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代建或成房地产下一个风口?

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继绿城管理(股票代码:09979.HK)之后,5月31日中原建业(股票代码:09982.HK)在港交所挂牌上市,成为第二家代建上市企业。值得注意的是,中原建业的利润率较高,2018年、2019年、2020年,其净利润率分别为59.71%、62.3%、59.15%。

据悉,代建属于一种轻资产运营模式,那么,在房地产企业普遍面临增收不增利的当下,代建将是众多房企分拆上市的选择吗?有专家表示,房企会有分拆各类业务上市的诉求,代建并非适合绝大多数的房企,房企分拆代建业务上市很难形成规模化趋势。

高利润率

中原建业的聆讯前资料显示,作为地产代建服务供应商,其采用轻资产业务模式运营,因为土地收购成本和项目开发及建造所需资金为项目拥有人负责。中原建业主要在房地产开发阶段提供服务,包括规划设计、招投标管理、施工管理、营销管理、竣工验收、交付管理,因此其收入来源主要是管理服务费,2018年、2019年、2020年,基础服务费分别占其收入的84.5%、85,6%、94.5%。

财务数据显示,2018年、2019年、2020年,中原建业的收入分别为6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元,股东应占据净利分别为4.04亿元、6.41亿元、6.81亿元,净利率分别为59.71%、62.3%、59.15%。可以看出,中原建业的利润率较高。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,在房地产行业竞争日益加剧的背景下,代建在专业化运作、品牌化背书方面有着更大的发展空间,尤其是通过标准化的产品运营快速复制,其在成本上具有一定的优势。

然而,同样是代建企业,中原建业的利润率要比绿城管理高不少。财务数据显示,2018年、2019年、2020年,绿城管理的利润率为24.64%、18.59%、22.74%。

有媒体表示,中原建业专注于商业代建,而商业代建与政府代建、资本代建比起来利润是最高的。此外,中原建业所有业务均直接管理,不涉及业务外包,从而享受全部收益。此外,中原建业聚焦其擅长的大中原市场,品牌和规模效应显著,因此在成本上具备优势。

尽管在利润率上,中原建业比绿城管理略胜一筹,但值得注意的是中原建业在资本市场却表现平平,上市首日即跌破发行价。当天,中原建业开盘价为2.5港元/股,较发行价3港元/股下跌16.7%;收盘价位2.64港元/股,跌幅达12%。

严跃进表示,一方面或和大盘表现有关,或者说资本市场本身有波动,容易对新股有影响。另一方面说明,很多机构投资者更关注类似物业管理等存量的板块,对代建业务关注少。

对于上文涉及的问题,《华夏时报》记者向中原建业发去了采访提纲,截至发稿,未收到回复。

代建蓝海市场

在中原建业上市之前,建业集团已经拥有建业地产(股票代码:0832.HK)、建业新生活(股票代码:9983.HK)、筑友智造科技(股票代码:0726.HK)三家上市公司。据悉,本次中原建业上市募得款项净额9.16亿港元,其中约40%扩展大中原地区的新市场并丰富服务种类;约36%用于潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者;约14%用于进一步提升信息技术系统及基础设施;约10%用于营运资金、市场推广及一般公司用途。

河南省一直是建业集团的大本营,也是中原建业的战略重点。中原建业分析,大中原区域人口密度高,住房需求大,但是目前来看,该地区城镇化率较低,而且存在大量分散的土地,开发商的操盘能力较弱,因此,该地区的商业代建成为一种刚需。中原建业官网显示,大中原区域包括河南、安徽、河北、山西、陕西、新疆、海南、湖北、江苏、山东10个省,其中,山东、江苏和湖北三省还未布局。

聆讯后资料显示,截至2020年末,中原建业的206个在管项目中共有193个项目位于河南省,总建筑面积为2420万平方米,覆盖河南省大多数县和县级以上城市。中原建业也看好河南市场,预计河南省房地产商业代建市场的潜在规模将由2020年的约2970万平增加至2025年的约6280万平方米,复合年增长率为16.2%。

中原建业的大部分客户为中小型房企,注册资本在1000万-5000万之间。中原建业表示,因为中小房企的知名度、资源有限,购房者对其认可度低,所以除了代建服务,客户还愿意使用“建业”的品牌。

中原建业将代建称为“经济风口,万亿蓝海”。中指院研究资料则显示,2020年,中国有28家大型房地产代建公司,其中8家主要从事政府代建,20家主要从事商业代建。2010年至2020年,中国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均分别超过24%。

在房地产企业普遍面临增收不增利的当下,代建将是众多房企分拆上市的选择吗?

知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示,这几年房企在重资产模式中压力很大,或者说盈利空间相对小,所以代建业务是很多房企关注的重点。但并不是所有房企都认可代建模式,因为代建容易使得房企“失去自我”,而一些房企有情怀,希望做出独立操盘独立运作的项目。

张波表示,房企会有分拆各类业务线上市的诉求,代建并非适合绝大多数的房企,那些有着强大品牌以及建造背景的房企更有优势,房企分拆代建业务上市很难形成规模化趋势。

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