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“三孩”时代来临 房地产市场将现哪些变化?

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5月31日,中共中央政治局召开会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。会议同时强调,加强税收、住房等支持政策,保障女性就业合法权益。

在业内人士看来,“三孩”生育政策对于房地产是一大利好,将直接推动市场需求的增加,尤其是大户型空间拓展和居住服务业升级,预期二线城市以及房地产中端市场均将受益。同时,为了提高生育意愿,业内建议降低多孩家庭的购房成本,比如对于“卖一买一”的改善型换房需求,按首套房政策计算首付比和贷款利率等。

“三孩”生育政策或推动住房需求提升

中共中央政治局于5月31日召开的会议提出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,这将有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

会议指出,党的十八大以来,党中央根据我国人口发展变化形势,先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署,取得积极成效。

同时,会议强调,各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实,依法组织实施“三孩”生育政策,要完善生育休假与生育保险制度,加强税收、住房等支持政策,保障女性就业合法权益。

对此,中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为, “三孩”生育政策的发布是我国应对人口老龄化、少子化的重要举措,亦将在一定程度上带动新生人口的阶段性增长,但新增数量仍依赖于配套政策的支持力度,在子女教育、住房、税收等方面全方位支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,“三孩”生育政策势必影响相关房地产、教育等行业,预计“三孩”生育政策后续会出现很多实质性的配套政策。

在众多业内人士看来,“三孩”生育政策对于房地产是一大利好。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,如果支持生育政策能够真正提升生育意愿,会导致家庭裂变的速度加快,住房需求会显著提升,从而让我国房地产市场迎来第二曲线。

陈文静也表示,“三孩”生育政策下释放的新增人口,无疑将增加住房需求,其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能,预计数量将有实质性增加。

中原地产首席分析师张大伟则称,大城市聚集的趋势不会变,对于房地产来说,还在黄金期,特别是对于核心区域资产和优质学区房来说,“三孩”生育政策的实行将有利于这些资产价格上行。

4-5居及学区房的市场需求将增加

人口生育政策对于房地产市场的直接影响体现在户型上。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,2016年“二孩”政策全面实行后,刺激了中国改善型需求的释放,中国房屋交易结构性上行,大户型产品受到青睐,尤其是三居室。

张大伟也表示,2014年2月,北京正式实施“单独二孩政策”,在这前后的各20个月,在纯商品房住宅市场,3-4居的成交量从45%扩大到50%。

那么,此次“三孩”生育政策也将有利于更大户型产品的释放。在许小乐看来,“三孩”家庭增多的情况下,三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。

“过去住房强调70/90政策,即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%,但是随着三孩家庭的增多,这样的户型显然太小了。”严跃进表示,预计传统的“90平方米以下小户型、90-144平方米中户型、144平方米以上大户型”的户型分类格局会发生改变。

王小嫱也认为,预计后期土拍政策也会逐渐向大户型靠近,70/90政策或将成为过去式。

“这意味着住房户型的提升是一个趋势,对于一些主打大户型的房企来说是利好。”严跃进表示,预计户型设计标准有所转变,从房企投资和营销角度看,需要积极在投资拿地和产品设计方面做好创新。

张大伟也认为,未来市场每套平均面积会有明显增加,3+1、4+1户型会是主流。也就是4-5居的需求增加,但是市场供应有限。目前北京二手房市场供应大部分以2-3居为主,4-5居新建商品房已经大部分是豪宅。

值得关注的是,“高端市场需求受三孩生育政策的影响有限,反而是中端市场有望得到提升。”张大伟对此解释称,北京受此影响最大的是3-4居,比如总价在800万左右的二手房,还有总价在800万-1500万元的新建商品房,也有望出现需求增加的情况。

此外,在张大伟看来,“三孩”生育政策将使得一些家庭对学区房的需求变得紧迫。因此对于学区房的关注度会更加明显。

业内:建议降低多孩家庭购房成本

“三孩”生育政策对于房地产市场的影响,还体现在很多方面。张大伟认为,虽然房地产市场受调控影响,但对于一二线城市来说,市场需求依然会受到“三孩”生育政策放开的影响,尤其是二线城市的市场需求预期会有所增加。

许小乐也认为,“三孩”生育政策最大的受益城市是二线城市。一线城市的养育成本高、生育意愿低,但二线城市具有较好的基础设施和人居环境,未来随着一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下,二线城市在人口数量方面有望冲上新高。

面对越来越多的三孩家庭,除了居住户型增大,住房配套功能亦将增多,改善型住房的市场空间将得到拓展。

“放开三孩政策也会带来保姆、托幼等居住服务的需求增加,而且随着报酬增加,会吸引更多高学历人才进入到居住服务业,居住服务业的供应体系将得到升级。”许小乐如是说。

从目前来看,住房成本是影响人口生育率的重要因素之一。在此次会议中,明确提到“加强住房等支持政策”。

对此,许小乐建议,对于多孩家庭的住房支持政策主要从降低购房成本角度出发。比如,加大房贷利息抵个税力度,子女越多,抵扣力度越大;在重点城市适时放松多孩家庭限购套数。

“为满足改善型住房需求,可以考虑适度降低多孩家庭购房首付比例,对于“卖一买一”的改善型换房需求,按首套房政策计算首付比和贷款利率。”许小乐还建议,减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。

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