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评论丨严打学位房虚假宣传,更要在供给侧发力

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日,广州市教育局、住建局、规划和自然资源局、市场监督管理局联合发布《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》,列举了开发商违规宣传学位房的几种情况,比如无中生有、夸大事实、信息不完整及告知缺位。明确违规者将被行政处罚、计入失信名单,并对其拿地予以限制。同时,提出了“全流程”的教育配套设施规划、建设和销售宣传的规则。

规划阶段,土地出让协议中明确,独立用地设置的幼儿园、小学要先于项目首期工程办理工程规划许可证;建设阶段,住宅首期工程预售前,教育配套设施先行申请通过规划条件核实和办学条件,规划核准后,地块不得挪用,并及时按标准装修,按时交付;商品房销售合同文本中要增加条款,明确学校和幼儿园开办事宜、招生范围和条件、招生政策等,并在销售现场显著部位如实公示,明确提示教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准。

严打学区房炒作、虚假宣传,严控学位房导致的教育不公平,一直都是国家和地方住房政策和学位政策的重点内容。但从没像现在这样,针对得如此精准,打压的力度如此之大。很大程度上在于,开发商虚假宣传,投资客密集炒作,导致学位房价格畸高,给社会传达“有钱人上好学校”的不良信号,严重违背了教育均等化的初衷。近年来,为实现教育均衡,广州传统名校(特别是越秀、海珠、荔湾老三区的学校)推进教育集团化,或建设新校、或合作办学。

这本是良好的初衷,却异化为新楼盘提价或热销的“卖点”,衍生出了虚假宣传,比如“对口直升”“优先入读”“不用排队”等。但事实上,每个区每年的招生政策都会调整,不管是幼儿园、“幼升小”还是“小升初”,如果报名人数超过计划招生数,就会触发学位预警。在上述《意见》印发前,广州已有番禺、天河、南沙等区曾先后发出学位“预警”通告。触发学位预警的直接动因就是人口的变化,根据“七普”的数据,相比2010年,2020年广州人口增长最多的区域是白云(374万)、番禺(266万)、天河(224万)、黄埔(126万)。

近几年,随着部分区域落户政策放宽、“引才”力度加大,片区规划红利显著,新兴产业加速落地,广州南沙、黄埔、番禺、天河等区域户籍人口增长快,加上2015-2016年的“二胎”宝宝们相继到了入园入学的时候,加剧了学位供求紧张态势。早在2019年1月,广州市教育局在面对人大代表的咨询时,就曾坦承义务教育阶段小学学位供给缺口约为三分之一,全市基础教育公办学位只能保证三分之二的入学需求,剩下三分之一需要民办教育来补充。

一旦触发学位预警,在办学质量有差距的情况下,片区内就会启动“多校划片”“摇号入学”“公民同招”等均等化的招生政策,按照积分大小排队,对口直升、优先入读等承诺就不可信了。之前买了这些楼盘的业主,子女可能无法入读承诺的学校,甚至被派到较差的学校。问题是,若干年前,这些新楼盘以学位为卖点提高售价,业主就被坑了,学位维权愈演愈烈。这样的问题,在人口净流入比较大、年轻人口多的天河、番禺、黄埔和南沙等区域更明显。

教育均等化的招生政策下,派位的原则是“人户一致”(指监护人户籍地和实际居住地一致)、就近入学。现在看,父母都重视子女教育,很多人早早买了学位房,大多数人都满足这一原则。然后,就要看入户年限、拥有区域内产权住房的年限、缴纳社保或纳税的年限等。自然,买了新房的积分可能要比周边老住户(拥有二手房)的积分低;区域内新楼盘不断增加,多个新盘共享一个学校的,很可能学位就不够了,自然也会有很多人被挤出去。

如果将公办和民办统筹起来看,不考虑优质、不优质等,学位供求大体平衡。之所以出现学位预警,主要是优质学位供给紧张,从发布学位预警的番禺、天河、南沙来看,存在学位供应不足的学校,基本都是老百姓眼中的所谓名校。不过,即便增加学位供应,即便推进教育均等化,办学质量也一定会有“优、良、一般”的区别(客观上造成的),不可能绝对均等。

因此,管理部门能做的,首先是严厉打击学位房炒作,但重点还是供给侧改革,特别是教育基础配置的均等化,比如特级和一级教师、图书室、实验室、体育器材等方面,配置上要做到学校之间没有差距;然后,根据人口增量判断适龄入学儿童的数量,提前一个周期(幼儿园3年、小学6年、初中3年)谋划,实时调整每千人要配置的幼儿园、小学、中学的学位规模;最后,对片区内办学质量差距大的学校,启动“强帮弱”“教育集团化”,甚至教师在不同学校轮岗。这样精细化的管理,不仅能实现学位供求平衡,还能渐进实现教育均等化。

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