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一线城市5月供地量价齐跌 成交楼面均价同比上涨超50%

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5月共有10城进行并完成首轮集中供地,是首轮集中供地最密集的月份。

在集中供地密集进行的背景下,21世纪经济报道记者梳理中指数据中的宅地出让和成交数据发现,较去年同期,一线城市5月土地供应量价齐跌,二线城市量价齐升,三四线城市量跌价升。其中二三四线城市5月土地推出楼面均价同比涨幅均超15%。

从土地成交情况看,较去年同期,一二三四线城市土地成交楼面均价都出现上涨,其中一二线城市成交楼面均价上涨超50%,三四线城市上涨近30%。环比来看,一二三四线城市土地成交平均溢价率均出现下降,其中三四线城市土地成交平均溢价率降幅最大,下降近12%,各线城市土地成交的平均溢价率差值有所减少。

为什么集中供地会给5月全国土地市场带来如此多变化?后续土地市场将如何走?

5月一二三四线城市共供应土地2510宗,与去年同期比,供地数量减少近20%,环比变化不大。-视觉中国

一线城市土地供应价量齐跌

5月一二三四线城市共供应土地2510宗,与去年同期比,供地数量减少近20%,环比变化不大。供地总量同比下降主要是因为受集中供地影响,三四线城市5月错峰供地,推出土地数量减少1/4。一线城市5月供地仅6宗,同比大降;二线城市供地594宗,同比增加14.5%。

从供应价格看,一线城市土地推出楼面均价1.16万元/平方米,同比下降24.3%;二线城市和三四线城市推出楼面均价分别为0.57万元/平方米、0.19万元/平方米,同比涨幅均超15%。

整体而言,5月土地供应呈现出一线城市同比量价齐跌、二线城市量价齐升、三四线城市量跌价涨的特征。

具体来看,受集中供地节奏影响,广州、北京先后完成首轮集中供地,5月一线城市仅深圳供应6宗土地,推出楼面均价1.16万元/平方米。1-5月,一线城市供地156宗,同比增加21%,推出楼面均价1.51万元/平方米,同比下降15%。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示,供应结构是影响楼面地价统计数据最重要的因素,包括城市在内的楼面地价同比变化,与城市供应量占比有关。宗地位置、规划条件等也会对楼面地价产生至关重要的影响。

北京、深圳1-5月推出住宅用地规划建筑面积在一线城市中的比例与2020年基本相同,而广州占比上涨15%、上海下降11%,一线城市推出楼面均价的下降就来自于这两个城市占比的一增一减。

“其他线级城市推出楼面地价的变化也源于此,结构性因素的影响远大于系统性因素的影响。”潘浩说。

与一线城市土地供应价量齐跌不同,三四线城市土地供应呈现出量跌价涨的特征。合硕地产机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者,受集中供地影响,房企5月投资资金和投资力度均向一二线城市倾斜,对三四线城市的拿地资金形成较大分流。

郭毅指出,基于集中供地的新形势,三四线城市适度减少土地供应的同时,推出一些优质土地吸引房企关注。最终形成的结果就是供地数量同比大减,但土地价格有所上涨。

5月买地同比整体变贵

5月一二三四线城市共成交土地1731宗,同比减少25.5%,环比增长近10%。

成交总量同比大降原因与土地供应类似,主要受三四线城市土地错峰出让影响,5月三四线城市土地成交1184宗,同比减少36.8%。成交总量环比增长原因主要是五月为集中供地高峰期,包括5月31日开始土地集中出让的苏州在内,5月13个进行首轮集中供地的城市共成交土地379宗,占5月土地成交总量的21.9%。

从成交价格看,一线、二线和三四线城市5月土地成交楼面均价分别为2.91万元/平方米、0.9万元/平方米和0.25万元/平方米,同比涨幅分别为52.9%、52.5%和30.0%。

郭毅认为,集中供地使得房企投资聚焦于一二线城市,很多城市担心一次性推出大量土地会带来市场冷场,因而首批集中供地的地块质量整体较高。地块出让质量较高叠加房企拿地热情较高,带来土地市场供需两旺的局面,最终使成交地价升温明显。

三四线城市土地成交价格上涨,一方面是出让地块质量较高,推出楼面价较高,另一方面受集中供地影响,部分房企担心在22个集中供地城市无法获取足量土地,使得房企拿地需求下沉至潜力较大的三四线城市,带来土地成交价格的上涨。

从土地成交平均溢价率看,一线、二线和三四线城市5月土地成交平均溢价率分别为8.68%、18.04%和21.62%,延续4月城市能级越低,土地溢价率越高的特征。

潘浩指出,影响土地成交溢价率的因素包括土地素质、起拍价、拍卖规则、利润空间、房企拿地意愿等。目前来看一线城市住宅用地由于市场关注度较高,在土拍规则和盈利空间方面都不支持出现较高溢价率。而二线城市由于土拍规则相对宽松、房企利润空间相对较大,因而地块素质较高、市场前景较好的城市吸引了更多房企关注,一定程度上提升了土地成交平均溢价率。

整体而言,较4月,一线、二线和三四线城市5月土地成交平均溢价率均出现下降,其中三四线城市土地成交平均溢价率降幅最大,下降11.97个百分点,各线城市土地成交的平均溢价率差值有所减少。

郭毅指出,土地成交溢价率降低更多受5月开发商资金分流影响,三四线城市土地成交平均溢价率降幅最大,并不意味着三四线城市土地热度全面下降。三四线城市内部存在分化情况,一些产业集中带来人口大量流入的三四线城市,仍存在很高的市场价值和开发商重点投资的区域。

此外,三四线城市中人口流出比较明显的城市,伴随着房企投资流出的现象。

郭毅预测,伴随着5月首轮集中供地高峰期过去,6月房企购地金额和土地市场的供需总量都会出现明显下降。“这是集中之后必然会造成的短周期结果。”

同时,郭毅认为由于绝大部分集中供地城市首轮供地的数量相对较大,因而即便6月土地市场供应明显减少,对房地产市场的供应格局并不会产生太大影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示,第一次集中供地过程中政府希望保持市场热度,在地块出让底价、溢价率和竞拍次数等方面有一定操作空间。第二次集中供地时,中央可能会对土地出让模式进行限制,为集中供地降温。再加上房企在第一次集中供地中收获颇多,以及房地产市场已经开始回调的现实情况,第二次集中供地热度应该会出现明显下降。

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