等‘节流’的方式。” 潘浩表示。

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