房地产板块跑输大盘 行业整体利润率有望企稳

6月2日，申万房地产板块跌0.10%，报收3770.75点，日成交额超过200亿元。板块内个股表现分化，陆家嘴以6.41%的涨幅领涨，华侨城A、华夏幸福、泰禾集团、世茂股份等跟涨；西藏城投、皇庭国际双双跌停，珠江股份、世联行、鲁商发展等跌超5%。

回顾房地产板块近阶段走势，该板块五日涨幅为0.47%，今年以来则下跌1.45%，整体跑输大盘。据山西证券统计，近两周来看房地产板块成交量有所回升。该机构研报显示，上周申万房地产行业共成交983亿元，成交额和成交量环比分别上升140.48亿元和17.88亿股。从资金流向来看，上周房地产板块资金净流出19.2亿元，3月以来板块资金总体呈流出趋势。估值方面，当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，目前板块估值仍处于近10年较低水平。

今年3月以来，全国大多数重点城市商品房成交面积已达到往年较高水平，成交总体比较活跃。从房地产上市公司前五个月销售业绩来看，规模房企继续保持稳定增速。中指院近日公布的数据显示，1月至5月碧桂园以超过3500亿元的销售额领先各大房企，中国恒大、万科、融创中国、保利发展合计销售额突破2000亿元，招商蛇口、华润置地、绿地控股、世茂集团、中国金茂、龙湖集团等突破千亿规模。

中指院分析称，随着房地产行业进入新周期，房企间竞争将会更加激烈。“三道红线”、土拍“两集中”等政策陆续出台，既考验着房企在融资、拿地方面的能力，也是对房企销售回款的严峻考验。

业绩层面，近日申万房地产板块当中多家上市公司陆续发布2021年上半年业绩预告，多数企业实现同比正增长。其中，合肥城建、中州控股、深深房A预告上半年净利润增幅均超过50%。

政策方面，房地产市场“房住不炒”调控总基调持续不变，受“三道红线”限制，降杠杆趋势也在延续，资金监管成为监管层针对房地产调控的重点方向。近日，银保监会表示，针对一些城市经营贷违规流入房地产的苗头，银保监会会同住建部、人民银行采取措施，保持监管高压态势，促进房地产市场平稳健康发展。数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创八年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。

国信证券分析认为，中短期来看，房地产市场销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。短期内地产股可能仍难有明显超额收益，但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。

山西证券认为，房地产上市公司当中，行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来两年业绩将保持稳定增长。较低的估值和较高的业绩确定性，行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。