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集中供地下15城卖地超7000亿 谁是赢家?

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5月,土地市场受22城集中供地政策影响明显。据中指研究院数据显示,50家典型房企在5月拿地额同比、环比双双增长,其中同比增长达32.1%。原因在于5月北京、杭州、南京、苏州等11个热点城市集中供地,拉高了总体成交规模。

在业内人士看来,在22城集中供地政策的推动下,各地土地市场分化明显,杭州和南京多宗地块达到最高限价,而青岛多宗地块以底价成交。同时,在资金及利润的制约下,拿地的房企也在悄然分化。随着土地供应端的改变,市场格局也面临重塑。

5月11城集中供地拉高楼面价

在22城土地集中出让政策的影响下,据中指研究院数据显示,今年1-5月,TOP100房企拿地总额达1.33万亿元,同比增长14.3%。

另据中原地产数据显示,今年1-5月,50大城市累计卖地高达1.67万亿元,同比上涨了27%。其中,已经出现了5个千亿城市,分别是杭州、北京、广州、南京、上海;另有38个城市卖地过百亿。

中原地产首席分析师张大伟对于前5个月土地市场的走势总结称,22城一年卖3次地的土地集中供应政策逐渐开始影响土地市场,3月各地土地市场供应减少,4-5月份供应出现了井喷。

的确,从4月开始,22城开启集中供地。截至5月31日,长春、广州、重庆(主城)、无锡、沈阳、杭州、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙均进行了土拍。 其中,5月份有11个热点一二线城市集中拍地,包括北京、杭州、南京、苏州等。

除了交易量的上涨,中指研究院数据显示,今年5月,全国300城土地平均成交楼面价有明显上涨,住宅用地平均楼面价6273元/平方米,同比上涨22.5%。

对此,中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞分析称,主要原因也是受到集中供地的结构性影响,大量一二线城市的土地在5月份集中出让成交,导致楼面价格走高。

与此同时,今年1-5月50家典型房企拿地面积TOP10城市中,有9个城市均在22城土地集中供应的名单里,重庆以绝对优势位列第一,杭州和南京占据第二、三位。

值得关注的是,温州作为唯一一个22城以外城市,却在今年1-5月50家典型房企拿地面积TOP10城市中排名第5位。究其原因,主要是土地集中供应政策出台后,重点22城短期供地停滞,部分企业转战热点三四线城市,导致这类城市土地市场明显升温,温州即为典型城市。

2021年1-5月50家典型房企拿地面积TOP10城市

数据来源:CREIS中指数据,中指研究院。数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地。

部分城市土拍热度较高

在很多业内人士看来,土地集中供应政策正在重塑市场的格局,表现在区域分化明显,而房企的利润空间正在被压缩。

据中指研究院数据显示,截至5月底,在22城集中供地的首批出让中,有15个城市累计成交535宗土地,总建筑面积达6327.3万平方米,成交总金额超过7127.9亿元。其中,广州、杭州、南京、重庆规划建筑面积贡献最高,均超过10%;而杭州、北京吸金能力最强,土地出让金均超过1000亿元。

从杭州来看,首批集中供地的57宗地全部成功出让,总成交额1178.21亿元,是2020年总金额的一半左右。42宗封顶地块中,有41宗进入竞自持,平均自持比例9%,创2019年杭州“双限”(限房价、限装修)政策实施以来的新高,12宗地块竞自持比例超过20%,竞自持比例最高达到40%。

而北京首批集中供应30宗地块,因地价设置上限、土拍规则严密,整体溢价率保持低水平,但整体土拍热度仍较高。

南京首批供应的52宗地块中,除1宗地块终止出让外,其余51宗涉宅地块均成交。其中,37宗地块达最高限价,且36宗地块通过摇号确定竞得人,总成交额近993亿元。

值得一提的是,天津、长春、福州、沈阳、南京分别在竞拍前,有13宗、11宗、4宗,3宗、1宗土地中止出让。而广州和济南均有6宗地块流拍,长春、青岛也均有2宗土地流拍。

其中,天津5月集中挂牌了58宗住宅用地,但集中拍地共成交45宗地块,总成交额达498亿元,平均溢价率11%。天津成为开拍前中止出让地块最多的城市。

对此,易居研究院研究员沈昕表示,5月土地集中出让的城市分化比较明显,杭州和南京多宗地块达到最高限价,平均溢价率分别达到25%和18%,而青岛则多宗地块底价成交,平均溢价率仅为2%。

张大伟也认为,从近期土地市场的变化来看,分化非常明显,热点土地依然过热,而房企利润明显降低。

事实上,集中供地后房企的利润一直是业内关注的焦点。张晓飞以卓越拿下的北京朝阳金盏地块为例分析:楼面价5.29万元/平方米,销售价格上限为7.6万元/平方米。按照其13%政府持有份额计算,购房者的上限购房价格为6.6万元/平方米。只有1.3万元/平方米的差价,利润空间很小。

保利、融创、招商蛇口新增货值规模居前三

22城集中供地也在一定程度上加剧了房企间的分化。在广州土地集中供应的竞拍中,越秀地产斩获7宗地块,一举跃升至今年1-5月粤港澳大湾区拿地金额冠军。而融创中国、华润置地分别出现在4个城市的今年1-5月拿地总额TOP10榜单中。

而从今年1-5月房企新增货值的排行来看,中指研究院发布数据显示,保利发展以1801亿元占据新增货值榜单第一;融创中国和招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。

对于未来房企拿地的情况,张大伟认为,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,由此,企业分化将进一步加剧。

沈昕则表示,从目前已经完成首批集中供地的城市来看,市场分化比较明显,重庆、杭州、南京等城市土拍竞争激烈,青岛、长春等部分北方城市土拍遇冷,预计在后续土拍中,这一趋势还会延续。

而通过对集中供地城市的土拍政策进行梳理,张晓飞认为,从目前来看,北京、广州、深圳、杭州等城市土拍规则比较严苛,基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则。而重庆、天津、长春、青岛等城市土拍规则相对较为宽松。

6月,苏州、长沙、郑州、合肥、成都、上海、武汉还将进行土地集中出让的竞拍,它们也均为楼市的热点城市。张大伟预计,22城的首批集中供地成交总额有望超过万亿元。

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